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電車のダイヤ改正が不動産投資に与える影響について
公開日: 2024年01月19日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、2024年3月のJR東日本のダイヤ改正に伴い、「京葉線の朝と夕方以降の通勤・通学時間帯の通勤快速と快速が廃止される件」について触れてみたいと思います。
このダイヤ改正は、関連する沿線の自治体等から不満の声が出て、大きな物議を醸しています。
この記事をお読みいただくと、
・交通ダイヤの改正が与える不動産への影響
・今回のダイヤ改正によってメリットを受ける人・受けられない人
・予想外のことが起きた時に動じないために、不動産投資家が持つべき心構え
について理解することができます。ぜひ最後までご覧ください！
京葉線のダイヤ改正の目的は？
京葉線は首都圏に住んでいる方には馴染みがあると思いますが、それ以外の方はどんな路線なのかわからないと思いますので、少し解説しておきましょう。
京葉線は「東京駅」から千葉県の「蘇我駅」までつながっている路線のことです。
途中駅には、葛西臨海公園がある「葛西臨海公園駅」、ディズニーランドがある「舞浜駅」、幕張メッセがある「海浜幕張駅」などがあります。
今回のダイヤ改正により、快速と、蘇我駅から東京駅までほぼノンストップで行ける通勤快速が廃止されることになったのが物議を醸しています。
朝の時間帯は通勤快速の乗車率が7割に及びますが、混雑している快速と比較的空いている各駅停車の混雑割合がだいぶ違うので、この混雑度合いを平準化させるのが目的のようです。
各駅停車の利用客は通勤快速の通過待ちの時間が多く、快速利用者に比べて不利だったわけですが、この通過待ちをなくすことで利便性を上げていこう、そういう目的があるわけです。
京葉線のダイヤ改正が炎上している理由
とはいえ、千葉に住んでいる人たちにとってはめちゃくちゃ利便性が落ちますから、当然不満の声が上がります。現に、千葉県知事や千葉市長なども不満を表明しています。
このダイヤ改正が行われると、東京駅～蘇我駅の間の所要時間は最大19分ぐらい長くなってしまうそうです。朝の19分は結構大きな差ですよね。
ただ、逆に言うと、この19分早く着ける電車があることによって、各駅停車の利用客の人たちは今まで我慢を強いられてきたわけです。
今回のダイヤ改正によって各駅の停車駅の利便性が向上することで、商業施設が活性化したり、住宅の開発が進んだりなど、トータルで見れば平準化されるだろうというのがJR東日本の狙いだったりします。
ですが、千葉市周辺に住んでいる人たちにとって、朝に19分も通勤が長くなることは、その分早起する必要が出てきたりするわけで、非常に迷惑な話だということです。
また、地域を統括する市や県にとっても迷惑なことなのかもしれません。
とはいえ、全体として沿線それぞれに利便性を持たせるという意味では、正しい選択なのかなとも思います。
京葉線のダイヤ改正が与える不動産投資への影響
ただ、不動産投資の観点で言うと、やはり快速や通勤快速が停まる駅、あるいは始発の駅というのは資産価値が高く、周辺の土地の相場や家賃相場は周辺よりも高くなる傾向にあります。
例えば、24年前にできた東京メトロ東西線の「妙典駅」は、元々は蓮畑が広がっていましたが、そこが区画整理をされて妙典駅ができました。さらに、車両基地が近くにあったので始発駅となりました。
妙典駅から大手町までわずか25分弱。さらには座って行けるといった利便性もあって、それまで二束三文だった地価は非常に高騰しました。
妙典駅の地価は、ディズニーランドのある浦安市・浦安駅周辺の土地の相場よりも2～3割高くなっています。
また、新しくできた街ということで街並みはすごく綺麗ですし、どんどんと建てられる家なんかも結構立派な家が多かったりします。
僕も以前そこに住んでいましたが、やはりとても住みやすかったです。電車によく乗っていた頃は始発も利用していました。
けれども、もしその駅から始発がなくなる・急行が停まらなくなるとなったら、地価は多少なりとも下がる傾向にあるのではないかと思います。これは不動産投資の1つのリスクと言えるでしょう。
突発的なリスクに不動産投資家が持つべき心構え
しかし、JRは国営の鉄道ではなく株式会社が運営しているわけですから、株主の利益を第一に考えるのは当然のことです。
鉄道会社は、ダイヤ変更が地域に与える影響というのも考慮しつつも、何年かに1度適正にダイヤを見直し、すべての利用客に平等にメリットがあるように改正を行うことは必然でしょう。
我々よそ者が急行の停まる土地にやって来て、突然急行が停車しなくなるリスクは当然あり得ることですから、それに対して不平不満の声を上げるというのは、正直どうなのかな？と思ってしまいます。
まとめ
今回、熊谷千葉県知事をはじめ関連する市長も不満を声にしたので、とりあえず朝の時間帯の2本の快速だけは運行することになるようです。
ですが、それでもまだ足りないということで、不平不満を言っています。
