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大家になったらDIYを必ず経験すべき
公開日: 2024年04月16日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、リフォームについてお話をしたいと思います。
皆さんからよく質問されるのが、
「管理会社から提示された原状回復（リフォーム）の見積もり費用が高いように感じる。相見積もりをしても管理会社へ失礼にならないか？」
というものです。
不動産運営をしている中で、リフォームの見積もりが高いと感じたことのある大家さんは多いと思います。
多くの方が、業者が提示してくる見積もり価格に対して、「これは適正な価格なんだろうか？」という疑問を一度は抱いたことがあるはずです。
そこで今回は、原状回復（リフォーム）費用について、
・なぜ管理会社の提示する原状回復費用は高く感じるのか
・原状回復費用のトラブルを防ぐ方法
・原状回復費用の相場観を養う方法
をお伝えしていきます。
ぜひ最後までご覧ください！
- 管理会社の提示する原状回復費用はなぜ高いのか
- 人の手を介せば、その分高くなるのは当然
- 相見積もりか、管理会社を通さないのも一案
- リフォーム費用は予め単価を決めておけ
- 原状回復費用の入居者トラブルを防ぐ方法
- 大家さんになるなら、DIYの経験を積むべし！
管理会社の提示する原状回復費用はなぜ高いのか
さて、結論から言うと、冒頭の
「原状回復費用の相見積もりをしても良いか？」
に対する僕の回答は、ズバリ
「全く問題ありません。ぜひ相見積もりを取ってください。」というものです。
人の手を介せば、その分高くなるのは当然
そもそも、管理会社へ見積もりを依頼する際の前提をお話ししましょう。
管理会社自身は、クリーニングやリフォームをしません。管理会社は、オーナーである大家さんとリフォーム会社との間を取り次いでいるだけです。
管理会社は、付き合いのあるリフォーム会社が提示した価格にプラス10～15％程度を上乗せして、オーナーさんへ提示しているわけです。
「右から左へ見積もりを流すだけで上乗せするなんて酷い」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
リフォーム業者が物件へ入る際の現地立ち会いに関しては、通常の管理費5％の中に含まれているかもしれませんが、管理会社からリフォーム会社への連絡業務などの人件費は、上乗せ分で賄われるからです。
例えば、
・リフォーム業者が「現地に行って確認をしたい」と言えば、鍵を持って行って対応する
・見積もりが提示されたら内容をチェックする
・リフォーム業者を比較して、安い方を採用する
・・・といった諸々の業務に手間がかかります。
人が動けば人件費がかかるのは仕方ありませんから、管理会社が提示する見積もりがその分高くなるのは当然なのです。
相見積もりを取るか、管理会社を通さないのも一案
管理会社の手間賃が高いと思うのであれば、オーナーさん自らリフォーム業者へ見積もりをとれば良い話です。
「（管理会社が付き合っているリフォーム業者ではなく）自分が探してきた業者を使ってくれ。手間賃はちゃんと払うから。」と言えば、管理会社も納得するでしょう。
もしくは、管理会社を通さずリフォーム業者を直接手配するという手もあります。
「管理会社を通さないと意地悪をされるのでは？」と気にする方もいらっしゃるかもしれませんが、その心配はありません。発注するのはオーナーなので、管理会社側もビジネスとして割り切っています。
ただし、管理会社を通さないのであれば、リフォーム業者が現地を見たいと言ってきたらオーナー自ら足を運ぶなど、自分で動く必要があります。
リフォーム費用は予め単価を決めておけ
また、見積もりに対していちいち「高い／安い」と思うなら、最初から単価を決めておくのが良いと思います。
例えば、
・クロス張り替え：1,200円／平米
・床CFシート張り替え：1,500円／平米
・クリーニング：4万円／1R、5～6万円／ファミリータイプ
といった具合です。
あとは補修する範囲の面積を掛け算すれば、見積もりができあがります。
原状回復費用の入居者トラブルを防ぐ方法
また、入居者が退去する際は、退去立ち会いをして、後日に原状回復の見積もりを作成して請求書を提出しますよね。
しかし、入居者は既に退去しているわけですから、見積もりに書かれている金額に納得がいかなければ、料金を支払ってくれない可能性もあります。既に退去しているので、追っていくわけにもいきません。
敷金を預かっていればその中で精算できますが、最近はゼロゼロ物件が一般的なので、取りっぱぐれることも場合によってはあるでしょう。
では、そうならないようにはどうしたら良いでしょうか？
それは、あらかじめ入居者との間で、基本的な単価（壁紙の張り替え、クリーニング代など）を決めておくことが重要です。
立ち会い時にはチェックシートを持っていき、傷や汚れをチェックしながら、
「ここはオーナーの負担が何％、入居者の負担が何％・・・」と、その場で見積もりを作ってサインをもらうことで、原状回復の精算でトラブルが起きないようになります。
こうしたテクニックについては不動産実務検定2級で詳しく学べますので、興味のある方はぜひ受講してみてください。
大家さんになるなら、DIYの経験を積むべし！
そして、大家さんになるならDIYの経験を必ず積んだ方が良いと思います。
壁紙を買いに行って張り替えたり、クリーニングをしたり・・・という一連の原状回復を、オーナー自ら一度はやってみるということです。
そうすれば、CFシートがいくらで買えるのか？張り替えには何時間かかるのか？といった、原材料や人件費の相場観がわかってきます。
とはいえ、DIYする機会なんてそんなにないよ・・・という方もいることでしょう。
その点、僕が主催するオンラインサロンでは、サロン内でDIY会を主催しているメンバーが複数いらっしゃいます。
そういった場所に手伝いに行くことで、お友達を作りながらDIYのノウハウを体得することができるわけですね。
