ブログ
自宅の固定資産税額が下がらない理由
公開日: 2024年04月26日
▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
毎年この時期（4月下旬頃）になると、SNSでは不動産投資家たちのこんな投稿が話題になっています。
「固定資産税の納付書が大量に届きました！」
「いや～参りました。悔しいから一括で払ってやりますよ！」
固定資産税は毎年1月1日現在の評価に対して課税されるものですが、その納税通知書が自治体から4月～5月に発送されるんですよね。
そのため、アパートを何棟も持っている投資家などは、この時期に大量の納付書が届いているわけです。
そこで今回は、固定資産税の計算方法の基本的知識と、固定資産税が下がらない理由についてシェアさせていただきます。ぜひ最後までご覧ください！
固定資産税の計算方法
まずは固定資産税の計算方法について、基本的な知識をおさらいしましょう。
土地
土地の場合は、実勢価格の7割程度が固定資産税評価額となります。また、住宅地の場合は、特例によってさらに6分の1の評価額になります。
そして、算出された評価額に税率1.4％を乗じて、税額が算出されます。
例えば、アパートが建っている土地の実勢価格（公示地価）が1億円だとしましょう。
固定資産税評価額：1億円×0.7×1/6（住宅地の特例）=1,166万円
税額：1,166万円×税率1.4％=16万3,000円
ということです。
1億円という高額な土地でも固定資産税額は16万円程度なので、そんなに大きな税額ではありません。
もちろん、地価が上昇すればその分固定資産税も高くなり、下落すればその分固定資産税も安くなります。
家屋
一方で、土地の上に建つ家屋をみていきましょう。
家屋の場合も、住宅地の特例があります。しかし、土地のように「家が建っている限りずっと減額される」という特例ではなく、新築時の限定です。
3年間とか5年間とか、短い期間だけ減額されます。
また、建物の固定資産税評価額は、実際に建築した時の価格ではなく、“再建築価格方式”で計算されることになっています。
これは総務省が決めている評価基準で、「仮に今、同じ建物を建て直すとしたらどれくらいかかるのか？」というものです。
その再建築価格に、築年数に応じた原価の割合になる経年減点補正率を乗じて固定資産税評価額を決めているわけですが・・・ちょっと話が難しいかもしれませんね。
自宅の固定資産税が下がらない理由とは
さて、ここまでは固定資産税の基本的な計算方法をお話ししてきました。ここからは、自宅の固定資産税が下がらない理由についてみていきましょう。
インフレにより、再建築価格が高騰
まず理由の1つ目は、昨今のインフレです。
現時点での再建築価格がインフレで高騰している時には、経年劣化によって建物の価値が下がっているのにも関わらず、再建築価格が上がっていくこともあります。
年数が経って建物は古くなっていくのに、インフレのせいで固定資産税は上がっていく・・・という逆転現象が起きているわけですね。
ただし、評価額が前年よりも上がっている場合には、今年の評価額は据え置くというルールになっていますので、建物の固定資産税が去年よりも上がることはありません。
家屋の固定資産税額が下がらないのは、他にも理由があります。
固定資産税の評価替えは3年に1度
固定資産税の評価替えがあるのは、3年に1度です。
なぜこの頻度かというと、全ての土地建物の評価を毎年、人海戦術で計算しなおすのは物理的に不可能だからです。
ということは、評価替え後の3年間は固定資産税額は一定です。
それゆえ、なんだか固定資産税が高いままだなという印象を持つ人は多いと思います。
下限20％に到達すると、据え置き
さらに、家屋の場合は、経年劣化による補正値の経年減点補正率の下限は20％までとなります。
20％に到達すると、建物の再建築価格が変わらない限りは、固定資産税額は下がりません。
例えば、木造の場合は25年、RCマンションの場合は60年で20％の下限に到達します。
例えば自宅が築40年の木造の場合は、15年前から経年減点補正率は変わっていません（築25年で下限値に到達するためです）。
そのため、築40年なのに固定資産税が全然安くならない・・・ということになるわけですね。
まとめ
というわけで今回は、「自宅の固定資産税額が下がらない理由」というテーマでお話ししてきました。
固定資産税を支払う人で、ここまで理解して支払っている人はいないのではないでしょうか。
ただ、役所といえど計算を間違えることはあります。役所のミスで、何十年もずっと高い税金を払わされていたという人も実際にはいますから、注意が必要です。
ぜひこの機会に、「どんな計算方式でこの税額になっているのか？」をチェックしてみてください。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
