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リスクは8倍なのに、リターンは1.7倍？そんな物件に投資するの！？
公開日: 2023年10月18日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、久々にYouTubeに動画を投稿したのですが、ご覧いただけましたでしょうか？
（実はあまり再生数が伸びず、少し落ち込んでいます・・・。不動産投資をする人にとってはめちゃくちゃ大事な話なので、ぜひご覧になってみてください！）
テーマはズバリ、「はじめて不動産投資をするのであれば、築浅一棟vs築古戸建、どちらが良いか？」というお話です。
あなたは、どちらの方が良いと思いますか？
結論を一言で申し上げると、
「その人の属性による」
これに尽きます。
不動産投資を始めようとする多くの人は、「築浅で、利回りが良い、ボリュームのある一棟物件を買いたい！」と思っているのではないでしょうか？
なぜなら、ボロ戸建は「家賃が増えない」「メンテナンスコストがかかる」「資産が増えていくスピードも遅い」と考えている人が多いからです。
だからこそ、融資を受けやすくてレバレッジの効きやすい、築浅物件を狙っている人が多いんですよね。
しかし、みんなが欲しがる物件というのは当然値段が高くなりますので、利回りはめちゃくちゃ低くなります。
そこで今回は、「築浅の一棟物件はリスクに見合ったリターンを得られるのか？」という観点から、築浅一棟と築古戸建ならどちらが良いのか？について、詳しく解説していきます。
ぜひ最後までご覧ください！
築浅と築古のリスク・リターンを比較
では、実際に数字を用いて、築浅一棟アパートと築古戸建、それぞれに投資した場合のリスクとリターンを比較していきましょう。
実際の数字で比較！
例えばあなたが今、自己資金600万円を持っているとして、築浅一棟アパート、築古戸建それぞれの投資のリスクとリターンを試算してみます。
築浅一棟アパート
築古戸建
自己資金
600万円
600万円
表面利回り
8％
14％
物件価格
5,000万円
600万円
借り入れ
4,400万円
金利3％、借入期間25年
なし
家賃収入／年
400万円
84万円
家賃収入／月
333,000円
70,000円
借入返済額／月
208,000円
なし
手残り収入／月
125,000円
70,000円
＊管理手数料や水道光熱費、各種税金等は加味していません。
さて、ここまでの数字を見比べてみて、「築浅一棟アパート」「築古戸建」、あなたはどちらに投資したいでしょうか？
ここで注目いただきたいのが、「一棟アパートは戸建てに比べて8倍のリスクを負うわりに、リターンは1.7倍にしかならない」ということです。
＊物件価格：築浅一棟5,000万円/築古戸建600万円 ≒ 8倍
＊手残り収入：築浅一棟125,000円/築古戸建70,000円 ≒ 1.7倍
確かに築浅アパートは、「資産価値が高く」「メンテナンスの手間がかからない」というメリットもありますが、さすがにリスク8倍に対してリターン1.7倍というのは少なすぎるのではないでしょうか。
せめて、4倍くらいはリターンがないと、投資としていかがなものかと思います。
必要なリターンから、家賃年収を逆算
では、戸建賃貸の4倍のリターンを得るために必要な、築浅一棟アパートの利回りは一体どの程度でしょうか。
築古戸建に投資した場合の毎月の手残り収入は7万円ですから、築浅一棟アパートで必要な手残り収入は、
【7万円×4倍＝28万円】
となります。
ここに毎月のローン返済額を足すと、
【28万円＋208,000円＝48.8万円】
月々48.8万の家賃収入が必要ということになります。
年換算すると586万円の家賃収入になりますので、必要な利回りは、
【家賃年収586万円/物件価格5,000万円×100＝11.72％】となります。
こう考えてみると、よほどいい土地でもない限り、このくらいの利回りを超えてこないと、僕なら全く投資する気になりません。
自己資金が少ない人は、まず築古戸建投資でリスクを抑えよ
もちろん、例えば自己資金が2,000万円もある人なら、金利も下がりますし、その分手残りも多くなりますので、多少利回りが低くてもメリットは出てくるでしょう。
しかし、自己資金が数百万円しかない人は、大きなリスクをとってもリスクに見合ったリターンは見込めません。
たとえ目一杯ローンを組めたとしても、債務超過に陥ってしまい、次の物件を買うときには融資を受けられなくなるのがオチです。
なので、ベテランの投資家さん以外は、最初は築古戸建でリスクを極限まで小さくして投資すべきだと思いますし、「資産を増やす」というより、「キャッシュを生み出せる」物件を買った方が良いと思います。
以上、今日のお話は、数字がバンバン出てきて難しかったかもしれませんが、何度も読み返して復習していただければと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、久々にYouTubeに動画を投稿したのですが、ご覧いただけましたでしょうか？
