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20年以上前の空室対策が、現在も有効なワケ
公開日: 2024年03月02日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産業界の繁忙期も、いよいよ大詰めを迎えています。
この時期は不動産業界にとって一年で最も忙しく、年に一度のお祭り騒ぎという時期です。アパートを所有している大家さんにとっても、入学や就職でめちゃくちゃ人が動く時期ですよね。
ですから、今の時期は大家さんにとっては空室を満室にする一大チャンスだったりします。
しかし、そんな繁忙期もあと一ヶ月を切ろうとしている段階で、
「まだ入居者からの反応が薄い・・・」
「満室にならない・・・」
と、焦っている人も多いと思います。
そこで今回は、20年以上変わっていない空室対策について改めておさらいします。ぜひ最後までご覧ください！
- 空室対策に必要なこと
- 3つのフェーズ
- 日本一売れた空室本に書かれている内容とは
- 内見時の印象が第一！
- 家具を設置してホームステージングをせよ
- POPで魅力を説明せよ
- ウェルカムボックスを用意せよ
- 内見は先回りせよ
- 実体験：不人気の3点式ユニットバスを弱点にしない秘策とは?!
- まとめ
空室対策に必要なこと
3つのフェーズ
空室対策には、3つのフェーズがあります。
1、商品作り
2、宣伝・マーケティング
3、クロージング
大きく分けてこの3つのフェーズを経て、入居者が決まります。
宣伝の部分についてはこのブログでも度々お話をしていますから、今回は商売の原理原則である「良い商品作り」というところを詳しくお話ししていきます。
日本一売れた空室本に書かれている内容とは
世の中に空室対策本はたくさんあります。
しかし、日本で最初の空室対策本は、2004年に出版された僕の本なんですよね。
タイトルは、「空室が満室に変わる究極の方法」です。
この本は日本実業出版社から出したのですが、その後3冊ほど空室対策本を出して、全て3万冊以上売れました。
全部で10万部近く売れたので、日本で一番売れた空室対策本を書いているのは僕、ということになります。
なぜこれほどまでに僕の本が売れたのでしょうか？それは、僕の方法なら、実際に満室になるからです。
では、本には一体どんなことが書かれているのでしょうか。
実は書いてあることは特別なことではありません。
至極当たり前のことをちゃんとやるだけで、物件は満室になるんです。その具体的な方法を解説していきます。
内見時の印象が第一！
まず意識すべきは、内見時の印象です。
例えば、あなたが物件の内見予約をして、いざ部屋のドアを開けると、
・照明器具がなく、電気がつかない
・雨戸はしまっていて真っ暗
・空調が効いておらず、床は冷たい
・家具もなく殺風景
こんな部屋だった場合、第一印象はどうでしょうか？
自分が実際に住んだ時のイメージが湧きませんし、印象が悪いですよね。
実際、僕が空室対策本を出した20年前は内見というのはこんな状況でした。
また、色々な仲介会社が部屋に連れてきてくれるのは良いのですが、元付けの管理会社でないと物件の推しポイントがお客さんに伝わらない・・・ということもありました。
これでは、物件の入居が決まるわけもないですよね。
では、一体どのような空室対策が必要なのでしょうか。僕が実践している空室対策をお伝えしていきます。
家具を設置してホームステージングをせよ
海外では、家具付きの物件を「furnished」、家具なしは「nonfurnished」と呼びます。
20年前に対策本を書いた当時、海外留学から帰ってきた知り合いから
「海外のアパートは家具付きが当たり前」
「家具がない物件もあるが、決まりにくい」
と聞いて、僕も家具を設置するようにしました。
例えば、照明やちょっとしたテーブル、テレビや冷蔵庫、電子レンジを備え付けるだけです。
自分が住んだ時のイメージを湧かせるため、家具を設置して、食器をディスプレイしたりするのです。
今はこうした家具の設置を「ホームステージング」と呼ぶようになりましたね。
例えばニトリは、ディスプレイ用の家具をレンタルしています。
しかし、購入するにしてもリサイクルショップなどを活用すれば大した金額になりませんから、ぜひ取り入れてみると良いでしょう。
POPで魅力を説明せよ
POPで物件の魅力を説明するのも重要です。
どんな営業マンが対応したとしても、物件の魅力が100％伝わるようにしないといけません。
そのために、「ドン・キホーテ」や、「ヴィレッジヴァンガード（幅広い雑貨を扱う複合型書店）」のPOPを参考にして、部屋にPOPを貼りまくりました。
ウェルカムボックスを用意せよ
ウェルカムボックスを作り、入居したらすぐに必要になるトイレットペーパー、ティッシュや石鹸、歯ブラシ、ゴミ袋などを入居者プレゼントとして用意しました。
これはビジネスホテルを参考にしています。
内見は先回りせよ
内見の予約が入ったら、先回りして雨戸を開け、空調と電気をつけます。中には音楽を流したり、アロマを焚いたりする大家さんもいるようです。
実体験：不人気の3点式ユニットバスを弱点にしない秘策とは?!
