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銀行は最低3行以上と付き合うべし！
公開日: 2023年11月10日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、銀行との付き合い方についてお話ししようと思います。
最近、融資や銀行との付き合い方に関する質問をよくいただくようになりました。
例えば、
・融資がなかなか受けられない・・・。
・どうやって銀行を開拓すればいいのか？
・銀行から「預金を積んでほしい」「金融商品を購入してほしい」と言われたときに、どう対応したらいいのか？
・不動産投資を拡大するためにはメインバンクを作った方が良いのか？
といった悩みが寄せられています。
銀行との付き合い方については、様々な情報が出回っていますが、今回は僕なりの視点でお話ししてみようと思います。
銀行が融資をする際の3つの条件
まず、大前提として、銀行との付き合い方を考える際に、「預金をする人は、銀行にとってのお客様なのか？」という点を整理しておきましょう。
実は、これは全く違います。
なぜなら、銀行のバランスシート上、預金というものは彼らにとって“負債”となります。
銀行は預金者からお金を借り、そのお金を第三者に貸し付け、その際に利子を得ることが主なビジネスです。
つまり、銀行にとっては、お金を貸さないと商売が成り立ちません。
となると、「じゃあなんで銀行は、自分にはアパート投資の融資をしてくれないの？」という疑問が生じるのではないでしょうか。
実際、融資を受けられずに悩んでいる人は多いと思いますが、あなたが融資を受けられないのは、貸し倒れのリスクが高いと銀行から判断されているからです。
融資を受けるためには、担保を確保できることが大前提です。
不動産投資の場合、不動産の担保が足りていなければ、その分自己資金を用意しなければなりません。
あるいは追加で出せる担保が必要です。
例えば、自宅や借金のついていないアパートなどが追加の担保（共同担保とも言われます）となります。
これらの追加担保を提供できるか？または自己資金があるか？が重要になってくるのです。
さらにもう一つの条件として、物件そのもののキャッシュフローがしっかりと出る必要があります。
そして、債務者つまり投資家自身に安定した収入があるかどうかも重要になります。
例えば、起業して1年目の1,000万円を稼ぎ出した起業家よりも、収入が安定しているサラリーマンの方が、銀行にとっては融資をしやすかったりするわけです。
つまり、
・担保が確保できる
・物件のキャッシュフローがしっかりと出る
・投資家の収入が安定している
これら3つが揃っていないと銀行は融資をしてくれません。
複数の銀行と付き合うことでリスクヘッジができる
そんなこんなでやっと銀行から融資を受けると、多くの投資家は最初に融資をしてくれた銀行をメインバンクとして、さらに融資を引いて投資を拡大しようとするのが一般的です。
しかし、最初に融資を受けた銀行をメインバンクとして、その関係を構築していくことを重視する必要はあまりないと思います。
例えば、最初に融資をしてくれた銀行とだけ付き合っていて、良い物件が見つかった場合、そのメインバンクに断られたら物件を購入できなくなってしまいます。
さらに、万が一、将来貸しはがしにでもあってしまったら、お付き合いできる銀行がなくなってしまいます。
したがって、複数の銀行とお付き合いしていくことが基本になります。
そもそも、物件や融資の担当者によって、融資の審査の通りやすさは異なります。
審査が上手く通るように稟議書を書ける担当者にあたるかどうかもわかりません。
そのため、メインバンク一つに絞らず、複数の相談できる金融機関を持つことが重要だと思います。
最終的には、金利、融資額、融資期間などの条件を総合的に考慮し、融資を受ける銀行を選択すべきです。
例えば、当社のオンライン大家塾の谷本塾長は、日本政策金融公庫を含む8つの金融機関とお付き合いがあります。
また、ノンバンクも活用しており、計9つの金融機関と取引しています。
以前は10行以上とお付き合いしていたこともありましたが、物件を売却して関係が終了した銀行もあり、現在は合計9行だそうです。
このように、複数の金融機関とお付き合いしていれば、1つの金融機関が融資できない場合でも、他の銀行が助けてくれる場面は割と多いです。
銀行と優良な関係を築く方法
では、どうやって銀行との関係を作っていけばよいのでしょうか。
これは、いきなり大きな資金を借りようとするのではなく、リフォーム程度の数百万円の融資から始めることをお勧めします。
このような小額の融資であれば銀行側も融資しやすいので、これを利用して徐々に返済実績を積み上げ、大きな融資につなげていくのが王道です。
メインバンクとして特定の銀行を決める必要はあまりなく、最終的に一番融資してくれた銀行がメインバンクになる、という考え方で良いと思います。
また、ろくでもない金融商品をバーターで買わせようとしてくる担当者は論外ですが、「定期預金を積んでください」というような預金担保のような付き合いはある程度はした方が良いかもしれません。
とはいえ、預金担保でなければ、その預金にずっと手を付けてはいけない、ということはありません。
ある程度、担当者の顔を立てた上で、その資金を使うことは基本的に問題ありません。
なお、融資を受ける度にこういった無理なお願いをされないためにも、複数の銀行と取引を持つことは有効だと思います。
ただし、家賃の振り込み口座は融資を受けた銀行にしっかりと作っておくべきで、これは動かさないようにした方が良いでしょう。
ちなみに、銀行から「無担保で良いので、1,000万円を融資させてください！」といった提案が出てくることがあります。
このような場合、銀行はあなたを優良な顧客とみなしているので、今後の長期的な関係を築くためにも、特に必要がなくても融資を受けた方が良いのかなと思います。
