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不動産投資の時限爆弾5選
公開日: 2023年10月13日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資は、あらゆる投資の中で、リスクが比較的小さく、収益も安定している投資法です。
何よりも他の投資と違うのは、投資家本人が投資の結果をコントロールできる、ということでしょう。これは、他の投資にはない素晴らしい点ですよね。
不動産投資では、勉強すればするほど運用がうまくできるようになり、リスクも抑えられ、結果として多くの利益が出ます。
ただし、僕が昔から気になっているのは、ガッツリ融資を引いて、どんどん物件を買い進めて、
「資産が●億円になった！」
「家賃年収が●千万円！」
と、マウントをとっている人です。
こうした人は、これからお話しする“時限爆弾”の存在を知らないと思います。
時限爆弾とは、物件を購入した後に予測していなかった出費がかさみ、思ったほどキャッシュが残らないということです。最悪は持ち出しになることもあります。
しかし、時限爆弾の存在を知っていれば、そうしたリスクは回避できるわけです。
そこで今回は、「不動産投資の時限爆弾5選」というテーマで、不動産投資にまつわる5つの時限爆弾を紹介していきます。
ぜひ最後までご覧ください！
時限爆弾1．築古の退去リフォーム
最初にご紹介する時限爆弾は、築古物件の入居者退去に伴うリフォーム費用です。
この前、あるオーナーさんが利回り9％の築古RCマンションを売却したのですが、次のオーナーさんへ引き渡しする1週間前に、長年入居していた人が退去した、ということがありました。
その入居者は十数年住んでいたそうで、このような長期入居の場合、原状回復費用がかさむことが多いです。
僕の体感としては、おそらく家賃の1年分は原状回復費用にかかりますし、バリューアップを考えると、家賃2年分の費用がかかることもあるでしょう。
オーナーチェンジで物件を購入した場合、1棟の入居者が一通り退去してみないと中の状態がわからず、実際どのくらいリフォーム費用がかかるかわかりません。
つまり、入居者が一巡しないと、本当の利回りはわからない、ということです。
築古利回り9％のRCマンションというと、最近の相場感でいうと高利回りに思えるかもしれません。
しかし、現在の家賃を維持できなければ、この高利回りは実現できません。
入居者が一巡してもなお、この家賃を維持できるのか？という視点を常にもっておくようにしましょう。
時限爆弾2．設備の故障
時限爆弾の2つめは、設備の故障です。
僕の経験則ですが、給湯器は20年以内に必ず壊れます。そして、キッチンのIHレンジも壊れます。
僕は築古のアパートを家具・家電込みで募集しているのですが、冷蔵庫や電子レンジ、エアコンも定期的に壊れるので、収益を圧迫する要因になっています。
築20年の物件を買った人は、前のオーナーが設備を交換していないのであれば、経費がかさむことを覚悟しないといけないでしょう。
むしろ、築30年の物件の方が、設備交換が一巡しているという点で安定した利回りを稼げるかもしれません。
そのため、物件を購入する際は築年数で選ぶのではなく、どのくらいの設備が交換されているのか？も考慮した方が良いと思います。
時限爆弾3．金利上昇
3つめは、金利上昇です。
今はゼロ金利ですが、今後必ず金利は上昇していきます。金利上昇に耐えられない割合でローンを引かないことが重要です。
時限爆弾4．サブリース
時限爆弾4つめは、サブリース契約における保証家賃の引き下げです。
サブリースの保証家賃は、2年、5年、10年ごとに更新できるような契約になっており、原状回復費用はオーナー負担になっています。
10年後にはほぼ間違いなく値下げ交渉があり、拒否するとサブリース契約自体を解除できるようになっています。
ですので、現在サブリースをやっている人は注意が必要です
これからサブリース契約をするのであれば、たとえ相場以下の家賃しか得られなかったとしても返済できるように、とにかく安く作ってもらうようにしましょう。
