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売り物件の「囲い込み」が処分対象になります
公開日: 2024年09月05日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、不動産業者の「囲い込み問題」について、ついに国土交通省が本気で対応していくという記事が出ていました。
2025年1月から、囲い込みが発覚した場合には業者を処分対象にするとのことです。
僕は不動産業界でかれこれ30年以上働いていますが、不動産業者による物件の囲い込みは今も昔も大きな問題です。
そこで今回は、この問題について詳しく解説していきたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
囲い込みとは
まずは、改めて囲い込みについて説明しましょう。
例えば、僕がアパートを売りたいと思って、複数の不動産業者に「いくらで売れますか？」と査定依頼を出したとします。
となれば当然、高い査定を出してくれた業者に売却依頼をしたいですよね。
すると大抵の業者は、「専任媒介契約にした方が早く、高く売れますよ」と言って、専任媒介契約を結ぼうとします。
ところが、この「専任」というのがクセモノなのです。
専任媒介契約
では、専任媒介契約とは何でしょうか？重要なポイントだけいくつかお話ししましょう。
専任媒介契約を結ぶと、その一社にしか売却を依頼することができなくなります。
つまり、その業者しか売買情報を公開できないため、業者は確実に仲介手数料を稼ぐことができます。
売主としては、「その分、頑張って高く売ってくれるだろう」という期待感から、専任で売却を依頼するわけです。
専任媒介契約を勝ち取った業者は、レインズ（不動産業者間の情報サイト）に物件情報を公開する決まりになっています。
これにより、同業他社にも物件情報が流れることになり、早期売買の実現を目指そうという仕組みなのです。
また、専任媒介契約には「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」がありますが、専属専任媒介契約では自己発見取引が禁止されています。
せっかく不動産業者がコスト（広告費）をかけて買主を探しているのに、急に「やっぱり親戚に売ります！」とされてしまっては、業者にとっては商売あがったりだからですね。
囲い込みの実態
ということで、一見すると専任媒介契約は売主にとって有利に見えます。
しかし、実際にはほぼ全ての業者が情報を囲い込んでしまっているのが実態です。
僕の経験では、おそらく99％の業者が何らかの形で囲い込みをしていると言っても過言ではありません。
では、なぜ囲い込みが横行するのでしょうか？その最大の理由は仲介手数料にあります。
専任業者が自ら買主を見つけた場合、売主と買主の双方から手数料を得ることができます（両手取引）。
仲介手数料は、3％＋6万円です。
例えば、1億円の物件であれば、
• 片手（片方からのみ）：約306万円
• 両手（両方から）：約612万円
このように、双方には2倍の差がありますよね。
この差額は非常に大きいため、不動産業者の営業マンは、まずは専任を取ることを重視し、必ずと言っていいほど物件を囲い込むのです。
囲い込みの手法
具体的な囲い込みの手法には以下のようなものがあります。
1. レインズ登録の遅延：
「●日以内にレインズに登録する」という決まりがあるにも関わらず、わざと登録を遅らせる
2. 虚偽のステータス表示：
申し込みがないにも関わらず、「申し込みあり」と表示して、他業者が問い合わせをしにくくする
3. 問い合わせへの不誠実な対応：
他業者からの問い合わせを「既に申し込みが入ってしまって、今商談中なんですよ」と断る一方で、個人客には「募集中です」と対応する
さらに、たとえルール通りに公開していたとしても、買主に不利な売買を迫ることもあります。
例えば、他社からの紹介で高値での購入希望者が現れても、自社の購入希望者を優先するために、低い価格での売却を勧めたりするのです。
これは明らかに売主の利益を損なう行為ですが、両手取引による高額の手数料を得たい業者にとってはお構いなしなのです。
国交省の対応
こうした状況に対し、国土交通省はついに本腰を入れて対応することを決めました。
来年1月から、囲い込みが発覚した場合には業者を処分対象にするというのです。
ただし、具体的な調査方法や罰則の詳細については、まだ明確になっていません。
そのため、この対策がどれほどの効果を上げるかは不透明です。
それでも、業者の囲い込みを法的に禁止し、罰則規定を設けるのは大きな一歩だと僕は考えています。
まとめ
というわけで今回は、「囲い込み」の問題について解説してきました。
売主の皆さんは、自身の利益を守るためにも、媒介契約の種類や不動産業者の選び方に十分注意しましょう。
そもそも、売主が専任媒介契約を結ぶから囲い込みが起こるのです。
僕がいつも言っているように、売却依頼は一般媒介で行うべきです。
一般媒介なら囲い込みは起こりません。
一般媒介でも物件を高く売却するアイデアはたくさんあります。