不動産投資において相場観を身につけるのは非常に重要です。ぜひ参考にしてください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、リフォームについてお話をしたいと思います。
皆さんからよく質問されるのが、
「管理会社から提示された原状回復（リフォーム）の見積もり費用が高いように感じる。相見積もりをしても管理会社へ失礼にならないか？」
というものです。
不動産運営をしている中で、リフォームの見積もりが高いと感じたことのある大家さんは多いと思います。
多くの方が、業者が提示してくる見積もり価格に対して、「これは適正な価格なんだろうか？」という疑問を一度は抱いたことがあるはずです。
そこで今回は、原状回復（リフォーム）費用について、
・なぜ管理会社の提示する原状回復費用は高く感じるのか
・原状回復費用のトラブルを防ぐ方法
・原状回復費用の相場観を養う方法
をお伝えしていきます。
ぜひ最後までご覧ください！
- 管理会社の提示する原状回復費用はなぜ高いのか
- 人の手を介せば、その分高くなるのは当然
- 相見積もりか、管理会社を通さないのも一案
- リフォーム費用は予め単価を決めておけ
- 原状回復費用の入居者トラブルを防ぐ方法
- 大家さんになるなら、DIYの経験を積むべし！
管理会社の提示する原状回復費用はなぜ高いのか
さて、結論から言うと、冒頭の「原状回復費用の相見積もりをしても良いか？」
に対する僕の回答は、ズバリ
「全く問題ありません。ぜひ相見積もりを取ってください。」というものです。
人の手を介せば、その分高くなるのは当然
そもそも、管理会社へ見積もりを依頼する際の前提をお話ししましょう。
管理会社自身は、クリーニングやリフォームをしません。管理会社は、オーナーである大家さんとリフォーム会社との間を取り次いでいるだけです。
管理会社は、付き合いのあるリフォーム会社が提示した価格にプラス10～15％程度を上乗せして、オーナーさんへ提示しているわけです。
「右から左へ見積もりを流すだけで上乗せするなんて酷い」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
リフォーム業者が物件へ入る際の現地立ち会いに関しては、通常の管理費5％の中に含まれているかもしれませんが、管理会社からリフォーム会社への連絡業務などの人件費は、上乗せ分で賄われるからです。
例えば、
・リフォーム業者が「現地に行って確認をしたい」と言えば、鍵を持って行って対応する
・見積もりが提示されたら内容をチェックする
・リフォーム業者を比較して、安い方を採用する
・・・といった諸々の業務に手間がかかります。
人が動けば人件費がかかるのは仕方ありませんから、管理会社が提示する見積もりがその分高くなるのは当然なのです。
相見積もりを取るか、管理会社を通さないのも一案
管理会社の手間賃が高いと思うのであれば、オーナーさん自らリフォーム業者へ見積もりをとれば良い話です。
「（管理会社が付き合っているリフォーム業者ではなく）自分が探してきた業者を使ってくれ。手間賃はちゃんと払うから。」と言えば、管理会社も納得するでしょう。
もしくは、管理会社を通さずリフォーム業者を直接手配するという手もあります。
「管理会社を通さないと意地悪をされるのでは？」と気にする方もいらっしゃるかもしれませんが、その心配はありません。発注するのはオーナーなので、管理会社側もビジネスとして割り切っています。
ただし、管理会社を通さないのであれば、リフォーム業者が現地を見たいと言ってきたらオーナー自ら足を運ぶなど、自分で動く必要があります。
リフォーム費用は予め単価を決めておけ
また、見積もりに対していちいち「高い／安い」と思うなら、最初から単価を決めておくのが良いと思います。
例えば、
・クロス張り替え：1,200円／平米
・床CFシート張り替え：1,500円／平米
・クリーニング：4万円／1R、5～6万円／ファミリータイプ
といった具合です。
あとは補修する範囲の面積を掛け算すれば、見積もりができあがります。
原状回復費用の入居者トラブルを防ぐ方法
また、入居者が退去する際は、退去立ち会いをして、後日に原状回復の見積もりを作成して請求書を提出しますよね。しかし、入居者は既に退去しているわけですから、見積もりに書かれている金額に納得がいかなければ、料金を支払ってくれない可能性もあります。既に退去しているので、追っていくわけにもいきません。
敷金を預かっていればその中で精算できますが、最近はゼロゼロ物件が一般的なので、取りっぱぐれることも場合によってはあるでしょう。
では、そうならないようにはどうしたら良いでしょうか？
それは、あらかじめ入居者との間で、基本的な単価（壁紙の張り替え、クリーニング代など）を決めておくことが重要です。
立ち会い時にはチェックシートを持っていき、傷や汚れをチェックしながら、
「ここはオーナーの負担が何％、入居者の負担が何％・・・」と、その場で見積もりを作ってサインをもらうことで、原状回復の精算でトラブルが起きないようになります。
こうしたテクニックについては不動産実務検定2級で詳しく学べますので、興味のある方はぜひ受講してみてください。
大家さんになるなら、DIYの経験を積むべし！
そして、大家さんになるならDIYの経験を必ず積んだ方が良いと思います。壁紙を買いに行って張り替えたり、クリーニングをしたり・・・という一連の原状回復を、オーナー自ら一度はやってみるということです。
そうすれば、CFシートがいくらで買えるのか？張り替えには何時間かかるのか？といった、原材料や人件費の相場観がわかってきます。
とはいえ、DIYする機会なんてそんなにないよ・・・という方もいることでしょう。
その点、僕が主催するオンラインサロンでは、サロン内でDIY会を主催しているメンバーが複数いらっしゃいます。
そういった場所に手伝いに行くことで、お友達を作りながらDIYのノウハウを体得することができるわけですね。
不動産投資において相場観を身につけるのは非常に重要です。ぜひ参考にしてください。
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