弱点をプラスに変える工夫も重要です。
例えば僕のアパートは、3点式のユニットバスでした。
今でもユニットバスは不人気ですが、20年前の当時も、「3点ユニットじゃ決まらない」と言われていたんですね。
ですが、そんなユニットバス物件も、僕のとある秘策によって、入居希望者から「3点式ユニットバスだから嫌です」と言われることが一切なくなりました。
では、僕は一体何をしたのでしょうか？
ヒントは、物件の近くにあった銭湯です。そこで、僕は入居者に銭湯の回数券をプレゼントしようと考えました。
しかし、「回数券があるか？」と銭湯オーナーに聞くと、ないとのこと。
そこで編み出したのが、お手製の回数券です。
僕の方で回数券を作って持っていき、「僕の方でまとめて10回分を支払うので、この回数券を持ってきた人に無料にしてください」とお願いしました。
すると、2つ返事で了承を得て、回数券の継ぎ目に領収印のハンコを押してもらうことができました。
さらに、3点式ユニットバスのPOPには、
「単身者のほとんどは、普段はシャワーしか使いません。たまには湯船に浸かりたい・・・そんな時は近くの銭湯に行くのがおすすめです。回数券をプレゼントするので、ぜひ足を運んでみてください」
と書きました。
そうすることで、3点式ユニットバスが弱点にならず、入居が決まったというわけです。
まとめ
というわけで今回は、20年前から変わらない空室対策について解説してきました。
以前の入居者の気配を感じさせないくらいリフォームするのは当然として、自分の物件の魅力を伝える努力をしないといけません。
入居希望者が内見にきた時は、一番のチャンスです。
僕が実施した空室対策は、自分が入居者の立場に立って「こうだったら良いな」と感じる当たり前の内容です。特段難しいことも、お金がかかることも、必要ありません。
ちなみに、過去の空室対策本で一番おすすめなのはこちらの本です。興味のある方はぜひ読んでみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産業界の繁忙期も、いよいよ大詰めを迎えています。
この時期は不動産業界にとって一年で最も忙しく、年に一度のお祭り騒ぎという時期です。アパートを所有している大家さんにとっても、入学や就職でめちゃくちゃ人が動く時期ですよね。
ですから、今の時期は大家さんにとっては空室を満室にする一大チャンスだったりします。
しかし、そんな繁忙期もあと一ヶ月を切ろうとしている段階で、
「まだ入居者からの反応が薄い・・・」
「満室にならない・・・」
と、焦っている人も多いと思います。
そこで今回は、20年以上変わっていない空室対策について改めておさらいします。ぜひ最後までご覧ください！
- 空室対策に必要なこと
- 3つのフェーズ
- 日本一売れた空室本に書かれている内容とは
- 内見時の印象が第一！
- 家具を設置してホームステージングをせよ
- POPで魅力を説明せよ
- ウェルカムボックスを用意せよ
- 内見は先回りせよ
- 実体験：不人気の3点式ユニットバスを弱点にしない秘策とは?!
