ブログ
晴海フラッグの入居開始は賃貸相場の値崩れサイン？大規模コンドミニアム投資のリスクを徹底解説！
公開日: 2024年01月18日
▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今年の1月から、晴海フラッグの賃貸棟の入居が開始されます。分譲部分も、もうじき入居開始になるようです。
皆さんご存知の通り、晴海フラッグとは、東京オリンピック・パラリンピックの選手村として利用されていた物件です。
2023年に最終分譲が開始されたタワー棟は、倍率が10数倍、最上階が3億円・・・と話題になり、バブルの様相を呈していました。
しかし、実際に入居が始まれば、価格は「落ち着いてくる」どころか「いったん下がる」と僕は思っています。
では、なぜ物件が完成して入居が始まると、価格が下がる可能性があるのでしょうか？今回は晴海フラッグを例に、大規模コンドミニアム投資のリスクを解説します。
ぜひ最後までご覧ください！
大規模コンドミニアム投資のリスクとは
大規模コンドミニアム投資のリスクは、一斉に供給されることで相場が値崩れし、空室が埋まるまで数年かかるということです。
空室が埋まるまで数年かかる
例えば、今回入居を開始する賃貸棟は、23年9月に賃貸申し込みの募集がスタートしました。
賃貸住戸は全1258戸ですが、今回入居を開始する住戸はわずか100戸程度なので、9割以上が空室ということになります。
おそらく、満室になるまでに2年以上はかかるでしょう。もしこれが投資家の物件であれば、投資したのに回収ができないお荷物物件になってしまっているということです。
一斉に供給されることで相場が崩れ、転売益を狙うのも難しい
大規模コンドミニアム投資の最大のリスクは、相場の値崩れです。
物件が完成して引き渡しがされると、賃貸物件が一気に市場に供給されます。大きい開発なら、1000戸以上の物件が一気に市場に流れ込むということもあるでしょう。
すると、入居者がすぐに付くわけではありませんから、家賃相場は総崩れします。
また、投資をして賃貸するのではなく、転売益を狙っていた投資家にとってもこれは悲報です。
賃貸が付かない相場が常態化すると、買値よりも売値が安くなってしまうことがよくあるからです。結局、売り物件も値崩れを起こしてしまうんですよね。
今回の晴海フラッグの賃貸棟の所有者はデベロッパーですから、空き家があってもそこまでダメージは大きくないと思います。
しかし、もし個人投資家が投資用物件として晴海フラッグを買っていたら大変だと思います。
自分が住むために買っているなら良いと思いますが、そういう人も10年スパンで保有しないと、買った時よりも高値で売却するのは難しいでしょう。
実録！海外コンドミニアム投資で泣きを見た日本人
10年ほど前に、マレーシアのジョホールバル（シンガポールと隣接している街）が大規模開発され、コンドミニアムに投資した日本人がたくさんいました。
しかし、完成して引き渡しを受けても賃貸が付かず、相場が値崩れした結果、ローン返済が滞り、銀行に物件を差し押さえられ、結果として競売にかけられた物件がたくさん出てきました。
投資した人の多くは既に物件を手放して、頭金の100万円くらいの実損で済んではいますが、痛い目を見たことには変わりありません。
実際問題、海外のコンドミニアム投資のほとんどが、引き渡しを受けても借り手がいないという状態です。
完成してから一斉に市場に出て賃貸募集が始まるので、賃貸相場が崩れてしまうのは当然のメカニズムなんですよね。
大規模コンドミニアム投資の極意とは
ここまで、大規模コンドミニアムに投資する際のリスクをみてきました。
では、実際に投資をする際はどのような点に気をつけるべきでしょうか。
フルローンは厳禁
余剰資金がなく、フルレバレッジで買っている人は返済ができずに大変な目に遭うことでしょう。大規模コンドミニアム投資は、絶対にローンで買うべきではありません。
完成と同時に売り物件が一斉に供給され、希望価格で売ることができないため、長期戦を覚悟する必要があるからです。
引き渡し後、人の流れが出来上がるまで待つべし
特に海外の物件は、完成して引き渡しがされて、人が住むようにならないと人の流れがわかりません。
例えば、マレーシアは車社会です。近くにマーケットがあるか、スーパーが併設されたコンドミニアムでないと、入居づけするのはなかなか難しいというのが僕の経験則です。
ちなみに、晴海フラッグはインフラもまだ整っていません。
スーパーについては今春に開業予定で、通勤のためのバスや船も運行予定ということですが、今の時点では利便性がいまいちよくわからず、人の流れも見えてこない状況です。
インフラが整っていない物件は値崩れを起こすリスクが高いので、注意が必要でしょう。
まとめ
というわけで今回は、大規模コンドミニアムに投資する際の注意点を、晴海フラッグを例に解説してきました。
