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【大家向け】確定申告で失敗しないためのポイント解説
公開日: 2024年02月09日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今年も、確定申告のシーズン真っ盛りとなりました。
この記事を読んでいる方の中にも、
「確定申告、面倒だな～」
と思っている方や、
「今年初めて物件を買ったけど、確定申告はわからないことだらけで大変そう・・・」
という方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、「【大家向け】確定申告で失敗しないためのポイント解説」と題して、
・特に間違いやすい、大家さんならではの確定申告方法
・「実はこういうのも経費に！？」という意外な経費計上科目
について解説します。
法人ではなく、青色申告をする個人事業主に絞ってお話をしますので、その前提をご理解いただきつつ、参考にしていただければと思います。
ぜひ最後までご覧ください！
- 前提
- 個人事業主は、必ず青色申告をせよ
- 事業にかかる費用は経費にできる
- 不動産投資家が間違えやすい経費とは
- 1、購入時の仲介手数料を経費にしてしまう
- 2、減価償却費を多く見積もってしまう
- 3、社会保険料を全額経費にしている
- 4、中古物件の耐用年数の計算方法を間違える
- 5、リフォームした費用は資本的支出となり経費にできない
- 6、青色申告特別控除
- 7、土地のローンの利子は損益通算の対象外
- まとめ
前提
個人事業主は、必ず青色申告をせよ
まず前提として、個人事業主の場合は、必ず青色申告をしてください。
というのも、「青色申告できるのは、事業的規模以上の事業をしている場合のみで、それ以下の規模では青色申告できないのでは？」と思っている人が意外といるのです。
しかし、もちろんそんなことはなく、事業的規模ではなくても、青色申告をすることで10万円の特別控除や青色申告特別控除をもらうことができます。
さらに、青色申告であれば、個人は初年度の欠損金を3年間繰延することができます（白色申告であれば来年に持ち越すことができなくなります）。
事業にかかる費用は経費にできる
また、個人事業主であれば、事業にかかる費用は全て経費にできます。
事業をするために色々調べたり調査したり、勉強したり、セミナーに出たり・・・というのは全て経費です。
よく、
「大家さんになる前に物件調査に行った時の交通費は経費にできるのか？」
「登記簿謄本を取得する時の印紙代は経費にできるのか？」
という質問をいただきますが、事業初年度の確定申告で開業費として経費にできます。ですから、経費にかかった領収書はしっかり取っておくと良いと思います。
このあたりはググってもらえれば、わかりやすく解説されているブログやサイトが出てくると思うので、気になる方はぜひ調べてみてください。
不動産投資家が間違えやすい経費とは
その他に、不動産投資家が間違えやすい経費があるので、7つお話ししていきます。
1．購入時の仲介手数料を経費にしてしまう
物件購入時、仲介会社に仲介手数料を【3%＋6万円＋消費税】支払っていますが、
こちらは経費にはできず、取得費になります。
手数料は土地建物で別の取り扱いになり、
・建物の仲介手数料→取得費扱い。建物本体と一緒に減価償却する。
・土地の仲介手数料→取得費扱い。将来売却する時に、取得時の経費として売却額から差し引く。
という扱いになります。これらを知っておかないと、税務署から「経費ではないですよ」と言われてしまうので注意が必要です。
2．減価償却費を多く見積もってしまう
減価償却費については、仮に土地建物で一括購入したとしても、土地建物の代金を分けて、建物部分だけで減価償却費を計算しないといけません。
その際の分け方は、「固定資産税評価額の按分」で算出します。
3．一括払いした火災保険料を全額経費にしている
一括払いした火災保険料は一度に経費にはできません。例えば、5年分50万円を一括払いしたとすれば、毎年10万円ずつしか経費にできません。
4．中古物件の耐用年数の計算方法を間違える
中古物件の耐用年数は、【法定耐用年数－経過年数】ではありません。
【（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2】で計算します。
「中古物件の耐用年数の求め方」でググると出てきますから、確認してみてください。
また、法定耐用年数を超えている場合でも、元々の法定耐用年数の20％で減価償却することができます。
例えば、25年が経過している物件を購入した場合を考えてみましょう。
木造住宅の法定耐用年数は22年です。
法定耐用年数を超えている場合でも、元々の法定耐用年数の20％で減価償却することができますから、【22年×0.2＝4.4年】→小数点以下は切り捨てし、4年分は減価償却できます。
建物価格が2,000万円なら、毎年500万円ずつ、4年間償却できる計算です。
5．リフォームした費用は資本的支出となり、経費にできない
畳をフローリングにした場合、建物の価値が向上しているので全額経費にはできず、減価償却しないといけません。
しかし、減価償却する年数は中古物件の残存耐用年数ではなく、元々の法定耐用年数（木造なら22年）で算出します。
リフォーム代を22年間で均等償却しないといけないので、全然経費にならないんですよね。
一方で、畳の部屋を同じ畳の部屋に戻すのは、200円だろうが300万円だろうが修繕費で全額経費になります。そこを間違えないようにしましょう。
6．青色申告特別控除
事業的規模でなくても、10万円の特別控除は受けられます。
ただし、赤字の場合は控除が適用できず、黒字の範囲でしか使えないので注意しましょう。
7．土地のローンの利子は損益通算の対象外
これは、結構みなさん見逃しがちです。
土地のローンの利息は経費になるのですが、赤字になった場合（特に初年度は赤字になりやすいです）、赤字分から土地の借入金の利息を控除した金額が損益通算の対象となります。
まとめ
というわけで今回は、個人事業主の大家さん向けに確定申告で失敗しないためのポイントを解説してきました。
