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不動産クラウドファンディング投資のメリットとデメリットをわかりやすく解説!

公開日: 2024年06月30日

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こんにちは!YouTuber ウラケン不動産です。

今回は、不動産クラウドファンディングについて取り上げます。

不動産クラウドファンディングについては昔からよく質問を受けていますが、これまであまり話題にしてきませんでした。

それは、僕自身が不動産クラウドファンディングにあまり興味がないからです。

(詳しくは後ほどお話しますが、僕は不動産クラウドファンディングに投資するくらいなら、J-REITに投資した方が良いと思っています)

ただ、最近はのっぴきならない事件が明るみになり、不動産クラウドファンディングに注目が集まっています。

それは何かというと、不動産クラウドファンディングの「みんなで大家さん」を運営するファンド会社が、業務停止の行政処分を受けたというニュースです。

この「みんなで大家さん」についてはご存知の方も多いのではないでしょうか。

僕のクライアントさんからも「このクラウドファンディングってどうなんでしょうか?」と相談されたことがあります。

そこで今回は、自分で物件を購入する実物不動産投資と、不動産クラウドファンディングはどこがどう違うのか?という点について、メリット・デメリットをそれぞれ整理していきたいと思います。

ぜひ最後までご覧ください!

   

不動産クラウドファンディングのメリット

 

小口で手軽に投資ができる


まず、不動産クラウドファンディングの一番のメリットは、小口で投資ができるということです。

今回の「みんなで大家さん」は、一口100万円から投資できるというファンドだったようです。

他にも「1万円から不動産投資ができます」みたいなのもありますね。

つまり、本当に手軽に不動産投資できるというのが一番のメリットです。

また、実物不動産とは違って管理の手間がかからないというのもメリットでしょう。

 

損失を被ることがない


さらに、優先劣後構造の仕組みが組み込まれていることが多いのもメリットです。

優先劣後というのはどういう仕組みかというと

投資家:優先出資者
運営会社:劣後出資者


となり、共同出資で特定の不動産に出資するというスキームになります。

優先出資者である投資家は、利益の中から優先的に分配金をもらうことができます

もし損失があれば、残った分配金でその損失を精算したうえで、さらに残った分配金があれば劣後出資者である運営会社がもらう・・・という仕組みになります。

そのため、投資の損失が劣後出資者の出資金の範囲内に収まる場合には、投資家が損失を被ることがありません

つまり、優先劣後のスキームがある不動産投資クラウドファンディングというのは一定の安心感があり、より安全といえるわけです。


 

不動産クラウドファンディングのデメリット

一方で、不動産クラウドファンディングのデメリットはなんでしょうか。

 

現金でしか投資ができない


まず、現金でしか投資ができないという点が挙げられます。お金を借りて投資ができないということです。

また、実物不動産投資とは違って減価償却ができない、青色申告ができない、相続対策にならないケースがあることもデメリットでしょう。

※不動産クラウドファンディングの中でも、任意組合方式であれば減価償却できます。匿名組合方式などそれ以外の方式で投資をしているクラウドファンディングだと、減価償却ができません。

 

運営会社の倒産リスクがある


また、昨今の不動産クラウドファンディングは玉石混合なわけですが、上場会社が運営しているクラウドファンディング以外には倒産リスクがあります。

上場会社は財務内容がオープンになっています。四半期ごとの決算、半期ごとの決算など、全部開示されているわけです。

ところが、非上場の会社が運営するクラウドファンディングは、基本的に財務内容が公開されていないため、第三者のチェック機能が働かない可能性があります。

 

ポンジスキームのリスクがある


クラウドファンディング投資のスキームは、「毎月配当」等を謳い文句に募集をかけることが多いです。

ただ、中にはその投資した案件が稼働せず、新たな投資資金で配当を払っていく“ポンジスキーム”になる可能性があるというのは、不動産クラウドファンディングの最大のリスクです。

今回ニュースになった「みんなで大家さん」の成田案件も、ポンジスキームだったのではないか?という疑惑が上がっています。これが一番のリスクかなと僕は思います。

 

利回りが低い


また、総じて不動産クラウドファンディングは利回りが低いというのもデメリットの1つでしょう。

 

流動性が低い


仮に上場会社が不動産クラウドファンディングを運営していても、結局は私募ファンドです。

J-REITと違って即時売却することができず、流動性が限定されるというのもまたデメリットだと思います。

 

私募ファンドに投資するなら、上場REIT、実物不動産に投資せよ

以上、メリット・デメリットを比較してみると、不動産クラウドファンディングのメリットは「少額で投資ができる」一点しかないと僕は思っています。

そのため、私募ファンドに投資するくらいだったら、上場REITに投資した方が良いと思ってしまうわけです。

ということで僕の意見としては

不動産クラファン<J-REIT<実物不動産投資

ということになります。

 

まとめ

というわけで今回は、「不動産クラウドファンディング投資ってどうよ?」というテーマでお話してきました。

不動産投資は数ある投資法の中でも、自分の努力次第で運用結果をコントロールできる唯一の投資法です。

そのため、不動産投資をするにも関わらず、運用を他人任せにする不動産クラウドファンディングには僕は全く魅力を感じません

いくら少額で投資できると言っても、100万円で投資できる築古不動産もありますし、何なら0円で築古不動産を譲ってくれるケースもあります。

やはり他人任せの投資にオイシイ話はないんじゃないかなと思います。


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