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不動産投資を手仕舞いする時にすべきこと
公開日: 2024年08月19日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
本日は、不動産投資を手仕舞いする時にやるべきことについて解説していきたいと思います。
つまり、不動産投資の出口戦略についてです。
もちろん、出口戦略と一口に言っても色々な目的があると思います。
所有不動産をさらに増やしていくために、いったん物件を買い換えるという前向きな出口戦略もあれば、完全に不動産投資をやめる目的で取る出口戦略もあると思います。
例えば、不動産を相続させる身寄りがいない場合には、ある時点で資産を全て売り払うことも考えておく必要があるでしょう。
そこで今回は、不動産投資を完全に手仕舞いする時に何をしないといけないか？について詳しく解説していきたいと思います。
既に不動産投資をやられている方だけでなく、これから不動産投資を始めようと思っている方にとっても非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
物件売却の準備
まず、不動産投資の手仕舞いとは何かを確認しておきましょう。
不動産投資の手仕舞いとは、すなわち「不動産を売る」ということです。
不動産を売るためには、まずは事前準備が必要不可欠です。
満室にすることの重要性
物件の売却に関してまずやるべきことは、満室にしてから売却することです。
空室があるアパートは高く売りづらいので、必ず満室にしてから売却をしましょう。
（もちろん、どこかの悪徳業者のようにダミーの入居者を入れて利回りを高く見せる・・・というのは御法度です。）
僕は、空室がある状態での満室想定利回りよりも、現状満室状態での利回りの方が信憑性もあり、投資家に対する印象も良くなると考えています。
ですので、とにかく所有物件を満室にしておくことが売却に際してめちゃくちゃ重要です。
定期借家契約の活用
次に、定期借家契約にしておくことも重要です。
定期借家契約にしておけば、この物件はトラブルを未然に防げる物件だというアピールにもなります。
そのため、日頃から定期借家契約を基本として運営していくのがいいと思います。
高く売却するための戦略
また、いくらでもいいから早く売りたい！という方は少ないと思います。
やはり高く売りたいですよね。
では、物件を高く売るためには何をすればいいのでしょうか？
一般媒介契約の活用
結論から言うと、大手1社、地元1社の計2社に「一般媒介契約」で売却を依頼することです。
最近は不動産一括査定サイトなんていうものもありますが、「査定額が一番高かったから」という理由だけで、大手の業者に売却を「専任媒介契約」で依頼してしまう人が非常に多いです。
◆専任媒介契約とは・・・媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。
しかし、これは御法度です。
なぜなら、査定というのはあくまで査定であって、その会社が買い取ってくれる金額ではないからです。
仮にその値段で売却を依頼したとしても、本当にその値段で売れることはほとんどなく、結局3ヶ月後くらいに値下げを迫られるケースが多いです。
では、なぜ高い査定を出してくる業者がいるかというと、それは専任媒介契約を取るための方便なんですよね。
実際にその査定額で売れることはほとんどありません。
業者が専任媒介契約を取りたがる理由は、売主と買主双方から仲介手数料を稼げるようにするためです。
そのため、専任で依頼しまうと情報が囲い込まれてしまい、むしろ高く売ることができなくなってしまいます。
どんなに高額な物件査定を出されたとしても、絶対に専任媒介にはしないようにすることがポイントです。
競争原理を働かせる
また、大手1社、地元1社に一般媒介で依頼するもう1つの理由は、一言でいうと、競争原理を働かせるためです。
ただし、頼み方にも工夫が必要です。
「本当は専任でお願いしたいのですが、知り合いがどうしてもやらせてくれと言っているので、一般媒介でお願いせざるを得ません。ただ、御社に期待しているので、ぜひお願いします」というように依頼するのがコツです。
このように言えば、一生懸命募集してくれるようになるでしょう。
この辺の話がよく分からないという方は、こちらの動画で詳しくお話ししていますので、ぜひご覧ください。
税金対策
最後に、物件を売却する際には税金面を考慮することも重要です。
所有期間による税率の違い
不動産を売却すると当然税金がかかりますが、個人で不動産投資をしている場合、その物件の所有期間が5年を超えるか超えないかで税率が変わってきます。
・5年以下の場合：譲渡益に対して40％
・5年を超える場合：譲渡益に対して20％
所有期間は売却した年の1月1日時点で5年を超えるか超えないかで判定されるので、注意が必要です。
法人化のメリット
一方、法人で投資を行っていれば、一気に不動産投資を手じまいする時には会社ごとM＆Aのような形で売却する方法があります。
この場合、物件ごとの売買ではなく、会社の株の売却になるので、所有期間に関係なく税金は金融所得として20％の納税で済むというメリットがあります。
ただし、株の売買にした結果、予想以上に税金を取られるケースもあるかもしれません。
