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「都心」で「賃貸中」の「築古ファミリーマンション」を狙え！実需と収益還元のアービトラージ
公開日: 2024年06月17日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「今だからこそできる、不動産投資のちょっとした戦略」についてお話ししたいと思います。
僕をフォローしてくれている方の中には、不動産投資をすでに行っている人やこれから不動産投資をしていきたい人が多いので、普段から物件探しにはアンテナを張っていらっしゃると思います。
最近の傾向を言うと、一棟マンションや一棟アパートは結構高くなってしまっていて、なかなか利回りも出ませんし、自己資金が2～3割はないと融資も厳しいです。
ですから、より利回りの高い郊外に検索範囲を広げたり、現金でも買える利回りの高い築古戸建てに注目していたりする人が多いのではないでしょうか。
しかし今回は、このような状況下でも都心に不動産投資のチャンスがあるというお話をしたいと思います。
本記事をご覧いただければ、
・東京都心の不動産市場で今起きていること
・これからのワンルーム不動産について
・不動産アービトラージによる利益追求の方法
について理解することができますので、ぜひ最後までご覧ください！
都心で賃貸中の築古ファミリーマンションを狙え！
本題に入る前に、今、都心でどんなことが起きているのかを整理しておきましょう。
今、東京23区内では新築分譲マンションの平均価格が1億円を超えてきています。
そして、それにつられて中古マンションの価格も高くなってきています。もちろん、そういったマンションを借りている人の家賃も高くなっています。
となると、子育て世代の方は子育てに手厚い支援のある近県（例えば千葉県流山市など）に流れていってしまう傾向があります。
通勤はきつくなってしまうけれど、家族のことを考えたら、経済的に郊外に引っ越すしか選択肢がなくなっているわけです。
都心のワンルーム事情
実は、最近は分譲・賃貸に限らず、都心5区以外の区ではワンルームマンションが作りづらくなってきています。
例えば豊島区の場合、ワンルームのマンションを作ってしまうと1戸あたり50万円の負担金を払わなければならず、物理的にワンルームを作れなくしていく傾向にあります。
都心5区以外の区では、「50平米以上の住宅を一定数作りなさい」という条例ができているんですよね。
つまり、子育て世代を転出させないように、住宅環境作りを進めてきているということです。
都心のファミリー向けマンションにチャンスあり？
このような流れは、不動産投資家にとってめちゃくちゃチャンスだと思います。
なぜなら、都心のファミリー向けのマンションの投資妙味が出てくるからです。
具体的には、「築古ファミリータイプのマンションで、かつ、現在賃貸中のオーナーチェンジ物件」が面白いと思っています。
というのも、賃貸中の物件というのは“投資用マンション”として売り出されますから、家賃をベースに逆算して、その利回りで売り出し価格が決まってくるわけです。
不動産の価格には、「収益還元価格」と「実需価格」の2つ価格が存在しています。
・「収益還元価格」→投資家向けの価格
・「実需価格」→その物件に買って住む人向けの価格
となっています。
同じ建物でも、買う人が違うと価格が変わってくるということなんですよね。
一般的には「収益還元価格」よりも「実需価格」の方が高くなります。ましてや現在のインフレ下では、その価格差はさらに顕著になります。
このアービトラージ（同一の価値を持つ商品の一時的な価格差・歪みのこと）を狙っていく・・・という戦略が狙い目になっています。
実需と収益還元のアービトラージ
ここで、実際に最近売りに出ていた物件の価格を調べてみましょう。
＜とある売り物件＞
・東京メトロ副都心線「雑司が谷駅」徒歩1分
・賃貸中のオーナーチェンジ物件
・価格：2,980万円
・賃料：10万円、利回り4％
利回り的には低めですね。
しかし、同じ物件の実需価格（購入してそこへ住む人向けの価格）を見てみると、なんと4,190万円で売れていたという実績がありました。
ですので、
→まずは投資用として安く買って賃貸で回す
→入居者が退去したら200万円くらいかけてリフォームする
→売りに出す
このようにすれば、結果として1,000万円くらいの利ザヤが取れるというわけです。
ただし、こういった物件はめちゃくちゃ古い物件が多く、最低でも築40年以上だったりするので、投資用のローンがつきにくいのが難点です。
しかし、自己資金がある程度ある人にとってはすごいチャンス広がっていると思います。
まとめ
以上、今回は「今だからこそできる、不動産投資のちょっとした戦略」というテーマで、僕の意見を皆さんとシェアをさせていただきました。
最近の若い人は、リノベーション次第ではレトロな物件を好んでいる人も多いです。
また、この時代の物件の間取りは比較的広めに作ってありますから、賃貸するにしても売却するにしても、東京都に留まりたい子育て世代の需要は結構多いんじゃないかな？と思います。
