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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

僕が毎朝放送している音声ラジオvoicyでは、毎週月曜日に公開コンサルを行っています。

その中で、「ローン借り換えのメリットとデメリット」について質問がありました。

昨今の金利上昇を受け、固定金利に借り換えようかと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は借り換えの判断基準について、さらに踏み込んでお話ししたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
 

• 借り換えのメリット・デメリット
  メリット
• デメリット
• 借り換えのタイミング
• 返済中の住宅ローン金利が高止まりしている時
• 変動金利の上昇局面
• 返済期間を伸ばす時
• 日頃から借り換えに備えるべし！

 

借り換えのメリット・デメリット

 

メリット

それでは、まずはローン借り換えのメリットについて考えてみましょう。

最大のメリットは何かというと、金利コストを減らせることです。

ですから、金利が下がれば借り換えをする、というのが判断基準になります。

また、今後は金利が上昇していくことが見込まれるため、変動金利で借りている場合は金利がどんどん上がっていきます。

そうした金利変動のストレスを抱えたくないので、金利が安いうちに固定金利に切り替えてしまおう・・・というのもまた1つの判断基準になるでしょう。


 

デメリット

しかし、借り換えにはデメリットもあります。

まず、諸経費がかかります。

・古いローンの抵当権を抹消する費用
・新しいローンに抵当権をつける費用
・司法書士の費用
・金融機関に支払う事務手数料

などなど。

一般的には、金利が1～1.5％ほど下がらない限り、借り換えはメリットがないと言われています。

もちろん、ローンの大きさによってはそこまで下がらずともメリットが出るケースもあるでしょう。

しかし、基本的には金利が1～1.5％ほど下がるのであれば、借り換えの判断をする・・・というのが一般的です。

もう1つのデメリットは、必ずしも同じ条件で借り換えられるとは限らないということです。

金利は希望どおりに下がっても、

・追加の担保を要求される
・保証協会への加入を求められる
・連帯保証人が必要になる
・預金担保を積まされる
・ウンコみたいな投資信託を買わされる

・・・といったことになる場合もあります。

さらに、もし他の銀行に借り換えたとしたら、元の銀行は基本的には出禁になると思います。

もちろん、担当者が転勤すれば新たに取引はできるかもしれません。しかし、一般的には元の銀行との関係は悪化するでしょう。


 

借り換えのタイミング

では、借り換えを検討した方がいいタイミングには、どんなものが考えられるでしょうか。


 

返済中の住宅ローン金利が高止まりしている場合

まず、現在借りているローンの金利が高止まりしている場合は、借り換えの判断基準の1つとなります。

以前、スルガ銀行で4％台で借りていたローンを2％台へ借り換えたという話をよく耳にしました。


 

変動金利の上昇局面

もう1つのタイミングは、変動金利が今後上昇するという局面で、固定金利へ借り換えるという方法です。

固定金利へ切り替えると金利は上がりますが、長期で金利変動のリスクやストレスを感じたくないという場合には、固定金利へ切り替えるのも1つの手です。


 

返済期間を伸ばす場合

また、毎月の元金返済が多く、キャッシュフローが出にくい時も、借り換えのタイミングとなります。

借り入れ当初は15年ローンしか借りられなくても、他の銀行に借り換えることによって、残り12年のところが18年に延長できた・・・ということもあります。

ローン返済期間を5年、10年と伸ばすことができれば、キャッシュフローが改善されるので借り換えをするメリットが出てくるんですよね。


 

常日頃から、借り換えに備えておくべし！

いずれにせよ、借り換えをするためには、現在の残債務以上の担保を土地建物で確保できることが大前提となります。債務超過だと借り換えができません。

また、属性評価も重要です。

そういう意味では、リタイアした不動産投資家よりも、安定収入のあるサラリーマン大家の方が借り換えには有利といえます。

さらに、普段から満室経営を継続し、潤沢なキャッシュフローを持つ良質な不動産経営ができているかどうかが最も重要です。　

常日頃から意識しておくようにした方が良いでしょう。


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