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アパートは朽ち果てるまで使いなさい！不動産投資はキャッシュフローが一番！
公開日: 2024年09月06日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、オンラインサロンのグループコンサルの中で非常にいい質問をいただいたので、今日はその内容を共有したいと思います。
質問をくださったのは、これまで築古戸建て投資で経験を積んできた方です。
その内容は、
Q：そろそろ銀行からお金を借りて、一棟物の投資がしたくて物件を探しているが、なかなかいい物件がありません。
立地が良くて資産価値が高そうな物件は、利回りが低くキャッシュフローが出ないし、逆に利回りがいい物件は、都心からも駅からも遠く古い物件しかありません。これだと、将来の出口戦略も取れなさそうだし、修繕コストもかさみそうだし、もうどうしたらいいのか分からなくなってしまっています。
というものでした。
つまり、「物件の価値重視で投資を考えるのか？それともキャッシュフロー重視で考えるのか？」ということですが、これは誰もが必ずぶつかる疑問だと思うんですよね。
そこで、本記事では、
・「キャッシュフロー」が一番大切な理由
・家賃年収1億円の大家が実際に使えるお金はいくら？
・築古アパートが最強な理由
というテーマでお話しします。ぜひ最後までご覧ください！
不動産投資はCFが一番！
この手の質問に対する僕の回答はいつも明白で、「ボロかろうが何だろうが、キャッシュフローの出る物件買え！」ということです。
これは不動産投資に限らず商売の基本中の基本であると思っていて、なぜなら商売は日銭を稼がないと始まらないからです。
家賃年収1億円の実態
よく、「自分は家賃年収1億円あります！」みたいな不動産投資家がいますが、その利回りが平均的な6％だった場合、合計16億円も投資していることになります。
仮にそれをフルローンで購入しているとしたら、実質利回り、つまりキャッシュフローは1％もないでしょう。16億の1％といったら、1,600万円です。
しかも、これは満室だった場合の話で、空室損や必要なリフォーム費用を考慮すると、家賃収入はよくて月100万円程度、年収1,200万円くらいだと思います。
デットクロスのリスク
さらに、こうやってレバレッジをフルにかけているとデッドクロスのリスクもあります。
借金の比率が大きいと必ずデットクロスのリスクが起こるんですよね。
（デッドクロスが分からないという方は、ぜひこちらの動画を見て勉強してくださいね。）
デッドクロスの状態になってしまうと、手元に現金が100万円しかないのに、課税対象となる所得は200万円ということになってしまい、税金対策にもならずキャッシュアウトしてしまう・・・という現象が起こります。
つまり、黒字倒産状態になってしまうわけです。
借金の比率が多い場合には、このデッドクロスの影響を必ず考えておかなければいけません。
つまり、手元に100万円あったとしても、使えるお金はいいところで半分の50万円くらいのものなのです。
16億円も借金して、自由に使えるお金は月50万円程度・・・これってリスクに見合っているのかな？と、僕はいつも思ってしまうんですよね。
借金のない築古アパートは最強です
であれば、ちょっと都心から離れてもいいので、利回り10％を超える築古アパートを買った方がいいと思います。
その物件が例えば利回り10％を超えていれば、いくら借り入れ比率が高くても実質利回りで3％は出ると思います。
もちろん、返済年数によって異なりますが、一般的には3％の利回りは出るでしょう。
例えば5,000万円の築古アパートを2棟購入して、表面利回り10％で回れば、家賃年収は1,000万円になり、実質利回りが3％とすれば300万円のキャッシュフローが出ます。
建物が古いので、確かに修繕費はかかってくると思いますが、それは築古戸建てで身に着けたDIYの技術でなんとかカバーできるだろうし、もし借金の返済が終われば、実質利回りは7％ぐらいまで上がってくると思います。
すると、1億円の投資で毎年700万円が残る計算になります。
つまり、借金のないアパートっていうのは本当に最強なんですよね。
借金が終わったアパートのメリット
もっと言ってしまうと、出口戦略なんか考えるから迷うのであって、僕からすれば朽ち果てるまでそのアパートを使えばいいんじゃない？と思います。
僕もローンを払い終わったアパートを何棟か持っていますが、めちゃくちゃ最高です。
返済のリスクがないから、空室があってもプレッシャーにならないですし、給湯器やエアコンの故障など、突発的な補修費用も苦になりません。
なぜなら、毎月7％のキャッシュが入ってくるからですね。
まとめ
今回は、不動産投資をする人が必ず抱えることになるであろうお悩みについて、僕の考えをシェアさせていただきました。
精神的・経済的な安定を求めて何十億もローンをして不動産投資を始めたのに、キャッシュフローがスズメの涙程度だったら、そっちの方がストレスになってしまうと思います。
もちろん、そういうストレスに不感症な人はガンガンローンを引っ張って不動産投資をすればいいでしょう。
もしかすると、不動産価格が上がってキャピタルゲインが取れるかもしれませんしね。
ただ、ある程度投資が安定するまで、まずは「キャッシュフローを重視すべき」だと思います。