（実はあまり再生数が伸びず、少し落ち込んでいます・・・。不動産投資をする人にとってはめちゃくちゃ大事な話なので、ぜひご覧になってみてください！）
テーマはズバリ、「はじめて不動産投資をするのであれば、築浅一棟vs築古戸建、どちらが良いか？」というお話です。
あなたは、どちらの方が良いと思いますか？
結論を一言で申し上げると、
「その人の属性による」
これに尽きます。
不動産投資を始めようとする多くの人は、「築浅で、利回りが良い、ボリュームのある一棟物件を買いたい！」と思っているのではないでしょうか？
なぜなら、ボロ戸建は「家賃が増えない」「メンテナンスコストがかかる」「資産が増えていくスピードも遅い」と考えている人が多いからです。
だからこそ、融資を受けやすくてレバレッジの効きやすい、築浅物件を狙っている人が多いんですよね。
しかし、みんなが欲しがる物件というのは当然値段が高くなりますので、利回りはめちゃくちゃ低くなります。
そこで今回は、「築浅の一棟物件はリスクに見合ったリターンを得られるのか？」という観点から、築浅一棟と築古戸建ならどちらが良いのか？について、詳しく解説していきます。
ぜひ最後までご覧ください！
築浅と築古のリスク・リターンを比較
では、実際に数字を用いて、築浅一棟アパートと築古戸建、それぞれに投資した場合のリスクとリターンを比較していきましょう。実際の数字で比較！
例えばあなたが今、自己資金600万円を持っているとして、築浅一棟アパート、築古戸建それぞれの投資のリスクとリターンを試算してみます。
| 築浅一棟アパート | 築古戸建 | |
| 自己資金 | 600万円 | 600万円 |
| 表面利回り | 8％ | 14％ |
| 物件価格 | 5,000万円 | 600万円 |
| 借り入れ | 4,400万円 金利3％、借入期間25年 |
なし |
| 家賃収入／年 | 400万円 | 84万円 |
| 家賃収入／月 | 333,000円 | 70,000円 |
| 借入返済額／月 | 208,000円 | なし |
| 手残り収入／月 | 125,000円 | 70,000円 |
さて、ここまでの数字を見比べてみて、「築浅一棟アパート」「築古戸建」、あなたはどちらに投資したいでしょうか？
ここで注目いただきたいのが、「一棟アパートは戸建てに比べて8倍のリスクを負うわりに、リターンは1.7倍にしかならない」ということです。
＊物件価格：築浅一棟5,000万円/築古戸建600万円 ≒ 8倍
＊手残り収入：築浅一棟125,000円/築古戸建70,000円 ≒ 1.7倍
確かに築浅アパートは、「資産価値が高く」「メンテナンスの手間がかからない」というメリットもありますが、さすがにリスク8倍に対してリターン1.7倍というのは少なすぎるのではないでしょうか。
せめて、4倍くらいはリターンがないと、投資としていかがなものかと思います。
必要なリターンから、家賃年収を逆算
では、戸建賃貸の4倍のリターンを得るために必要な、築浅一棟アパートの利回りは一体どの程度でしょうか。
築古戸建に投資した場合の毎月の手残り収入は7万円ですから、築浅一棟アパートで必要な手残り収入は、
【7万円×4倍＝28万円】
となります。
ここに毎月のローン返済額を足すと、
【28万円＋208,000円＝48.8万円】
月々48.8万の家賃収入が必要ということになります。
年換算すると586万円の家賃収入になりますので、必要な利回りは、
【家賃年収586万円/物件価格5,000万円×100＝11.72％】となります。
こう考えてみると、よほどいい土地でもない限り、このくらいの利回りを超えてこないと、僕なら全く投資する気になりません。
自己資金が少ない人は、まず築古戸建投資でリスクを抑えよ
もちろん、例えば自己資金が2,000万円もある人なら、金利も下がりますし、その分手残りも多くなりますので、多少利回りが低くてもメリットは出てくるでしょう。
しかし、自己資金が数百万円しかない人は、大きなリスクをとってもリスクに見合ったリターンは見込めません。
たとえ目一杯ローンを組めたとしても、債務超過に陥ってしまい、次の物件を買うときには融資を受けられなくなるのがオチです。
なので、ベテランの投資家さん以外は、最初は築古戸建でリスクを極限まで小さくして投資すべきだと思いますし、「資産を増やす」というより、「キャッシュを生み出せる」物件を買った方が良いと思います。
以上、今日のお話は、数字がバンバン出てきて難しかったかもしれませんが、何度も読み返して復習していただければと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
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