実践するかどうかは別として、“こういうモノの見方もある”ということを覚えておいていただければ、面白いのではないかと思います。ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「今だからこそできる、不動産投資のちょっとした戦略」についてお話ししたいと思います。
僕をフォローしてくれている方の中には、不動産投資をすでに行っている人やこれから不動産投資をしていきたい人が多いので、普段から物件探しにはアンテナを張っていらっしゃると思います。
最近の傾向を言うと、一棟マンションや一棟アパートは結構高くなってしまっていて、なかなか利回りも出ませんし、自己資金が2～3割はないと融資も厳しいです。
ですから、より利回りの高い郊外に検索範囲を広げたり、現金でも買える利回りの高い築古戸建てに注目していたりする人が多いのではないでしょうか。
しかし今回は、このような状況下でも都心に不動産投資のチャンスがあるというお話をしたいと思います。
本記事をご覧いただければ、
・東京都心の不動産市場で今起きていること
・これからのワンルーム不動産について
・不動産アービトラージによる利益追求の方法
について理解することができますので、ぜひ最後までご覧ください！
都心で賃貸中の築古ファミリーマンションを狙え！
本題に入る前に、今、都心でどんなことが起きているのかを整理しておきましょう。今、東京23区内では新築分譲マンションの平均価格が1億円を超えてきています。
そして、それにつられて中古マンションの価格も高くなってきています。もちろん、そういったマンションを借りている人の家賃も高くなっています。
となると、子育て世代の方は子育てに手厚い支援のある近県（例えば千葉県流山市など）に流れていってしまう傾向があります。
通勤はきつくなってしまうけれど、家族のことを考えたら、経済的に郊外に引っ越すしか選択肢がなくなっているわけです。
都心のワンルーム事情
実は、最近は分譲・賃貸に限らず、都心5区以外の区ではワンルームマンションが作りづらくなってきています。
例えば豊島区の場合、ワンルームのマンションを作ってしまうと1戸あたり50万円の負担金を払わなければならず、物理的にワンルームを作れなくしていく傾向にあります。
都心5区以外の区では、「50平米以上の住宅を一定数作りなさい」という条例ができているんですよね。
つまり、子育て世代を転出させないように、住宅環境作りを進めてきているということです。
都心のファミリー向けマンションにチャンスあり？
このような流れは、不動産投資家にとってめちゃくちゃチャンスだと思います。
なぜなら、都心のファミリー向けのマンションの投資妙味が出てくるからです。
具体的には、「築古ファミリータイプのマンションで、かつ、現在賃貸中のオーナーチェンジ物件」が面白いと思っています。
というのも、賃貸中の物件というのは“投資用マンション”として売り出されますから、家賃をベースに逆算して、その利回りで売り出し価格が決まってくるわけです。
不動産の価格には、「収益還元価格」と「実需価格」の2つ価格が存在しています。
・「収益還元価格」→投資家向けの価格
・「実需価格」→その物件に買って住む人向けの価格
となっています。
同じ建物でも、買う人が違うと価格が変わってくるということなんですよね。
一般的には「収益還元価格」よりも「実需価格」の方が高くなります。ましてや現在のインフレ下では、その価格差はさらに顕著になります。
このアービトラージ（同一の価値を持つ商品の一時的な価格差・歪みのこと）を狙っていく・・・という戦略が狙い目になっています。
実需と収益還元のアービトラージ
ここで、実際に最近売りに出ていた物件の価格を調べてみましょう。
＜とある売り物件＞
・東京メトロ副都心線「雑司が谷駅」徒歩1分
・賃貸中のオーナーチェンジ物件
・価格：2,980万円
・賃料：10万円、利回り4％
利回り的には低めですね。
しかし、同じ物件の実需価格（購入してそこへ住む人向けの価格）を見てみると、なんと4,190万円で売れていたという実績がありました。
ですので、
→まずは投資用として安く買って賃貸で回す
→入居者が退去したら200万円くらいかけてリフォームする
→売りに出す
このようにすれば、結果として1,000万円くらいの利ザヤが取れるというわけです。
ただし、こういった物件はめちゃくちゃ古い物件が多く、最低でも築40年以上だったりするので、投資用のローンがつきにくいのが難点です。
しかし、自己資金がある程度ある人にとってはすごいチャンス広がっていると思います。
まとめ
以上、今回は「今だからこそできる、不動産投資のちょっとした戦略」というテーマで、僕の意見を皆さんとシェアをさせていただきました。最近の若い人は、リノベーション次第ではレトロな物件を好んでいる人も多いです。
また、この時代の物件の間取りは比較的広めに作ってありますから、賃貸するにしても売却するにしても、東京都に留まりたい子育て世代の需要は結構多いんじゃないかな？と思います。
実践するかどうかは別として、“こういうモノの見方もある”ということを覚えておいていただければ、面白いのではないかと思います。ぜひ参考にしてみてください！
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