かなり難しかったと思いますが、何度も読み返し、気になるところは自分で調べるなり、税理士さんに聞いていただければと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今年も、確定申告のシーズン真っ盛りとなりました。
この記事を読んでいる方の中にも、
「確定申告、面倒だな～」
と思っている方や、
「今年初めて物件を買ったけど、確定申告はわからないことだらけで大変そう・・・」
という方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、「【大家向け】確定申告で失敗しないためのポイント解説」と題して、
・特に間違いやすい、大家さんならではの確定申告方法
・「実はこういうのも経費に！？」という意外な経費計上科目
について解説します。
法人ではなく、青色申告をする個人事業主に絞ってお話をしますので、その前提をご理解いただきつつ、参考にしていただければと思います。
ぜひ最後までご覧ください！
- 前提
- 個人事業主は、必ず青色申告をせよ
- 事業にかかる費用は経費にできる
- 不動産投資家が間違えやすい経費とは
- 1、購入時の仲介手数料を経費にしてしまう
- 2、減価償却費を多く見積もってしまう
- 3、社会保険料を全額経費にしている
- 4、中古物件の耐用年数の計算方法を間違える
- 5、リフォームした費用は資本的支出となり経費にできない
- 6、青色申告特別控除
- 7、土地のローンの利子は損益通算の対象外
- まとめ
前提
個人事業主は、必ず青色申告をせよ
まず前提として、個人事業主の場合は、必ず青色申告をしてください。
というのも、「青色申告できるのは、事業的規模以上の事業をしている場合のみで、それ以下の規模では青色申告できないのでは？」と思っている人が意外といるのです。
しかし、もちろんそんなことはなく、事業的規模ではなくても、青色申告をすることで10万円の特別控除や青色申告特別控除をもらうことができます。
さらに、青色申告であれば、個人は初年度の欠損金を3年間繰延することができます（白色申告であれば来年に持ち越すことができなくなります）。
事業にかかる費用は経費にできる
また、個人事業主であれば、事業にかかる費用は全て経費にできます。
事業をするために色々調べたり調査したり、勉強したり、セミナーに出たり・・・というのは全て経費です。
よく、
「大家さんになる前に物件調査に行った時の交通費は経費にできるのか？」
「登記簿謄本を取得する時の印紙代は経費にできるのか？」
という質問をいただきますが、事業初年度の確定申告で開業費として経費にできます。ですから、経費にかかった領収書はしっかり取っておくと良いと思います。
このあたりはググってもらえれば、わかりやすく解説されているブログやサイトが出てくると思うので、気になる方はぜひ調べてみてください。
不動産投資家が間違えやすい経費とは
その他に、不動産投資家が間違えやすい経費があるので、7つお話ししていきます。1．購入時の仲介手数料を経費にしてしまう
物件購入時、仲介会社に仲介手数料を【3%＋6万円＋消費税】支払っていますが、
こちらは経費にはできず、取得費になります。
手数料は土地建物で別の取り扱いになり、
・建物の仲介手数料→取得費扱い。建物本体と一緒に減価償却する。
・土地の仲介手数料→取得費扱い。将来売却する時に、取得時の経費として売却額から差し引く。
という扱いになります。これらを知っておかないと、税務署から「経費ではないですよ」と言われてしまうので注意が必要です。
2．減価償却費を多く見積もってしまう
減価償却費については、仮に土地建物で一括購入したとしても、土地建物の代金を分けて、建物部分だけで減価償却費を計算しないといけません。
その際の分け方は、「固定資産税評価額の按分」で算出します。
3．一括払いした火災保険料を全額経費にしている
一括払いした火災保険料は一度に経費にはできません。例えば、5年分50万円を一括払いしたとすれば、毎年10万円ずつしか経費にできません。
4．中古物件の耐用年数の計算方法を間違える
中古物件の耐用年数は、【法定耐用年数－経過年数】ではありません。
【（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2】で計算します。
「中古物件の耐用年数の求め方」でググると出てきますから、確認してみてください。
また、法定耐用年数を超えている場合でも、元々の法定耐用年数の20％で減価償却することができます。
例えば、25年が経過している物件を購入した場合を考えてみましょう。
木造住宅の法定耐用年数は22年です。
法定耐用年数を超えている場合でも、元々の法定耐用年数の20％で減価償却することができますから、【22年×0.2＝4.4年】→小数点以下は切り捨てし、4年分は減価償却できます。
建物価格が2,000万円なら、毎年500万円ずつ、4年間償却できる計算です。
5．リフォームした費用は資本的支出となり、経費にできない
畳をフローリングにした場合、建物の価値が向上しているので全額経費にはできず、減価償却しないといけません。
しかし、減価償却する年数は中古物件の残存耐用年数ではなく、元々の法定耐用年数（木造なら22年）で算出します。
リフォーム代を22年間で均等償却しないといけないので、全然経費にならないんですよね。
一方で、畳の部屋を同じ畳の部屋に戻すのは、200円だろうが300万円だろうが修繕費で全額経費になります。そこを間違えないようにしましょう。
6．青色申告特別控除
事業的規模でなくても、10万円の特別控除は受けられます。
ただし、赤字の場合は控除が適用できず、黒字の範囲でしか使えないので注意しましょう。
7．土地のローンの利子は損益通算の対象外
これは、結構みなさん見逃しがちです。
土地のローンの利息は経費になるのですが、赤字になった場合（特に初年度は赤字になりやすいです）、赤字分から土地の借入金の利息を控除した金額が損益通算の対象となります。
まとめ
というわけで今回は、個人事業主の大家さん向けに確定申告で失敗しないためのポイントを解説してきました。かなり難しかったと思いますが、何度も読み返し、気になるところは自分で調べるなり、税理士さんに聞いていただければと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
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