今日は、銀行は最低3行以上と付き合うべし！というお話でした。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、銀行との付き合い方についてお話ししようと思います。
最近、融資や銀行との付き合い方に関する質問をよくいただくようになりました。
例えば、
・融資がなかなか受けられない・・・。
・どうやって銀行を開拓すればいいのか？
・銀行から「預金を積んでほしい」「金融商品を購入してほしい」と言われたときに、どう対応したらいいのか？
・不動産投資を拡大するためにはメインバンクを作った方が良いのか？
といった悩みが寄せられています。
銀行との付き合い方については、様々な情報が出回っていますが、今回は僕なりの視点でお話ししてみようと思います。
銀行が融資をする際の3つの条件
まず、大前提として、銀行との付き合い方を考える際に、「預金をする人は、銀行にとってのお客様なのか？」という点を整理しておきましょう。実は、これは全く違います。
なぜなら、銀行のバランスシート上、預金というものは彼らにとって“負債”となります。
銀行は預金者からお金を借り、そのお金を第三者に貸し付け、その際に利子を得ることが主なビジネスです。
つまり、銀行にとっては、お金を貸さないと商売が成り立ちません。
となると、「じゃあなんで銀行は、自分にはアパート投資の融資をしてくれないの？」という疑問が生じるのではないでしょうか。
実際、融資を受けられずに悩んでいる人は多いと思いますが、あなたが融資を受けられないのは、貸し倒れのリスクが高いと銀行から判断されているからです。
融資を受けるためには、担保を確保できることが大前提です。
不動産投資の場合、不動産の担保が足りていなければ、その分自己資金を用意しなければなりません。
あるいは追加で出せる担保が必要です。
例えば、自宅や借金のついていないアパートなどが追加の担保（共同担保とも言われます）となります。
これらの追加担保を提供できるか？または自己資金があるか？が重要になってくるのです。
さらにもう一つの条件として、物件そのもののキャッシュフローがしっかりと出る必要があります。
そして、債務者つまり投資家自身に安定した収入があるかどうかも重要になります。
例えば、起業して1年目の1,000万円を稼ぎ出した起業家よりも、収入が安定しているサラリーマンの方が、銀行にとっては融資をしやすかったりするわけです。
つまり、
・担保が確保できる
・物件のキャッシュフローがしっかりと出る
・投資家の収入が安定している
これら3つが揃っていないと銀行は融資をしてくれません。
複数の銀行と付き合うことでリスクヘッジができる
そんなこんなでやっと銀行から融資を受けると、多くの投資家は最初に融資をしてくれた銀行をメインバンクとして、さらに融資を引いて投資を拡大しようとするのが一般的です。しかし、最初に融資を受けた銀行をメインバンクとして、その関係を構築していくことを重視する必要はあまりないと思います。
例えば、最初に融資をしてくれた銀行とだけ付き合っていて、良い物件が見つかった場合、そのメインバンクに断られたら物件を購入できなくなってしまいます。
さらに、万が一、将来貸しはがしにでもあってしまったら、お付き合いできる銀行がなくなってしまいます。
したがって、複数の銀行とお付き合いしていくことが基本になります。
そもそも、物件や融資の担当者によって、融資の審査の通りやすさは異なります。
審査が上手く通るように稟議書を書ける担当者にあたるかどうかもわかりません。
そのため、メインバンク一つに絞らず、複数の相談できる金融機関を持つことが重要だと思います。
最終的には、金利、融資額、融資期間などの条件を総合的に考慮し、融資を受ける銀行を選択すべきです。
例えば、当社のオンライン大家塾の谷本塾長は、日本政策金融公庫を含む8つの金融機関とお付き合いがあります。
また、ノンバンクも活用しており、計9つの金融機関と取引しています。
以前は10行以上とお付き合いしていたこともありましたが、物件を売却して関係が終了した銀行もあり、現在は合計9行だそうです。
このように、複数の金融機関とお付き合いしていれば、1つの金融機関が融資できない場合でも、他の銀行が助けてくれる場面は割と多いです。
銀行と優良な関係を築く方法
では、どうやって銀行との関係を作っていけばよいのでしょうか。これは、いきなり大きな資金を借りようとするのではなく、リフォーム程度の数百万円の融資から始めることをお勧めします。
このような小額の融資であれば銀行側も融資しやすいので、これを利用して徐々に返済実績を積み上げ、大きな融資につなげていくのが王道です。
メインバンクとして特定の銀行を決める必要はあまりなく、最終的に一番融資してくれた銀行がメインバンクになる、という考え方で良いと思います。
また、ろくでもない金融商品をバーターで買わせようとしてくる担当者は論外ですが、「定期預金を積んでください」というような預金担保のような付き合いはある程度はした方が良いかもしれません。
とはいえ、預金担保でなければ、その預金にずっと手を付けてはいけない、ということはありません。
ある程度、担当者の顔を立てた上で、その資金を使うことは基本的に問題ありません。
なお、融資を受ける度にこういった無理なお願いをされないためにも、複数の銀行と取引を持つことは有効だと思います。
ただし、家賃の振り込み口座は融資を受けた銀行にしっかりと作っておくべきで、これは動かさないようにした方が良いでしょう。
ちなみに、銀行から「無担保で良いので、1,000万円を融資させてください！」といった提案が出てくることがあります。
このような場合、銀行はあなたを優良な顧客とみなしているので、今後の長期的な関係を築くためにも、特に必要がなくても融資を受けた方が良いのかなと思います。
今日は、銀行は最低3行以上と付き合うべし！というお話でした。
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