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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、不動産投資の初心者にありがちな利回りの盲点について解説したいと思います。

不動産投資をするために物件を探している時、最初にチェックするのが利回りだと思います。

利回りは当然、高ければ高いほどいいのですが、実は物件広告に表示されている利回りには多くの罠が隠れています。

ほとんどの場合、表示されている利回りにはなりません。

つまり、普段あなたが物件情報で目にしている利回りは、見せかけの利回りであることが多いのです。

表示されている利回りをそのまま投資の判断材料にしてしまうと、大きな損失を被ることになるので、今日はその点について具体的に解説したいと思います。

 

利回りは「空室期間」も考慮せよ！

通常、不動産投資で「利回り」と言う場合、それは「表面利回り」のことを指しています。

表面利回りは、【年間の家賃収入÷物件価格】で求められ、単純利回りとも呼ぶこともあります。

例えば、家賃年収が1,000万円で物件価格が1億円だとすると、表面利回りは10％ということになります。これは簡単ですね。

つまり、1億円投資すれば毎年家賃が1,000万円入ってくる物件ということです。

よく不動産投資家が自己紹介する際に「家賃年収ウン千万円です！」と言ったりしますが、それはこの毎年の家賃収入のことを指しています。

しかし、そもそも満室のアパートが売りに出されることは最近では稀です。

物件情報に「満室時の想定家賃」と書かれていれば、現状、空室がある状態の物件ということになります。

となれば当然、その空室のぶん表面利回りは下がりますし、仮に今満室であっても年間を通じてずっと満室ということはないので、空室期間の分を考慮すれば利回りは下がってきます。

 

その他に利回りが下がる要素

利回りが下がる要素は他にもあります。

例えば、購入時には物件価格だけでなく、仲介手数料が3％、不動産取得税が3％、移転登記や抵当権設定時の登録免許税や司法書士の費用がかかります。

また、期の途中で売買する場合には、オーナーと自分とで固定資産税を分担して支払うことになります。

そうなると、物件価格の7～8％くらいの経費が絶対にかかってきます。

これだけでも、購入時点で表示されている利回りは実現しないことになりますね。

また、家賃の滞納があったり、退去が発生して原状回復のコストがかかったりしても、当然利回りは下がります。

さらに入居募集をするためには最低1ヶ月分の広告料がかかりますし、共用部の電気・水道代や管理会社への管理手数料の支払い、ローンがあれば金利負担もあります。

これらをすべて差し引くと、たとえ表面利回りが10％であったとしても、実際に手元に残るお金は2～3％くらいになってしまいます。

 

投資判断は実質利回りを見ることが鉄則

つまり、ローンをして1億円の物件に投資して、家賃収入が年1,000万円入ってきたとしても、最終的には200～300万円しか残らないということです。

なので、利回りを見るときは、家賃年収だけでなく諸々の経費まで考えて投資判断をしないといけません。

この経費まで考慮した利回りを「実質利回り」と言い、投資用語ではROI（リターン・オン・インベストメント）といいます。

プロの投資家は当然、実質利回りで投資判断をしていて、表面利回りだけを見て投資判断をすることは絶対にありません。

表面利回りを参考にする場面を強いて言えば、100件の物件情報を集めて、その中から1割ほどに絞り込む際に、効率よく選別するために参考にする時くらいです。

それ以外では表面利回りはほとんど当てになりませんので、特に初心者の方は表面利回りだけを見て投資判断をするのは絶対にやめたほうがいいでしょう。


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