ブログ
良い管理会社を選ぶ5つのポイント
公開日: 2024年05月31日
▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は「良い不動産会社を選ぶためには、どういうポイントに気をつければいいのか？」というテーマでお話ししようと思います。
僕は全国の大家さんからから色々な質問をいただきますが、その中でも、“管理会社に対する不満”や“どういった基準で不動産会社を選べばいいのか？”という質問をよくいただきます。
このような質問に対してアドバイスするときには、今日お話しする「5つのポイント」を伝えるようにしています。
この「5つのポイント」を十分に満たしている・網羅されている管理会社を選ぶと、基本的には失敗がなく長くお付き合いしていけると思いますので、ぜひ最後までご覧ください。
管理会社を選ぶ際の5つのポイントとは？
＜ポイント①：国土交通省に賃貸住宅管理業の登録をしていること＞
管理会社が200戸以上の物件を管理している場合、国交省に賃貸住宅管理業の登録をすることが義務付けられています。
「法令を順守しながら、適切な管理をやっていますよ」ということを登録するわけです。
しかし、僕はたとえ管理戸数が200戸未満だとしても、登録するのが望ましいと思っています。
この制度が義務化されたのは2021年6月からで、その前は任意登録でしたが、僕の会社は義務化される前から登録していました。
なぜなら、この制度の登録条件は管理会社として当たり前のことばかりだからです。
なので、まずは国交省に管理業者の登録をしているかどうかを確認するようにしましょう。
＜ポイント②：入居募集がオープンであること＞
良い管理会社というのは、入居募集の際に物件情報を抱え込まず、他の不動産業者にも積極的に公開していきます。
そうすることで広範囲なマーケットにアプローチできますし、より多くの入居希望者を集めることができるわけですね。
結果として、入居者が早く見つかって空室期間が短くなり、賃貸経営の安定につながります。
また、入居募集を管理会社だけに丸投げするのではなく、オーナーさん自身が他の業者に客付け営業をする必要もあります。
しかし、未だに物件情報を抱え込もうとしたり、オーナーさんが他の業者へ営業活動をすることを頑なに拒んだりする管理会社がいるんですよね。
そういうところとは付き合わない方がいいと思います。
＜ポイント③：定期借家契約の導入に反対しない＞
三つ目のポイントは定期借家契約の導入を拒まない管理会社です。
理想は、定期借家契約を積極的に提案してくれることですが、そういう管理会社はほとんどいないと思いますので（僕の管理会社くらいだと思います）、 “拒まない”ということであればいいでしょう。
定期借家契約というのは、どんなトラブルがあったとしても、契約期間が満了した時点で裁判をすることなく契約を終了して不良入居者を退去させることができる契約方法で、リスク管理がしやすくなります。
他にも家賃の値上げがしやすくなるなど、オーナーにとってメリットしかない契約方法なので、この定期借家契約を積極的に活用しようとする管理会社は、オーナーの利益を最大限に考えている会社といえます。
逆に、定期借家契約の導入に反対する業者はオーナーの利益を奪っているということでもあります。
定期借家契約の導入に反対する業者とは付き合わないようにしましょう。
＜ポイント④：賃料集金口座と会社の運転資金口座が別である＞
管理会社は敷金や賃料を集金するための口座を持っていると思いますが、その口座は管理会社の運転資金の口座と別々になっていることが重要です。
これが一緒になっていると資金の流れがどんぶり勘定になってしまい、入居者から預かっている敷金がいつのまにか管理会社の投資や社長の飲み代に消えてしまったりするケースもあると思います。
また、別々の口座があったとしてもその口座の“種別”を確認することも重要です。決済専用口座か当座預金が望ましいでしょう。
これら2つの口座であれば、たとえ銀行が倒産したとしても、その預金は保全されるからです。
これら2つの口座は金利がつかない代わりに、万が一銀行が潰れたとしてもペイオフの対象外となって全額が保全されます。
オーナーさんにとっては資金の保全につながりますし、管理会社にとっても信頼性が高まる要素かと思います。
＜ポイント⑤：不動産実務検定を取得しているスタッフがいること＞
「不動産実務検定」は実践に即した資格ですから、当然、不動産投資や管理業務の法規・実務知識にも精通しています。
定期借家契約も拒むことはないですし、入居募集もオープンにしてくれると思います。