僕は常々お話ししていますが、サブリースにはほとんどメリットがないと思っています。
サブリースを選んでいる大家さんの多くは素人です。
そもそも、不動産業者はなぜサブリース契約をするのか考えてみて下さい。
それは、ハウスメーカーの高い請負金額では利回りが出ず、オーナーが銀行からローンを引くことができないからです。
しかし、サブリースがついていれば銀行は融資を出してくれます。
ただ、相場の家賃では利回りが出ないわけなので、保証家賃は相場より高く設定せざるを得ないんですよね。
となれば、2年後の保証家賃見直しの時に、家賃が相場と比べて不相応になるのは当然で、「保証家賃を下げさせてください」となるのは当たり前のロジックなのです。
なので、サブリースをする時は本当に気をつけた方が良いでしょう。
時限爆弾5．デッドクロス
最後の時限爆弾は、デッドクロスです。
これは僕が23年前に、初めてその現象を本で紹介した時に名付けたものです。
簡単に説明すると、毎年の減価償却費の額を、元金返済の額が上回るタイミングのことを言います。
このタイミングを過ぎると、全く節税にならないという事態が起きるんですよね。
アパートメーカーの常套句に「アパート経営は節税になる！」というのがありますが、彼らはデッドクロスがくれば節税にならない事実を絶対に言いません。
デッドクロスは、60％以上のローンを組んでいると発生する現象です。
そのため、レバレッジを利かせて投資をしている人はデッドクロスのマネジメントが非常に重要です。
例えば、築25年・利回り7％の中古アパートをフルローンに近い形で購入すると、4年で間違いなくデッドクロスが到来します。
そうすると、キャッシュがほとんど残らなくなり、リフォーム代もかさみ、何をしているのかわからない投資になるので、注意が必要です。
まとめ
というわけで今回は、「不動産投資の時限爆弾5選」というテーマで解説してきました。
今日の内容は、少し難しかったかと思います。理解できなかったという人は、
・不動産実務検定で知識を体系的に学び
・オンラインサロンで全国の仲間と繋がる
ということを通じて、ぜひ勉強してみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資は、あらゆる投資の中で、リスクが比較的小さく、収益も安定している投資法です。
何よりも他の投資と違うのは、投資家本人が投資の結果をコントロールできる、ということでしょう。これは、他の投資にはない素晴らしい点ですよね。
不動産投資では、勉強すればするほど運用がうまくできるようになり、リスクも抑えられ、結果として多くの利益が出ます。
ただし、僕が昔から気になっているのは、ガッツリ融資を引いて、どんどん物件を買い進めて、
「資産が●億円になった！」
「家賃年収が●千万円！」
と、マウントをとっている人です。
こうした人は、これからお話しする“時限爆弾”の存在を知らないと思います。
時限爆弾とは、物件を購入した後に予測していなかった出費がかさみ、思ったほどキャッシュが残らないということです。最悪は持ち出しになることもあります。
しかし、時限爆弾の存在を知っていれば、そうしたリスクは回避できるわけです。
そこで今回は、「不動産投資の時限爆弾5選」というテーマで、不動産投資にまつわる5つの時限爆弾を紹介していきます。
ぜひ最後までご覧ください！
時限爆弾1．築古の退去リフォーム
最初にご紹介する時限爆弾は、築古物件の入居者退去に伴うリフォーム費用です。この前、あるオーナーさんが利回り9％の築古RCマンションを売却したのですが、次のオーナーさんへ引き渡しする1週間前に、長年入居していた人が退去した、ということがありました。
その入居者は十数年住んでいたそうで、このような長期入居の場合、原状回復費用がかさむことが多いです。
僕の体感としては、おそらく家賃の1年分は原状回復費用にかかりますし、バリューアップを考えると、家賃2年分の費用がかかることもあるでしょう。
オーナーチェンジで物件を購入した場合、1棟の入居者が一通り退去してみないと中の状態がわからず、実際どのくらいリフォーム費用がかかるかわかりません。
