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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、2024年1月から引き渡しが始まった晴海フラッグについてお話ししようと思います。

皆さんご存知の通り、晴海フラッグとは、東京オリンピック・パラリンピックの選手村として利用されていた物件です。

実は僕の友人もこの物件を購入していて、先日お宅を訪問する機会があったんですね。

 

晴海フラッグのメリットはとにかく安い！

僕もオリンピック後に晴海フラッグの周辺を訪れたことがありますが、当時は人影もなくゴーストタウンのようで、マンションのデザインも全くグレード感が感じられず、駅からも徒歩20分もかかるということで、あまりいい印象はありませんでした。

ただ、晴海フラッグには1点大きなメリットがありました。

それはとにかく安いということです。周りのタワーマンションと比べると、圧倒的に安かったんですよね。

今、晴海や勝どき、汐留などの湾岸地域のタワマンの販売単価は坪400万円に迫っています（中古物件を含む）。

中には坪400万円を超えているものもある中で、坪300万円前後で購入できるマンションはありません。

晴海フラッグには十分な資産価値がありますし、仮に売却すればじゅうぶん転売益も期待できます。

実際、中古マーケットにはすでに強気な価格で晴海フラッグの物件が売りに出されています。

中には、購入価格の2倍で売りに出されているものもあって、1億円で売られていたものが、2億円で中古マーケットに出てきたりしているんですよね。

 

申し分ない住環境になっていた晴海フラッグ

ところで、入居開始された晴海フラッグは、実際どうなのでしょうか。

僕の友人はすでに晴海フラッグに引っ越して住み始めていたので、この機会にお宅訪問をさせてもらいました。

驚いたのは、街の印象が以前見たときとはガラリと変わっていたことです。

街路樹がしっかり植えられていたり、今年から始まった小学校の校庭では子供たちがサッカーやバスケットをしている姿があったりしました。

また、スーパーも近くにオープンしていたり、住民がいて生活感があったり、街の息吹が感じられました。

友人曰く、よく言われているように中華系の住民が多いらしく、体感的には4割くらいがアジア系の外国人だそうです。

お部屋には高級感があり、お台場の景色が素晴らしく、以前周りを徘徊した時の印象とは180度変わりました。

 

約半数の住戸に駐車場がないというデメリット

ただ、1点気になったのが駐車場です。

晴海フラッグは中央区とはいえ、最寄りの勝どき駅までは徒歩20分かかり、新橋駅まで直通のバスが出ているもののまだ本数は少ないようです。

例えそうでなくとも、僕の感覚では1億円を超えるマンションを買うような人たちなら、やはり車は必須アイテムになってくると思います。

ところが、この晴海フラッグの駐車場は全住戸のうち45％しか確保されていません。

つまり、駐車場の抽選に漏れてしまうと、将来売る際にその物件は“駐車場なし”で評価されることになるため、“駐車場あり”の物件と比べるとその価値は雲泥の差になると思います。

“駐車場あり”と“駐車場なし”では、マンションの価格に差が生じてしまうんですね。

ですので、本来であればデベロッパーは、「駐車場ありの住戸」と「駐車場なしの住戸」で、それぞれ価格設定をして販売すべきだったと思います。

僕が住んでいるマレーシアも車社会ですから、コンドミニアムには必ず最低1台は駐車場が付いています。なんなら2台付いているコンドミニアムもあります。

だから都心とはいえ、晴海フラッグの45％の駐車場の割合はさすがに少ないという印象です。

 

タワマン購入時には駐車場の有無を確認しよう

実は僕も以前、湾岸エリアで中古のタワマンを買おうと物色していて、買い付け寸前までいったことがありました。

しかし結局、駐車場が満車で空くのを待たないといけないということだったので、購入を断念した経験があります。

だから、マンションを購入する際は、駐車場の権利がついているかどうかで大きく価値が変わってくると思います。

同様に、晴海フラッグの価値も、駐車場の有無で大きく変わってくるのではないかというのが、僕の感じたところです。


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