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固定資産税を正しく理解しよう！還付のチャンスも見逃すな
公開日: 2023年12月04日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
12月に入り年の瀬も迫ってきているということで、今回は「税金」の話をしたいと思います。
年末になるとどうしても気になるのが税金対策や確定申告対策ですよね。
年末のドタバタの中で、「何か経費化できるものはないか？」と気になっている人は多いと思います。
ところで、税金の納税方法には「申告納税方式」と「賦課課税方式」の2種類があります。
【申告納税方式】
自分から申告して納税する方式。所得税など。
【賦課課税方式】
役所から納付通知書が来て、「この税金を払って下さい」と言ってくる方式。固定資産税、住民税、不動産取得税、自動車税など。
自分で納税額を算出する申告納税方式に対し、賦課課税方式は役所が強制的に納税額を算出し、支払うように通知してきます。
その税金額は本当に正しい金額でしょうか？
さて、多くの人は、このような役所から送られてくる通知は当然正しい内容だと思っていると思います。
しかし、実は知らない間に余計な税金を負担させられている可能性があることに注意しなければいけません。
特に固定資産税は比較的金額が大きいので、今回はこの固定資産税の闇についてお話ししたいと思います。
固定資産税の闇
まさかの事態？市の職員が資産評価額を間違えた事例
先日あるニュースを耳にしました。
固定資産税を計算する市の職員が、鉄骨造（S造）の建物を間違って鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）として課税資産台帳に登録してしまい、過去18年にわたって過大な固定資産税を請求していたことが発覚、なんと4,531万円が所有者に還付された・・・というニュースです。
これは非常にひどい話ですよね。
S造とSRC造では全然コストが違いますし、固定資産税評価額も全然違うので、えらい迷惑です。
高い固定資産税を払わされたせいで資金繰りが悪くなり、万が一会社が倒産でもしていたら役所側はどう責任を取ったのでしょうか？
税金が還付される？土地の評価額
実は、次のような土地は固定資産税の評価をかなり下げることが可能です。
・間口が2メーターしかないような旗竿地（路地状敷地）
・隣にパチンコ屋やお墓のような嫌悪施設がある
・上空に高圧線が走っている ・・・などなど。
こういった土地は、適正に固定資産評価を見直すと固定資産税の還付が受けられたりします。
しっかりと固定資産評価額を確認しましょう
先ほども言いましたが、多くの人は役所から来たものを「これは正しいはず」だと鵜呑みにして、税金を支払っていると思います。
しかし、 実際よりも過大に評価されている事例が多々あるのです。
もし、固定資産税に不服がある場合には、固定資産税評価審査委員会が各自治体に設置されていますので、そこに申し出ましょう。
しっかり根拠を示せば、固定資産税はわりと高い確率で還付されますので、ぜひ覚えておいた方がいいと思います。
今流行りの「民泊」の固定資産税とその注意点
このほかにも、不動産投資家が注意しなければならないポイントがあります。
それはズバリ、最近ブームの「民泊」です。
民泊の場合、固定資産税は高くなる可能性があります。
例えば、アパートを普通に賃貸に出す場合、その土地は“住宅用地”となり、固定資産税評価額は通常の6分の1に下がります。つまり固定資産税も6分の1となり、支払う税金はかなり安くなります。
しかし、同じ物件を簡易宿所として民泊運営する場合には、住宅ではなく事業用の家屋となるので、当然ですが土地も“事業用地”として固定資産税が算出されます。
つまり、住宅用地であれば通常の6分の1に評価が下がっていたのに、事業用地とされた結果評価が下がらず、固定資産税が6倍になってしまう可能性があるということです。
民泊を運営する人はこのことに気を付けないといけません。
ただ、現状は明確な線引きがされておらず、結構見過ごされていることもあるようです。
今後、自治体の見解がはっきりしてくると、通常の民泊は住宅用地とはならず、固定資産税が高くなってしまう問題が出てくると思います。
ただ、民泊新法に則り、この範疇で民泊運営する場合は（年間180日以内で運営、残りの半分は自宅などとして住む）、住宅として使用している実態が大きいため、住宅用地で大丈夫らしい・・・と言われています。
ただし、これもはっきりとした見解が出ていないようなので、具体的には自治体に確認する必要があります。
住宅用賃貸マンション資産評価の注意点
また、更地に賃貸マンションを造ったものの、意外と小規模オフィスとしての需要が多く、法人に賃貸している場合も注意が必要です。
なぜなら、法人となると郵便受けに会社名が表示されるからです。
すると自治体から、「これは住宅じゃないですよね。だから来年からは住宅用地の特例はなくなります」と言われるケースがあります。
実は市の職員は、賃貸住宅だけれどオフィスとして貸されているような物件を、見回ってチェックしているんですよね。僕自身も言われたことがあります。
これにどう対処したかというと、テナントの皆さんに「そこに人がきちんと住んでいる実態を示す必要があるので、会社名ではなく、自分の名前を書いた下に小さく会社名書いてください」とお願いして対処しました。
このように、住宅として賃貸するけれど事務所もOKとする場合は、必ず表札に個人名も入れてもらい、実際に住んでいるという実態を示す必要があります。
まとめ
以上のように、役所から来るものは正しいに決まっていると鵜呑みにしていると、必要のない税金を納めることになってしまいます。
納税通知書は一度しっかりその根拠を確認するようにした方がいいと思います。