毎年この時期（4月下旬頃）になると、SNSでは不動産投資家たちのこんな投稿が話題になっています。
「固定資産税の納付書が大量に届きました！」
「いや～参りました。悔しいから一括で払ってやりますよ！」
固定資産税は毎年1月1日現在の評価に対して課税されるものですが、その納税通知書が自治体から4月～5月に発送されるんですよね。
そのため、アパートを何棟も持っている投資家などは、この時期に大量の納付書が届いているわけです。
そこで今回は、固定資産税の計算方法の基本的知識と、固定資産税が下がらない理由についてシェアさせていただきます。ぜひ最後までご覧ください！
固定資産税の計算方法
まずは固定資産税の計算方法について、基本的な知識をおさらいしましょう。土地
土地の場合は、実勢価格の7割程度が固定資産税評価額となります。また、住宅地の場合は、特例によってさらに6分の1の評価額になります。
そして、算出された評価額に税率1.4％を乗じて、税額が算出されます。
例えば、アパートが建っている土地の実勢価格（公示地価）が1億円だとしましょう。
固定資産税評価額：1億円×0.7×1/6（住宅地の特例）=1,166万円
税額：1,166万円×税率1.4％=16万3,000円
ということです。
1億円という高額な土地でも固定資産税額は16万円程度なので、そんなに大きな税額ではありません。
もちろん、地価が上昇すればその分固定資産税も高くなり、下落すればその分固定資産税も安くなります。
家屋
一方で、土地の上に建つ家屋をみていきましょう。
家屋の場合も、住宅地の特例があります。しかし、土地のように「家が建っている限りずっと減額される」という特例ではなく、新築時の限定です。
3年間とか5年間とか、短い期間だけ減額されます。
また、建物の固定資産税評価額は、実際に建築した時の価格ではなく、“再建築価格方式”で計算されることになっています。
これは総務省が決めている評価基準で、「仮に今、同じ建物を建て直すとしたらどれくらいかかるのか？」というものです。
その再建築価格に、築年数に応じた原価の割合になる経年減点補正率を乗じて固定資産税評価額を決めているわけですが・・・ちょっと話が難しいかもしれませんね。
自宅の固定資産税が下がらない理由とは
さて、ここまでは固定資産税の基本的な計算方法をお話ししてきました。ここからは、自宅の固定資産税が下がらない理由についてみていきましょう。インフレにより、再建築価格が高騰
まず理由の1つ目は、昨今のインフレです。
現時点での再建築価格がインフレで高騰している時には、経年劣化によって建物の価値が下がっているのにも関わらず、再建築価格が上がっていくこともあります。
年数が経って建物は古くなっていくのに、インフレのせいで固定資産税は上がっていく・・・という逆転現象が起きているわけですね。
ただし、評価額が前年よりも上がっている場合には、今年の評価額は据え置くというルールになっていますので、建物の固定資産税が去年よりも上がることはありません。
家屋の固定資産税額が下がらないのは、他にも理由があります。
固定資産税の評価替えは3年に1度
固定資産税の評価替えがあるのは、3年に1度です。
なぜこの頻度かというと、全ての土地建物の評価を毎年、人海戦術で計算しなおすのは物理的に不可能だからです。
ということは、評価替え後の3年間は固定資産税額は一定です。
それゆえ、なんだか固定資産税が高いままだなという印象を持つ人は多いと思います。
下限20％に到達すると、据え置き
さらに、家屋の場合は、経年劣化による補正値の経年減点補正率の下限は20％までとなります。
20％に到達すると、建物の再建築価格が変わらない限りは、固定資産税額は下がりません。
例えば、木造の場合は25年、RCマンションの場合は60年で20％の下限に到達します。
例えば自宅が築40年の木造の場合は、15年前から経年減点補正率は変わっていません（築25年で下限値に到達するためです）。
そのため、築40年なのに固定資産税が全然安くならない・・・ということになるわけですね。
まとめ
というわけで今回は、「自宅の固定資産税額が下がらない理由」というテーマでお話ししてきました。固定資産税を支払う人で、ここまで理解して支払っている人はいないのではないでしょうか。
ただ、役所といえど計算を間違えることはあります。役所のミスで、何十年もずっと高い税金を払わされていたという人も実際にはいますから、注意が必要です。
ぜひこの機会に、「どんな計算方式でこの税額になっているのか？」をチェックしてみてください。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