そのため、普段から税理士さんを含めて十分対策しておく必要があります。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
本日は、不動産投資を手仕舞いする時にやるべきことについて解説していきたいと思います。
つまり、不動産投資の出口戦略についてです。
もちろん、出口戦略と一口に言っても色々な目的があると思います。
所有不動産をさらに増やしていくために、いったん物件を買い換えるという前向きな出口戦略もあれば、完全に不動産投資をやめる目的で取る出口戦略もあると思います。
例えば、不動産を相続させる身寄りがいない場合には、ある時点で資産を全て売り払うことも考えておく必要があるでしょう。
そこで今回は、不動産投資を完全に手仕舞いする時に何をしないといけないか？について詳しく解説していきたいと思います。
既に不動産投資をやられている方だけでなく、これから不動産投資を始めようと思っている方にとっても非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
物件売却の準備
まず、不動産投資の手仕舞いとは何かを確認しておきましょう。不動産投資の手仕舞いとは、すなわち「不動産を売る」ということです。
不動産を売るためには、まずは事前準備が必要不可欠です。
満室にすることの重要性
物件の売却に関してまずやるべきことは、満室にしてから売却することです。
空室があるアパートは高く売りづらいので、必ず満室にしてから売却をしましょう。
（もちろん、どこかの悪徳業者のようにダミーの入居者を入れて利回りを高く見せる・・・というのは御法度です。）
僕は、空室がある状態での満室想定利回りよりも、現状満室状態での利回りの方が信憑性もあり、投資家に対する印象も良くなると考えています。
ですので、とにかく所有物件を満室にしておくことが売却に際してめちゃくちゃ重要です。
定期借家契約の活用
次に、定期借家契約にしておくことも重要です。
定期借家契約にしておけば、この物件はトラブルを未然に防げる物件だというアピールにもなります。
そのため、日頃から定期借家契約を基本として運営していくのがいいと思います。
高く売却するための戦略
また、いくらでもいいから早く売りたい！という方は少ないと思います。やはり高く売りたいですよね。
では、物件を高く売るためには何をすればいいのでしょうか？
一般媒介契約の活用
結論から言うと、大手1社、地元1社の計2社に「一般媒介契約」で売却を依頼することです。
最近は不動産一括査定サイトなんていうものもありますが、「査定額が一番高かったから」という理由だけで、大手の業者に売却を「専任媒介契約」で依頼してしまう人が非常に多いです。
◆専任媒介契約とは・・・媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。
しかし、これは御法度です。
なぜなら、査定というのはあくまで査定であって、その会社が買い取ってくれる金額ではないからです。
仮にその値段で売却を依頼したとしても、本当にその値段で売れることはほとんどなく、結局3ヶ月後くらいに値下げを迫られるケースが多いです。
では、なぜ高い査定を出してくる業者がいるかというと、それは専任媒介契約を取るための方便なんですよね。
実際にその査定額で売れることはほとんどありません。
業者が専任媒介契約を取りたがる理由は、売主と買主双方から仲介手数料を稼げるようにするためです。
そのため、専任で依頼しまうと情報が囲い込まれてしまい、むしろ高く売ることができなくなってしまいます。
どんなに高額な物件査定を出されたとしても、絶対に専任媒介にはしないようにすることがポイントです。
競争原理を働かせる
また、大手1社、地元1社に一般媒介で依頼するもう1つの理由は、一言でいうと、競争原理を働かせるためです。
ただし、頼み方にも工夫が必要です。
「本当は専任でお願いしたいのですが、知り合いがどうしてもやらせてくれと言っているので、一般媒介でお願いせざるを得ません。ただ、御社に期待しているので、ぜひお願いします」というように依頼するのがコツです。
このように言えば、一生懸命募集してくれるようになるでしょう。
この辺の話がよく分からないという方は、こちらの動画で詳しくお話ししていますので、ぜひご覧ください。
税金対策
最後に、物件を売却する際には税金面を考慮することも重要です。所有期間による税率の違い
不動産を売却すると当然税金がかかりますが、個人で不動産投資をしている場合、その物件の所有期間が5年を超えるか超えないかで税率が変わってきます。
・5年以下の場合：譲渡益に対して40％
・5年を超える場合：譲渡益に対して20％
所有期間は売却した年の1月1日時点で5年を超えるか超えないかで判定されるので、注意が必要です。
法人化のメリット
一方、法人で投資を行っていれば、一気に不動産投資を手じまいする時には会社ごとM＆Aのような形で売却する方法があります。
この場合、物件ごとの売買ではなく、会社の株の売却になるので、所有期間に関係なく税金は金融所得として20％の納税で済むというメリットがあります。
ただし、株の売買にした結果、予想以上に税金を取られるケースもあるかもしれません。
そのため、普段から税理士さんを含めて十分対策しておく必要があります。
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