高値売却の具体的な方法については、「ウラケン 不動産 高く売る」でググっていただければ、僕のブログやYouTube動画が見つかりますので、ぜひご覧になってみてください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、不動産業者の「囲い込み問題」について、ついに国土交通省が本気で対応していくという記事が出ていました。
2025年1月から、囲い込みが発覚した場合には業者を処分対象にするとのことです。
僕は不動産業界でかれこれ30年以上働いていますが、不動産業者による物件の囲い込みは今も昔も大きな問題です。
そこで今回は、この問題について詳しく解説していきたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
囲い込みとは
まずは、改めて囲い込みについて説明しましょう。例えば、僕がアパートを売りたいと思って、複数の不動産業者に「いくらで売れますか？」と査定依頼を出したとします。
となれば当然、高い査定を出してくれた業者に売却依頼をしたいですよね。
すると大抵の業者は、「専任媒介契約にした方が早く、高く売れますよ」と言って、専任媒介契約を結ぼうとします。
ところが、この「専任」というのがクセモノなのです。
専任媒介契約
では、専任媒介契約とは何でしょうか？重要なポイントだけいくつかお話ししましょう。専任媒介契約を結ぶと、その一社にしか売却を依頼することができなくなります。
つまり、その業者しか売買情報を公開できないため、業者は確実に仲介手数料を稼ぐことができます。
売主としては、「その分、頑張って高く売ってくれるだろう」という期待感から、専任で売却を依頼するわけです。
専任媒介契約を勝ち取った業者は、レインズ（不動産業者間の情報サイト）に物件情報を公開する決まりになっています。
これにより、同業他社にも物件情報が流れることになり、早期売買の実現を目指そうという仕組みなのです。
また、専任媒介契約には「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」がありますが、専属専任媒介契約では自己発見取引が禁止されています。
せっかく不動産業者がコスト（広告費）をかけて買主を探しているのに、急に「やっぱり親戚に売ります！」とされてしまっては、業者にとっては商売あがったりだからですね。
囲い込みの実態
ということで、一見すると専任媒介契約は売主にとって有利に見えます。しかし、実際にはほぼ全ての業者が情報を囲い込んでしまっているのが実態です。
僕の経験では、おそらく99％の業者が何らかの形で囲い込みをしていると言っても過言ではありません。
では、なぜ囲い込みが横行するのでしょうか？その最大の理由は仲介手数料にあります。
専任業者が自ら買主を見つけた場合、売主と買主の双方から手数料を得ることができます（両手取引）。
仲介手数料は、3％＋6万円です。
例えば、1億円の物件であれば、
• 片手（片方からのみ）：約306万円
• 両手（両方から）：約612万円
このように、双方には2倍の差がありますよね。
この差額は非常に大きいため、不動産業者の営業マンは、まずは専任を取ることを重視し、必ずと言っていいほど物件を囲い込むのです。
囲い込みの手法
具体的な囲い込みの手法には以下のようなものがあります。1. レインズ登録の遅延：
「●日以内にレインズに登録する」という決まりがあるにも関わらず、わざと登録を遅らせる
2. 虚偽のステータス表示：
申し込みがないにも関わらず、「申し込みあり」と表示して、他業者が問い合わせをしにくくする
3. 問い合わせへの不誠実な対応：
他業者からの問い合わせを「既に申し込みが入ってしまって、今商談中なんですよ」と断る一方で、個人客には「募集中です」と対応する
さらに、たとえルール通りに公開していたとしても、買主に不利な売買を迫ることもあります。
例えば、他社からの紹介で高値での購入希望者が現れても、自社の購入希望者を優先するために、低い価格での売却を勧めたりするのです。
これは明らかに売主の利益を損なう行為ですが、両手取引による高額の手数料を得たい業者にとってはお構いなしなのです。
国交省の対応
こうした状況に対し、国土交通省はついに本腰を入れて対応することを決めました。来年1月から、囲い込みが発覚した場合には業者を処分対象にするというのです。
ただし、具体的な調査方法や罰則の詳細については、まだ明確になっていません。
そのため、この対策がどれほどの効果を上げるかは不透明です。
それでも、業者の囲い込みを法的に禁止し、罰則規定を設けるのは大きな一歩だと僕は考えています。
まとめ
というわけで今回は、「囲い込み」の問題について解説してきました。売主の皆さんは、自身の利益を守るためにも、媒介契約の種類や不動産業者の選び方に十分注意しましょう。
そもそも、売主が専任媒介契約を結ぶから囲い込みが起こるのです。
僕がいつも言っているように、売却依頼は一般媒介で行うべきです。
一般媒介なら囲い込みは起こりません。
一般媒介でも物件を高く売却するアイデアはたくさんあります。
高値売却の具体的な方法については、「ウラケン 不動産 高く売る」でググっていただければ、僕のブログやYouTube動画が見つかりますので、ぜひご覧になってみてください。
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