キャッシュフローというのは血液と同じです。常にフレッシュな血を循環させることが1番ですから、やっぱり迷った時にはキャッシュフローを重視した方がいいと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、オンラインサロンのグループコンサルの中で非常にいい質問をいただいたので、今日はその内容を共有したいと思います。
質問をくださったのは、これまで築古戸建て投資で経験を積んできた方です。
その内容は、
Q：そろそろ銀行からお金を借りて、一棟物の投資がしたくて物件を探しているが、なかなかいい物件がありません。
立地が良くて資産価値が高そうな物件は、利回りが低くキャッシュフローが出ないし、逆に利回りがいい物件は、都心からも駅からも遠く古い物件しかありません。これだと、将来の出口戦略も取れなさそうだし、修繕コストもかさみそうだし、もうどうしたらいいのか分からなくなってしまっています。
というものでした。
つまり、「物件の価値重視で投資を考えるのか？それともキャッシュフロー重視で考えるのか？」ということですが、これは誰もが必ずぶつかる疑問だと思うんですよね。
そこで、本記事では、
・「キャッシュフロー」が一番大切な理由
・家賃年収1億円の大家が実際に使えるお金はいくら？
・築古アパートが最強な理由
というテーマでお話しします。ぜひ最後までご覧ください！
不動産投資はCFが一番！
この手の質問に対する僕の回答はいつも明白で、「ボロかろうが何だろうが、キャッシュフローの出る物件買え！」ということです。これは不動産投資に限らず商売の基本中の基本であると思っていて、なぜなら商売は日銭を稼がないと始まらないからです。
家賃年収1億円の実態
よく、「自分は家賃年収1億円あります！」みたいな不動産投資家がいますが、その利回りが平均的な6％だった場合、合計16億円も投資していることになります。
仮にそれをフルローンで購入しているとしたら、実質利回り、つまりキャッシュフローは1％もないでしょう。16億の1％といったら、1,600万円です。
しかも、これは満室だった場合の話で、空室損や必要なリフォーム費用を考慮すると、家賃収入はよくて月100万円程度、年収1,200万円くらいだと思います。
デットクロスのリスク
さらに、こうやってレバレッジをフルにかけているとデッドクロスのリスクもあります。
借金の比率が大きいと必ずデットクロスのリスクが起こるんですよね。
（デッドクロスが分からないという方は、ぜひこちらの動画を見て勉強してくださいね。）
デッドクロスの状態になってしまうと、手元に現金が100万円しかないのに、課税対象となる所得は200万円ということになってしまい、税金対策にもならずキャッシュアウトしてしまう・・・という現象が起こります。
つまり、黒字倒産状態になってしまうわけです。
借金の比率が多い場合には、このデッドクロスの影響を必ず考えておかなければいけません。
つまり、手元に100万円あったとしても、使えるお金はいいところで半分の50万円くらいのものなのです。
16億円も借金して、自由に使えるお金は月50万円程度・・・これってリスクに見合っているのかな？と、僕はいつも思ってしまうんですよね。
借金のない築古アパートは最強です
であれば、ちょっと都心から離れてもいいので、利回り10％を超える築古アパートを買った方がいいと思います。その物件が例えば利回り10％を超えていれば、いくら借り入れ比率が高くても実質利回りで3％は出ると思います。
もちろん、返済年数によって異なりますが、一般的には3％の利回りは出るでしょう。
例えば5,000万円の築古アパートを2棟購入して、表面利回り10％で回れば、家賃年収は1,000万円になり、実質利回りが3％とすれば300万円のキャッシュフローが出ます。
建物が古いので、確かに修繕費はかかってくると思いますが、それは築古戸建てで身に着けたDIYの技術でなんとかカバーできるだろうし、もし借金の返済が終われば、実質利回りは7％ぐらいまで上がってくると思います。
すると、1億円の投資で毎年700万円が残る計算になります。
つまり、借金のないアパートっていうのは本当に最強なんですよね。
借金が終わったアパートのメリット
もっと言ってしまうと、出口戦略なんか考えるから迷うのであって、僕からすれば朽ち果てるまでそのアパートを使えばいいんじゃない？と思います。
僕もローンを払い終わったアパートを何棟か持っていますが、めちゃくちゃ最高です。
返済のリスクがないから、空室があってもプレッシャーにならないですし、給湯器やエアコンの故障など、突発的な補修費用も苦になりません。
なぜなら、毎月7％のキャッシュが入ってくるからですね。
まとめ
今回は、不動産投資をする人が必ず抱えることになるであろうお悩みについて、僕の考えをシェアさせていただきました。精神的・経済的な安定を求めて何十億もローンをして不動産投資を始めたのに、キャッシュフローがスズメの涙程度だったら、そっちの方がストレスになってしまうと思います。
もちろん、そういうストレスに不感症な人はガンガンローンを引っ張って不動産投資をすればいいでしょう。
もしかすると、不動産価格が上がってキャピタルゲインが取れるかもしれませんしね。
ただ、ある程度投資が安定するまで、まずは「キャッシュフローを重視すべき」だと思います。
キャッシュフローというのは血液と同じです。常にフレッシュな血を循環させることが1番ですから、やっぱり迷った時にはキャッシュフローを重視した方がいいと思います。
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