つまり、入居者が一巡しないと、本当の利回りはわからない、ということです。
築古利回り9％のRCマンションというと、最近の相場感でいうと高利回りに思えるかもしれません。
しかし、現在の家賃を維持できなければ、この高利回りは実現できません。
入居者が一巡してもなお、この家賃を維持できるのか？という視点を常にもっておくようにしましょう。
時限爆弾2．設備の故障
時限爆弾の2つめは、設備の故障です。僕の経験則ですが、給湯器は20年以内に必ず壊れます。そして、キッチンのIHレンジも壊れます。
僕は築古のアパートを家具・家電込みで募集しているのですが、冷蔵庫や電子レンジ、エアコンも定期的に壊れるので、収益を圧迫する要因になっています。
築20年の物件を買った人は、前のオーナーが設備を交換していないのであれば、経費がかさむことを覚悟しないといけないでしょう。
むしろ、築30年の物件の方が、設備交換が一巡しているという点で安定した利回りを稼げるかもしれません。
そのため、物件を購入する際は築年数で選ぶのではなく、どのくらいの設備が交換されているのか？も考慮した方が良いと思います。
時限爆弾3．金利上昇
3つめは、金利上昇です。今はゼロ金利ですが、今後必ず金利は上昇していきます。金利上昇に耐えられない割合でローンを引かないことが重要です。
時限爆弾4．サブリース
時限爆弾4つめは、サブリース契約における保証家賃の引き下げです。サブリースの保証家賃は、2年、5年、10年ごとに更新できるような契約になっており、原状回復費用はオーナー負担になっています。
10年後にはほぼ間違いなく値下げ交渉があり、拒否するとサブリース契約自体を解除できるようになっています。
ですので、現在サブリースをやっている人は注意が必要です
これからサブリース契約をするのであれば、たとえ相場以下の家賃しか得られなかったとしても返済できるように、とにかく安く作ってもらうようにしましょう。
僕は常々お話ししていますが、サブリースにはほとんどメリットがないと思っています。
サブリースを選んでいる大家さんの多くは素人です。
そもそも、不動産業者はなぜサブリース契約をするのか考えてみて下さい。
それは、ハウスメーカーの高い請負金額では利回りが出ず、オーナーが銀行からローンを引くことができないからです。
しかし、サブリースがついていれば銀行は融資を出してくれます。
ただ、相場の家賃では利回りが出ないわけなので、保証家賃は相場より高く設定せざるを得ないんですよね。
となれば、2年後の保証家賃見直しの時に、家賃が相場と比べて不相応になるのは当然で、「保証家賃を下げさせてください」となるのは当たり前のロジックなのです。
なので、サブリースをする時は本当に気をつけた方が良いでしょう。
時限爆弾5．デッドクロス
最後の時限爆弾は、デッドクロスです。これは僕が23年前に、初めてその現象を本で紹介した時に名付けたものです。
簡単に説明すると、毎年の減価償却費の額を、元金返済の額が上回るタイミングのことを言います。
このタイミングを過ぎると、全く節税にならないという事態が起きるんですよね。
アパートメーカーの常套句に「アパート経営は節税になる！」というのがありますが、彼らはデッドクロスがくれば節税にならない事実を絶対に言いません。
デッドクロスは、60％以上のローンを組んでいると発生する現象です。
そのため、レバレッジを利かせて投資をしている人はデッドクロスのマネジメントが非常に重要です。
例えば、築25年・利回り7％の中古アパートをフルローンに近い形で購入すると、4年で間違いなくデッドクロスが到来します。
そうすると、キャッシュがほとんど残らなくなり、リフォーム代もかさみ、何をしているのかわからない投資になるので、注意が必要です。
まとめ
というわけで今回は、「不動産投資の時限爆弾5選」というテーマで解説してきました。今日の内容は、少し難しかったかと思います。理解できなかったという人は、
・不動産実務検定で知識を体系的に学び
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