- まとめ
空室対策に必要なこと
3つのフェーズ
空室対策には、3つのフェーズがあります。
1、商品作り
2、宣伝・マーケティング
3、クロージング
大きく分けてこの3つのフェーズを経て、入居者が決まります。
宣伝の部分についてはこのブログでも度々お話をしていますから、今回は商売の原理原則である「良い商品作り」というところを詳しくお話ししていきます。
日本一売れた空室本に書かれている内容とは
世の中に空室対策本はたくさんあります。
しかし、日本で最初の空室対策本は、2004年に出版された僕の本なんですよね。
タイトルは、「空室が満室に変わる究極の方法」です。
この本は日本実業出版社から出したのですが、その後3冊ほど空室対策本を出して、全て3万冊以上売れました。
全部で10万部近く売れたので、日本で一番売れた空室対策本を書いているのは僕、ということになります。
なぜこれほどまでに僕の本が売れたのでしょうか？それは、僕の方法なら、実際に満室になるからです。
では、本には一体どんなことが書かれているのでしょうか。
実は書いてあることは特別なことではありません。
至極当たり前のことをちゃんとやるだけで、物件は満室になるんです。その具体的な方法を解説していきます。
内見時の印象が第一！
まず意識すべきは、内見時の印象です。例えば、あなたが物件の内見予約をして、いざ部屋のドアを開けると、
・照明器具がなく、電気がつかない
・雨戸はしまっていて真っ暗
・空調が効いておらず、床は冷たい
・家具もなく殺風景
こんな部屋だった場合、第一印象はどうでしょうか？
自分が実際に住んだ時のイメージが湧きませんし、印象が悪いですよね。
実際、僕が空室対策本を出した20年前は内見というのはこんな状況でした。
また、色々な仲介会社が部屋に連れてきてくれるのは良いのですが、元付けの管理会社でないと物件の推しポイントがお客さんに伝わらない・・・ということもありました。
これでは、物件の入居が決まるわけもないですよね。
では、一体どのような空室対策が必要なのでしょうか。僕が実践している空室対策をお伝えしていきます。
家具を設置してホームステージングをせよ
海外では、家具付きの物件を「furnished」、家具なしは「nonfurnished」と呼びます。
20年前に対策本を書いた当時、海外留学から帰ってきた知り合いから
「海外のアパートは家具付きが当たり前」
「家具がない物件もあるが、決まりにくい」
と聞いて、僕も家具を設置するようにしました。
例えば、照明やちょっとしたテーブル、テレビや冷蔵庫、電子レンジを備え付けるだけです。
自分が住んだ時のイメージを湧かせるため、家具を設置して、食器をディスプレイしたりするのです。
今はこうした家具の設置を「ホームステージング」と呼ぶようになりましたね。
例えばニトリは、ディスプレイ用の家具をレンタルしています。
しかし、購入するにしてもリサイクルショップなどを活用すれば大した金額になりませんから、ぜひ取り入れてみると良いでしょう。
POPで魅力を説明せよ
POPで物件の魅力を説明するのも重要です。
どんな営業マンが対応したとしても、物件の魅力が100％伝わるようにしないといけません。
そのために、「ドン・キホーテ」や、「ヴィレッジヴァンガード（幅広い雑貨を扱う複合型書店）」のPOPを参考にして、部屋にPOPを貼りまくりました。
ウェルカムボックスを用意せよ
ウェルカムボックスを作り、入居したらすぐに必要になるトイレットペーパー、ティッシュや石鹸、歯ブラシ、ゴミ袋などを入居者プレゼントとして用意しました。
これはビジネスホテルを参考にしています。
内見は先回りせよ
内見の予約が入ったら、先回りして雨戸を開け、空調と電気をつけます。中には音楽を流したり、アロマを焚いたりする大家さんもいるようです。
実体験：不人気の3点式ユニットバスを弱点にしない秘策とは?!
弱点をプラスに変える工夫も重要です。
例えば僕のアパートは、3点式のユニットバスでした。
今でもユニットバスは不人気ですが、20年前の当時も、「3点ユニットじゃ決まらない」と言われていたんですね。
ですが、そんなユニットバス物件も、僕のとある秘策によって、入居希望者から「3点式ユニットバスだから嫌です」と言われることが一切なくなりました。
では、僕は一体何をしたのでしょうか？
ヒントは、物件の近くにあった銭湯です。そこで、僕は入居者に銭湯の回数券をプレゼントしようと考えました。
しかし、「回数券があるか？」と銭湯オーナーに聞くと、ないとのこと。
そこで編み出したのが、お手製の回数券です。
僕の方で回数券を作って持っていき、「僕の方でまとめて10回分を支払うので、この回数券を持ってきた人に無料にしてください」とお願いしました。
すると、2つ返事で了承を得て、回数券の継ぎ目に領収印のハンコを押してもらうことができました。
さらに、3点式ユニットバスのPOPには、
「単身者のほとんどは、普段はシャワーしか使いません。たまには湯船に浸かりたい・・・そんな時は近くの銭湯に行くのがおすすめです。回数券をプレゼントするので、ぜひ足を運んでみてください」
と書きました。
そうすることで、3点式ユニットバスが弱点にならず、入居が決まったというわけです。
まとめ
というわけで今回は、20年前から変わらない空室対策について解説してきました。以前の入居者の気配を感じさせないくらいリフォームするのは当然として、自分の物件の魅力を伝える努力をしないといけません。
入居希望者が内見にきた時は、一番のチャンスです。
僕が実施した空室対策は、自分が入居者の立場に立って「こうだったら良いな」と感じる当たり前の内容です。特段難しいことも、お金がかかることも、必要ありません。
ちなみに、過去の空室対策本で一番おすすめなのはこちらの本です。興味のある方はぜひ読んでみてください！
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