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空室を即満室にする意外なアイデア
公開日: 2024年02月16日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
1～3月は学生の入学卒業シーズンです。言い換えれば、学生や新社会人が部屋を探し始めるシーズンでもあります。不動産業界では1年で最も忙しい時期ですね。
不動産投資家にとっては、この3か月は空室を埋めやすい時期です。この時期になんとか満室経営を実現したいと意気込んでいることでしょう。
しかし、既に2月の中盤に差し掛かっています。まだ申し込みが入らない・・・と、焦っている人も多いのではないのでしょうか。
そこで今回は、
・空室対策の基本
・空室を即満室にできる意外なアイデア
をご紹介します。ぜひ最後までご覧ください！
- 空室対策の基本
- 大家さん自ら、複数の業者に依頼せよ
- 客付け営業活動をする際の作法とは
- 意外な方法とは
- 1、SOHO可（法人登記可）とチラシに書いておく
- 2、外国人・母子家庭・高齢者・単身以外入居可に
- まとめ
空室対策の基本
大家さん自ら、複数の業者に依頼せよ
まず空室対策の基本ですが、入居者の募集は大家さん自らが複数の業者に依頼すべきです。
多くの人は、管理会社にそのまま一括して客付けまでお願いしていると思います。
しかし、彼らは多くの場合、手数料を稼ぎたいために他の業者に情報を公開せず、物件情報を自社のみで抱え込んでしまうことがよくあります。
もちろん、仮に同業他社に情報を公開したとしても、
・ネットに「他業者客付け可」と記載して公開するだけ
・物件情報をFAXやマイソクで配るだけ
といった具合です。
わざわざ同業他社を訪問して、「この物件の客付けをお願いします！」と営業するなんてことはまずあり得ません。
なぜなら、彼らは何千何百と物件を抱えているので、1つの物件にそんな労力は割いていられないからです。
そもそも、同業他社へ物件情報をFAXしたとしても、不動産業者がそれを見ることはほとんどありません。
結果として、いつまで経っても入居申し込みが入らなくなってしまうのです。
ですから、満室を早期に実現したいのであれば、大家さんが自ら管理会社以外に客付け営業にいく他にありません。
客付け営業活動をする際の作法とは
ここまでで、入居者の募集は大家さん自らが複数の業者に依頼すべきということがよくお分かりいただけたと思います、
しかし、実際に複数の業者へ営業活動をする際には、現在の管理会社（元付け業者）に断りを入れる必要があります。
しかし多くの場合、管理会社の相当な抵抗にあうことになるでしょう。
「そんな勝手な行動をされては困る！」
「契約書の統一ができないし、審査基準もまちまちになってしまう！」
「鍵の管理、物件の管理はどうするんだ！」
などなど。
しかし、そんなのは元付けである、管理会社が統一すれば良いだけの話です。
言ってしまえば、「あんたらが満室にできないから、オーナー自らが動かなくてはいけないんだよ！」というところです。弱気になってはいけません。
オーナーは、管理会社に家賃保証をしてもらっているわけではありません。空室の損失はオーナー直接に降りかかる問題ですから、背に腹はかえられません。
ここで押さえておきたいのは、客付け営業する際には、必ず「広告料を1ヶ月分、元付け業者に支払う」ことを欠かさないようにするということです。
さて、これは一体なぜでしょうか。
客付けしてくれた同業他社には、入居者から仲介手数料が入りますよね。
そこで、オーナー側で元付け業者に広告費1か月分を約束していれば、客付けも元付けも、仲良く1か月分ずつ稼げる、というわけです。
それ故、元付け業者はオーナーが他の業者に営業活動することを拒否できなくなります。要は、自分が客付けしていないのに、家賃を1か月分もらえるわけですから。
もしそれでも営業を許可しない管理会社とは、さっさと決別した方が良いでしょう。
空室を埋める意外な方法とは
では、広告料を支払い、3大ポータルサイト（ホームズ、アットホーム、SUUMO）にも広告を掲載して、10社以上にも営業活動をして、それでも問い合わせがない場合はどうしたら良いでしょうか。