これから実際に3月のダイヤ改正がどうなるのかわかりませんが、不動産投資家の皆さんは、「いきなり急行が停まらなくなるリスクは当然あり得る」ということを、頭の隅に入れておくべきだと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、2024年3月のJR東日本のダイヤ改正に伴い、「京葉線の朝と夕方以降の通勤・通学時間帯の通勤快速と快速が廃止される件」について触れてみたいと思います。
このダイヤ改正は、関連する沿線の自治体等から不満の声が出て、大きな物議を醸しています。
この記事をお読みいただくと、
・交通ダイヤの改正が与える不動産への影響
・今回のダイヤ改正によってメリットを受ける人・受けられない人
・予想外のことが起きた時に動じないために、不動産投資家が持つべき心構え
について理解することができます。ぜひ最後までご覧ください！
京葉線のダイヤ改正の目的は？
京葉線は首都圏に住んでいる方には馴染みがあると思いますが、それ以外の方はどんな路線なのかわからないと思いますので、少し解説しておきましょう。京葉線は「東京駅」から千葉県の「蘇我駅」までつながっている路線のことです。
途中駅には、葛西臨海公園がある「葛西臨海公園駅」、ディズニーランドがある「舞浜駅」、幕張メッセがある「海浜幕張駅」などがあります。
今回のダイヤ改正により、快速と、蘇我駅から東京駅までほぼノンストップで行ける通勤快速が廃止されることになったのが物議を醸しています。
朝の時間帯は通勤快速の乗車率が7割に及びますが、混雑している快速と比較的空いている各駅停車の混雑割合がだいぶ違うので、この混雑度合いを平準化させるのが目的のようです。
各駅停車の利用客は通勤快速の通過待ちの時間が多く、快速利用者に比べて不利だったわけですが、この通過待ちをなくすことで利便性を上げていこう、そういう目的があるわけです。
京葉線のダイヤ改正が炎上している理由
とはいえ、千葉に住んでいる人たちにとってはめちゃくちゃ利便性が落ちますから、当然不満の声が上がります。現に、千葉県知事や千葉市長なども不満を表明しています。このダイヤ改正が行われると、東京駅～蘇我駅の間の所要時間は最大19分ぐらい長くなってしまうそうです。朝の19分は結構大きな差ですよね。
ただ、逆に言うと、この19分早く着ける電車があることによって、各駅停車の利用客の人たちは今まで我慢を強いられてきたわけです。
今回のダイヤ改正によって各駅の停車駅の利便性が向上することで、商業施設が活性化したり、住宅の開発が進んだりなど、トータルで見れば平準化されるだろうというのがJR東日本の狙いだったりします。
ですが、千葉市周辺に住んでいる人たちにとって、朝に19分も通勤が長くなることは、その分早起する必要が出てきたりするわけで、非常に迷惑な話だということです。
また、地域を統括する市や県にとっても迷惑なことなのかもしれません。
とはいえ、全体として沿線それぞれに利便性を持たせるという意味では、正しい選択なのかなとも思います。
京葉線のダイヤ改正が与える不動産投資への影響
ただ、不動産投資の観点で言うと、やはり快速や通勤快速が停まる駅、あるいは始発の駅というのは資産価値が高く、周辺の土地の相場や家賃相場は周辺よりも高くなる傾向にあります。例えば、24年前にできた東京メトロ東西線の「妙典駅」は、元々は蓮畑が広がっていましたが、そこが区画整理をされて妙典駅ができました。さらに、車両基地が近くにあったので始発駅となりました。
妙典駅から大手町までわずか25分弱。さらには座って行けるといった利便性もあって、それまで二束三文だった地価は非常に高騰しました。
妙典駅の地価は、ディズニーランドのある浦安市・浦安駅周辺の土地の相場よりも2～3割高くなっています。
また、新しくできた街ということで街並みはすごく綺麗ですし、どんどんと建てられる家なんかも結構立派な家が多かったりします。
僕も以前そこに住んでいましたが、やはりとても住みやすかったです。電車によく乗っていた頃は始発も利用していました。
けれども、もしその駅から始発がなくなる・急行が停まらなくなるとなったら、地価は多少なりとも下がる傾向にあるのではないかと思います。これは不動産投資の1つのリスクと言えるでしょう。
突発的なリスクに不動産投資家が持つべき心構え
しかし、JRは国営の鉄道ではなく株式会社が運営しているわけですから、株主の利益を第一に考えるのは当然のことです。鉄道会社は、ダイヤ変更が地域に与える影響というのも考慮しつつも、何年かに1度適正にダイヤを見直し、すべての利用客に平等にメリットがあるように改正を行うことは必然でしょう。
我々よそ者が急行の停まる土地にやって来て、突然急行が停車しなくなるリスクは当然あり得ることですから、それに対して不平不満の声を上げるというのは、正直どうなのかな？と思ってしまいます。
まとめ
今回、熊谷千葉県知事をはじめ関連する市長も不満を声にしたので、とりあえず朝の時間帯の2本の快速だけは運行することになるようです。ですが、それでもまだ足りないということで、不平不満を言っています。
これから実際に3月のダイヤ改正がどうなるのかわかりませんが、不動産投資家の皆さんは、「いきなり急行が停まらなくなるリスクは当然あり得る」ということを、頭の隅に入れておくべきだと思います。
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