不動産を購入した時に払う不動産取得税も同様なので、しっかり覚えておくようにしましょう！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
12月に入り年の瀬も迫ってきているということで、今回は「税金」の話をしたいと思います。
年末になるとどうしても気になるのが税金対策や確定申告対策ですよね。
年末のドタバタの中で、「何か経費化できるものはないか？」と気になっている人は多いと思います。
ところで、税金の納税方法には「申告納税方式」と「賦課課税方式」の2種類があります。
【申告納税方式】
自分から申告して納税する方式。所得税など。
【賦課課税方式】
役所から納付通知書が来て、「この税金を払って下さい」と言ってくる方式。固定資産税、住民税、不動産取得税、自動車税など。
自分で納税額を算出する申告納税方式に対し、賦課課税方式は役所が強制的に納税額を算出し、支払うように通知してきます。
その税金額は本当に正しい金額でしょうか？
さて、多くの人は、このような役所から送られてくる通知は当然正しい内容だと思っていると思います。しかし、実は知らない間に余計な税金を負担させられている可能性があることに注意しなければいけません。
特に固定資産税は比較的金額が大きいので、今回はこの固定資産税の闇についてお話ししたいと思います。
固定資産税の闇
まさかの事態？市の職員が資産評価額を間違えた事例
先日あるニュースを耳にしました。
固定資産税を計算する市の職員が、鉄骨造（S造）の建物を間違って鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）として課税資産台帳に登録してしまい、過去18年にわたって過大な固定資産税を請求していたことが発覚、なんと4,531万円が所有者に還付された・・・というニュースです。
これは非常にひどい話ですよね。
S造とSRC造では全然コストが違いますし、固定資産税評価額も全然違うので、えらい迷惑です。
高い固定資産税を払わされたせいで資金繰りが悪くなり、万が一会社が倒産でもしていたら役所側はどう責任を取ったのでしょうか？
税金が還付される？土地の評価額
実は、次のような土地は固定資産税の評価をかなり下げることが可能です。
・間口が2メーターしかないような旗竿地（路地状敷地）
・隣にパチンコ屋やお墓のような嫌悪施設がある
・上空に高圧線が走っている ・・・などなど。
こういった土地は、適正に固定資産評価を見直すと固定資産税の還付が受けられたりします。
しっかりと固定資産評価額を確認しましょう
先ほども言いましたが、多くの人は役所から来たものを「これは正しいはず」だと鵜呑みにして、税金を支払っていると思います。
しかし、 実際よりも過大に評価されている事例が多々あるのです。
もし、固定資産税に不服がある場合には、固定資産税評価審査委員会が各自治体に設置されていますので、そこに申し出ましょう。
しっかり根拠を示せば、固定資産税はわりと高い確率で還付されますので、ぜひ覚えておいた方がいいと思います。
今流行りの「民泊」の固定資産税とその注意点
このほかにも、不動産投資家が注意しなければならないポイントがあります。
それはズバリ、最近ブームの「民泊」です。
民泊の場合、固定資産税は高くなる可能性があります。
例えば、アパートを普通に賃貸に出す場合、その土地は“住宅用地”となり、固定資産税評価額は通常の6分の1に下がります。つまり固定資産税も6分の1となり、支払う税金はかなり安くなります。
しかし、同じ物件を簡易宿所として民泊運営する場合には、住宅ではなく事業用の家屋となるので、当然ですが土地も“事業用地”として固定資産税が算出されます。
つまり、住宅用地であれば通常の6分の1に評価が下がっていたのに、事業用地とされた結果評価が下がらず、固定資産税が6倍になってしまう可能性があるということです。
民泊を運営する人はこのことに気を付けないといけません。
ただ、現状は明確な線引きがされておらず、結構見過ごされていることもあるようです。
今後、自治体の見解がはっきりしてくると、通常の民泊は住宅用地とはならず、固定資産税が高くなってしまう問題が出てくると思います。
ただ、民泊新法に則り、この範疇で民泊運営する場合は（年間180日以内で運営、残りの半分は自宅などとして住む）、住宅として使用している実態が大きいため、住宅用地で大丈夫らしい・・・と言われています。
ただし、これもはっきりとした見解が出ていないようなので、具体的には自治体に確認する必要があります。
住宅用賃貸マンション資産評価の注意点
また、更地に賃貸マンションを造ったものの、意外と小規模オフィスとしての需要が多く、法人に賃貸している場合も注意が必要です。
なぜなら、法人となると郵便受けに会社名が表示されるからです。
すると自治体から、「これは住宅じゃないですよね。だから来年からは住宅用地の特例はなくなります」と言われるケースがあります。
実は市の職員は、賃貸住宅だけれどオフィスとして貸されているような物件を、見回ってチェックしているんですよね。僕自身も言われたことがあります。
これにどう対処したかというと、テナントの皆さんに「そこに人がきちんと住んでいる実態を示す必要があるので、会社名ではなく、自分の名前を書いた下に小さく会社名書いてください」とお願いして対処しました。
このように、住宅として賃貸するけれど事務所もOKとする場合は、必ず表札に個人名も入れてもらい、実際に住んでいるという実態を示す必要があります。
まとめ
以上のように、役所から来るものは正しいに決まっていると鵜呑みにしていると、必要のない税金を納めることになってしまいます。納税通知書は一度しっかりその根拠を確認するようにした方がいいと思います。
不動産を購入した時に払う不動産取得税も同様なので、しっかり覚えておくようにしましょう！
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