投資の際には、物件が完成し、引き渡しをして人が住むようになって、住んでいる人たちの流れが見えるようになってから買うということをおすすめしたいと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今年の1月から、晴海フラッグの賃貸棟の入居が開始されます。分譲部分も、もうじき入居開始になるようです。
皆さんご存知の通り、晴海フラッグとは、東京オリンピック・パラリンピックの選手村として利用されていた物件です。
2023年に最終分譲が開始されたタワー棟は、倍率が10数倍、最上階が3億円・・・と話題になり、バブルの様相を呈していました。
しかし、実際に入居が始まれば、価格は「落ち着いてくる」どころか「いったん下がる」と僕は思っています。
では、なぜ物件が完成して入居が始まると、価格が下がる可能性があるのでしょうか？今回は晴海フラッグを例に、大規模コンドミニアム投資のリスクを解説します。
ぜひ最後までご覧ください！
大規模コンドミニアム投資のリスクとは
大規模コンドミニアム投資のリスクは、一斉に供給されることで相場が値崩れし、空室が埋まるまで数年かかるということです。空室が埋まるまで数年かかる
例えば、今回入居を開始する賃貸棟は、23年9月に賃貸申し込みの募集がスタートしました。
賃貸住戸は全1258戸ですが、今回入居を開始する住戸はわずか100戸程度なので、9割以上が空室ということになります。
おそらく、満室になるまでに2年以上はかかるでしょう。もしこれが投資家の物件であれば、投資したのに回収ができないお荷物物件になってしまっているということです。
一斉に供給されることで相場が崩れ、転売益を狙うのも難しい
大規模コンドミニアム投資の最大のリスクは、相場の値崩れです。
物件が完成して引き渡しがされると、賃貸物件が一気に市場に供給されます。大きい開発なら、1000戸以上の物件が一気に市場に流れ込むということもあるでしょう。
すると、入居者がすぐに付くわけではありませんから、家賃相場は総崩れします。
また、投資をして賃貸するのではなく、転売益を狙っていた投資家にとってもこれは悲報です。
賃貸が付かない相場が常態化すると、買値よりも売値が安くなってしまうことがよくあるからです。結局、売り物件も値崩れを起こしてしまうんですよね。
今回の晴海フラッグの賃貸棟の所有者はデベロッパーですから、空き家があってもそこまでダメージは大きくないと思います。
しかし、もし個人投資家が投資用物件として晴海フラッグを買っていたら大変だと思います。
自分が住むために買っているなら良いと思いますが、そういう人も10年スパンで保有しないと、買った時よりも高値で売却するのは難しいでしょう。
実録！海外コンドミニアム投資で泣きを見た日本人
10年ほど前に、マレーシアのジョホールバル（シンガポールと隣接している街）が大規模開発され、コンドミニアムに投資した日本人がたくさんいました。
しかし、完成して引き渡しを受けても賃貸が付かず、相場が値崩れした結果、ローン返済が滞り、銀行に物件を差し押さえられ、結果として競売にかけられた物件がたくさん出てきました。
投資した人の多くは既に物件を手放して、頭金の100万円くらいの実損で済んではいますが、痛い目を見たことには変わりありません。
実際問題、海外のコンドミニアム投資のほとんどが、引き渡しを受けても借り手がいないという状態です。
完成してから一斉に市場に出て賃貸募集が始まるので、賃貸相場が崩れてしまうのは当然のメカニズムなんですよね。
大規模コンドミニアム投資の極意とは
ここまで、大規模コンドミニアムに投資する際のリスクをみてきました。では、実際に投資をする際はどのような点に気をつけるべきでしょうか。
フルローンは厳禁
余剰資金がなく、フルレバレッジで買っている人は返済ができずに大変な目に遭うことでしょう。大規模コンドミニアム投資は、絶対にローンで買うべきではありません。
完成と同時に売り物件が一斉に供給され、希望価格で売ることができないため、長期戦を覚悟する必要があるからです。
引き渡し後、人の流れが出来上がるまで待つべし
特に海外の物件は、完成して引き渡しがされて、人が住むようにならないと人の流れがわかりません。
例えば、マレーシアは車社会です。近くにマーケットがあるか、スーパーが併設されたコンドミニアムでないと、入居づけするのはなかなか難しいというのが僕の経験則です。
ちなみに、晴海フラッグはインフラもまだ整っていません。
スーパーについては今春に開業予定で、通勤のためのバスや船も運行予定ということですが、今の時点では利便性がいまいちよくわからず、人の流れも見えてこない状況です。
インフラが整っていない物件は値崩れを起こすリスクが高いので、注意が必要でしょう。
まとめ
というわけで今回は、大規模コンドミニアムに投資する際の注意点を、晴海フラッグを例に解説してきました。投資の際には、物件が完成し、引き渡しをして人が住むようになって、住んでいる人たちの流れが見えるようになってから買うということをおすすめしたいと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