最後に、とっておきの秘策を2点伝授します。
1、SOHO可（法人登記可）とチラシに書いておく
まずは、「SOHO可（法人登記可）とチラシに書いておく」ということです。
部屋自体には何もせず、募集の条件が変わるだけですが、これだけでも結構反応が違ったりします。
ただし、注意点としては、あくまで「住居兼事務所」とするのがポイントです。
表札も個人名がメインで、会社名は小さく記載してもらう必要があります。
それはなぜでしょうか。
なぜなら、オフィスとして貸し出すとその家賃に消費税が発生してしまうからです。
また、オフィスだと土地の固定資産税の優遇が受けられず、一戸分に値する土地の固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうんですよね。
事実、都市部のワンルームマンションではSOHO対応しているところが多いのですが、区役所の職員が見回りをして、表札が個人名ではなく会社名になっていると、
「来年からオフィスとして課税します」
と言ってきたりしています。注意が必要です。
2、外国人・母子家庭・高齢者・単身以外入居可に
また、チラシに「外国人・母子家庭・高齢者はご相談ください」と書いたり、単身ワンルームアパートを「2人入居可能」としたりするのもオススメです。
以前、僕のワンルームアパートに、「2人入居、外国人も可能」と書いて募集をしたら、ベトナム人が2人住んだり、千葉大の中国人留学生が2人で住んでくれたりしたことがありました。
外国人だと家賃の取りっぱぐれが不安なところですが、2人が入居することでお互いが連帯保証人となってくれますし、入居者にとっては家賃が半分になって経済的に楽になりますから、むしろ滞納リスクを抑えることができます。
また、騒音被害を心配する人もいますが、僕の場合は問題ありませんでした。
まとめ
というわけで今回は、空室を即満室にする意外なアイデアについて解説してきました。
お金をかけなくても、ちょっとした一言をチラシに書くだけで反応率をあげることは可能です。
繁忙期中盤戦、まだ反応が薄いという人は、ぜひ空室対策として参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
1～3月は学生の入学卒業シーズンです。言い換えれば、学生や新社会人が部屋を探し始めるシーズンでもあります。不動産業界では1年で最も忙しい時期ですね。
不動産投資家にとっては、この3か月は空室を埋めやすい時期です。この時期になんとか満室経営を実現したいと意気込んでいることでしょう。
しかし、既に2月の中盤に差し掛かっています。まだ申し込みが入らない・・・と、焦っている人も多いのではないのでしょうか。
そこで今回は、
・空室対策の基本
・空室を即満室にできる意外なアイデア
をご紹介します。ぜひ最後までご覧ください！
- 空室対策の基本
- 大家さん自ら、複数の業者に依頼せよ
- 客付け営業活動をする際の作法とは
- 意外な方法とは
- 1、SOHO可（法人登記可）とチラシに書いておく
- 2、外国人・母子家庭・高齢者・単身以外入居可に
- まとめ
空室対策の基本
大家さん自ら、複数の業者に依頼せよ
まず空室対策の基本ですが、入居者の募集は大家さん自らが複数の業者に依頼すべきです。
多くの人は、管理会社にそのまま一括して客付けまでお願いしていると思います。
しかし、彼らは多くの場合、手数料を稼ぎたいために他の業者に情報を公開せず、物件情報を自社のみで抱え込んでしまうことがよくあります。
もちろん、仮に同業他社に情報を公開したとしても、
・ネットに「他業者客付け可」と記載して公開するだけ
・物件情報をFAXやマイソクで配るだけ
といった具合です。
わざわざ同業他社を訪問して、「この物件の客付けをお願いします！」と営業するなんてことはまずあり得ません。
なぜなら、彼らは何千何百と物件を抱えているので、1つの物件にそんな労力は割いていられないからです。
そもそも、同業他社へ物件情報をFAXしたとしても、不動産業者がそれを見ることはほとんどありません。
結果として、いつまで経っても入居申し込みが入らなくなってしまうのです。