「不動産実務検定」の取得者が多い会社は、社員教育にも力を入れていて、オーナーさんの利益を第一に考えた管理会社だと思います。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は「良い不動産会社を選ぶためには、どういうポイントに気をつければいいのか？」というテーマでお話ししようと思います。
僕は全国の大家さんからから色々な質問をいただきますが、その中でも、“管理会社に対する不満”や“どういった基準で不動産会社を選べばいいのか？”という質問をよくいただきます。
このような質問に対してアドバイスするときには、今日お話しする「5つのポイント」を伝えるようにしています。
この「5つのポイント」を十分に満たしている・網羅されている管理会社を選ぶと、基本的には失敗がなく長くお付き合いしていけると思いますので、ぜひ最後までご覧ください。
管理会社を選ぶ際の5つのポイントとは？
＜ポイント①：国土交通省に賃貸住宅管理業の登録をしていること＞
管理会社が200戸以上の物件を管理している場合、国交省に賃貸住宅管理業の登録をすることが義務付けられています。
「法令を順守しながら、適切な管理をやっていますよ」ということを登録するわけです。
しかし、僕はたとえ管理戸数が200戸未満だとしても、登録するのが望ましいと思っています。
この制度が義務化されたのは2021年6月からで、その前は任意登録でしたが、僕の会社は義務化される前から登録していました。
なぜなら、この制度の登録条件は管理会社として当たり前のことばかりだからです。
なので、まずは国交省に管理業者の登録をしているかどうかを確認するようにしましょう。
＜ポイント②：入居募集がオープンであること＞
良い管理会社というのは、入居募集の際に物件情報を抱え込まず、他の不動産業者にも積極的に公開していきます。
そうすることで広範囲なマーケットにアプローチできますし、より多くの入居希望者を集めることができるわけですね。
結果として、入居者が早く見つかって空室期間が短くなり、賃貸経営の安定につながります。
また、入居募集を管理会社だけに丸投げするのではなく、オーナーさん自身が他の業者に客付け営業をする必要もあります。
しかし、未だに物件情報を抱え込もうとしたり、オーナーさんが他の業者へ営業活動をすることを頑なに拒んだりする管理会社がいるんですよね。
そういうところとは付き合わない方がいいと思います。
＜ポイント③：定期借家契約の導入に反対しない＞
三つ目のポイントは定期借家契約の導入を拒まない管理会社です。
理想は、定期借家契約を積極的に提案してくれることですが、そういう管理会社はほとんどいないと思いますので（僕の管理会社くらいだと思います）、 “拒まない”ということであればいいでしょう。
定期借家契約というのは、どんなトラブルがあったとしても、契約期間が満了した時点で裁判をすることなく契約を終了して不良入居者を退去させることができる契約方法で、リスク管理がしやすくなります。
他にも家賃の値上げがしやすくなるなど、オーナーにとってメリットしかない契約方法なので、この定期借家契約を積極的に活用しようとする管理会社は、オーナーの利益を最大限に考えている会社といえます。
逆に、定期借家契約の導入に反対する業者はオーナーの利益を奪っているということでもあります。
定期借家契約の導入に反対する業者とは付き合わないようにしましょう。
＜ポイント④：賃料集金口座と会社の運転資金口座が別である＞
管理会社は敷金や賃料を集金するための口座を持っていると思いますが、その口座は管理会社の運転資金の口座と別々になっていることが重要です。
これが一緒になっていると資金の流れがどんぶり勘定になってしまい、入居者から預かっている敷金がいつのまにか管理会社の投資や社長の飲み代に消えてしまったりするケースもあると思います。
また、別々の口座があったとしてもその口座の“種別”を確認することも重要です。決済専用口座か当座預金が望ましいでしょう。
これら2つの口座であれば、たとえ銀行が倒産したとしても、その預金は保全されるからです。
これら2つの口座は金利がつかない代わりに、万が一銀行が潰れたとしてもペイオフの対象外となって全額が保全されます。
オーナーさんにとっては資金の保全につながりますし、管理会社にとっても信頼性が高まる要素かと思います。
＜ポイント⑤：不動産実務検定を取得しているスタッフがいること＞
「不動産実務検定」は実践に即した資格ですから、当然、不動産投資や管理業務の法規・実務知識にも精通しています。
定期借家契約も拒むことはないですし、入居募集もオープンにしてくれると思います。
「不動産実務検定」の取得者が多い会社は、社員教育にも力を入れていて、オーナーさんの利益を第一に考えた管理会社だと思います。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