ですから、満室を早期に実現したいのであれば、大家さんが自ら管理会社以外に客付け営業にいく他にありません。
客付け営業活動をする際の作法とは
ここまでで、入居者の募集は大家さん自らが複数の業者に依頼すべきということがよくお分かりいただけたと思います、
しかし、実際に複数の業者へ営業活動をする際には、現在の管理会社（元付け業者）に断りを入れる必要があります。
しかし多くの場合、管理会社の相当な抵抗にあうことになるでしょう。
「そんな勝手な行動をされては困る！」
「契約書の統一ができないし、審査基準もまちまちになってしまう！」
「鍵の管理、物件の管理はどうするんだ！」
などなど。
しかし、そんなのは元付けである、管理会社が統一すれば良いだけの話です。
言ってしまえば、「あんたらが満室にできないから、オーナー自らが動かなくてはいけないんだよ！」というところです。弱気になってはいけません。
オーナーは、管理会社に家賃保証をしてもらっているわけではありません。空室の損失はオーナー直接に降りかかる問題ですから、背に腹はかえられません。
ここで押さえておきたいのは、客付け営業する際には、必ず「広告料を1ヶ月分、元付け業者に支払う」ことを欠かさないようにするということです。
さて、これは一体なぜでしょうか。
客付けしてくれた同業他社には、入居者から仲介手数料が入りますよね。
そこで、オーナー側で元付け業者に広告費1か月分を約束していれば、客付けも元付けも、仲良く1か月分ずつ稼げる、というわけです。
それ故、元付け業者はオーナーが他の業者に営業活動することを拒否できなくなります。要は、自分が客付けしていないのに、家賃を1か月分もらえるわけですから。
もしそれでも営業を許可しない管理会社とは、さっさと決別した方が良いでしょう。
空室を埋める意外な方法とは
では、広告料を支払い、3大ポータルサイト（ホームズ、アットホーム、SUUMO）にも広告を掲載して、10社以上にも営業活動をして、それでも問い合わせがない場合はどうしたら良いでしょうか。最後に、とっておきの秘策を2点伝授します。
1、SOHO可（法人登記可）とチラシに書いておく
まずは、「SOHO可（法人登記可）とチラシに書いておく」ということです。
部屋自体には何もせず、募集の条件が変わるだけですが、これだけでも結構反応が違ったりします。
ただし、注意点としては、あくまで「住居兼事務所」とするのがポイントです。
表札も個人名がメインで、会社名は小さく記載してもらう必要があります。
それはなぜでしょうか。
なぜなら、オフィスとして貸し出すとその家賃に消費税が発生してしまうからです。
また、オフィスだと土地の固定資産税の優遇が受けられず、一戸分に値する土地の固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうんですよね。
事実、都市部のワンルームマンションではSOHO対応しているところが多いのですが、区役所の職員が見回りをして、表札が個人名ではなく会社名になっていると、
「来年からオフィスとして課税します」
と言ってきたりしています。注意が必要です。
2、外国人・母子家庭・高齢者・単身以外入居可に
また、チラシに「外国人・母子家庭・高齢者はご相談ください」と書いたり、単身ワンルームアパートを「2人入居可能」としたりするのもオススメです。
以前、僕のワンルームアパートに、「2人入居、外国人も可能」と書いて募集をしたら、ベトナム人が2人住んだり、千葉大の中国人留学生が2人で住んでくれたりしたことがありました。
外国人だと家賃の取りっぱぐれが不安なところですが、2人が入居することでお互いが連帯保証人となってくれますし、入居者にとっては家賃が半分になって経済的に楽になりますから、むしろ滞納リスクを抑えることができます。
また、騒音被害を心配する人もいますが、僕の場合は問題ありませんでした。
まとめ
というわけで今回は、空室を即満室にする意外なアイデアについて解説してきました。お金をかけなくても、ちょっとした一言をチラシに書くだけで反応率をあげることは可能です。
繁忙期中盤戦、まだ反応が薄いという人は、ぜひ空室対策として参考にしてみてください！
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