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良い借金、悪い借金
公開日: 2024年09月24日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「良い借金、悪い借金」というテーマで解説していきたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
50年住宅ローンの時代
現在、住宅ローンは最長で50年借りられる時代になっています。
一昔前までは35年が最長でしたが、今や50年です。「50年先、生きているの？」という話になってきますね。
住宅ローン長期化の大きな原因は、不動産価格の高騰です。
もちろん、誰でも50年ローンを組めるわけではありません。返済完了年齢の制限があり、20代でないと50年ローンは組めません。
しかし、50年ローンを組んでしまうと、「その人の人生はもう終わりだ」と僕は心配してしまいます。
良い借金と悪い借金
借金には、良い借金と悪い借金があると思っています。
特に、住宅ローンは悪い借金の典型です。
なぜなら、将来稼ぐであろうお金を前借りして、現在の自分の実力以上の家を買うことになるからです。
住宅ローンは、壮大なる人生の前借りです。
その引き換えに50年間、足かせをはめられて働かされるようなものです。借りたが最後、50年間もの間、借金を返し続けなければなりません。
高騰する都心の不動産価格
とはいえ、今や都心のマンション価格は1億円を超えています。
中流層の人が都内で家を買うとなると、50年ローンを組むか、ペアローンを組むしかなくなってきているのが実情です。
例えば、1億円の新築マンションを購入したとして、35年ローンと50年ローンで金利がどちらも0.5％だったとすると：
• 35年返済の月々の返済額：約26万円
• 50年返済の月々の返済額：約19万円
50年ローンだと月々7万円ほど安くなります。
しかし、15年間余計にローンを返さなければなりませんし、金利の支払いも多くなります。
50年間、元気に働ける保証なんてどこにもないにも関わらず・・・。
マイホーム派の主張
このように言うと、マイホーム派の人たちや不動産業者はこう反論してくるでしょう：
1. 都心の不動産価格は上昇しているので、若いうちに立地のいい物件を買えば、10年くらい住んだ後に売却してキャピタルゲインを得られる可能性が高い。
2. 50年ローンを組んだからといって、50年間住み続ける想定で融資を受ける人ばかりではない。途中で売って買い換えることもできる。
3. 家賃を払い続けるのは損で、自分の物にならない。
しかし、これはバブルの頃と全く同じ論調だと僕は思います。
リスクの存在
マイホーム派の人たちや不動産業者の意見はあくまで想定の話であって、不動産価格が上がり続ける保証はどこにもありません。
もし価格が下がったら、売却しても借金が残る可能性があります。そうなると、債務超過に陥り、売ることすらできなくなります。
結局のところ、50年間もの間、借金の奴隷になって働き続けなければならないことが確定してしまうのです。
賢い家の買い方
では、どうすればいいのでしょうか。
僕は別に、マイホームを買うなと言っているわけではありません。ステージごとに見合った家を買う、つまり良い借金をして家を買えばいいわけです。
例えば、年収が700～800万円程度の人が1億円の物件を買うのは、明らかに背伸びしすぎです。
そんな無理をすれば、生活はカツカツになるでしょう。
当然投資もできなくなりますし、不動産投資をやろうとしても住宅ローンが足かせになってアパートローンが借りられないこともあります。
いったん悪い借金をしてしまうと、人生の選択肢が極端に狭まってしまうのです。
具体的な方法
家を買うのであれば、
1. ローンせずに買えるくらいの資産を作ってから買う。それまでは安い賃貸で我慢する
2. 良いローンで買う
という方法が挙げられるでしょう。
ちなみに、良いローンというのは、
• オーナー邸が付いているアパートを、住宅ローンと事業ローンを組み合わせて買う(※)
• 絶対に価値の下がらない家を買う
というようなことです。
※例えば、一棟マンションでは最上階がオーナー邸になっている物件があります。アパートでも、実は端っこにオーナーの自宅がついているものもあります。こういった物件は、住宅ローンと事業ローンを組み合わせて購入することができます。
価値の下がらない家の見極め方
では、価値の下がらない家はどのように見極めたらいいのでしょうか？
具体的には、以下のポイントを考慮するといいでしょう。
1. もし住まなくなった時に、賃貸に出して家賃でローンを返していけるか
2. 売る時に、その家賃に対する利回り相当の価格で買い手が見つかるか
こうなると、必然的に中古物件しか選択肢に入らなくなります。
例えば、中古物件を15年くらいのローンで買えば、ローンの負担は新築物件より小さくなり、余ったお金を投資に回すこともできます。
さらに、今後は良い中古物件が市場にどんどん出てきますから、絶対に中古物件を狙った方が良いと僕は思います。
まとめ
というわけで今回は、「良い借金、悪い借金」について解説しました。
皆さんも老後は気持ちいい、新しい家に住みたいじゃないですか。
でも20 代で 50 年ローンなんか組んで、新築物件を下手に買ってしまえば、 50 年後はボロボロの家が残るだけなんですよ。
ですから、若いうちはしっかり住居費を抑えて、資産を運用し、資産が貯まったら家を買うのが良いと思います。
今日のポイントをまとめると：
1. 新築ローンは将来からの壮大な前借りである
2. まだ何者にもなっていないのに、50年ローンは危険すぎる
3. ローンを組んで物件を買うなら、15年くらいのローンを家賃で返せるレベルの物件を購入する
そうすれば、資産を毀損することなく、確実に資産を作っていけるはずです。
ぜひ良い借金、悪い借金を見極めた投資と家の購入をしていただければと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「良い借金、悪い借金」というテーマで解説していきたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
50年住宅ローンの時代
現在、住宅ローンは最長で50年借りられる時代になっています。一昔前までは35年が最長でしたが、今や50年です。「50年先、生きているの？」という話になってきますね。
住宅ローン長期化の大きな原因は、不動産価格の高騰です。
もちろん、誰でも50年ローンを組めるわけではありません。返済完了年齢の制限があり、20代でないと50年ローンは組めません。
しかし、50年ローンを組んでしまうと、「その人の人生はもう終わりだ」と僕は心配してしまいます。
良い借金と悪い借金
借金には、良い借金と悪い借金があると思っています。
特に、住宅ローンは悪い借金の典型です。
なぜなら、将来稼ぐであろうお金を前借りして、現在の自分の実力以上の家を買うことになるからです。
住宅ローンは、壮大なる人生の前借りです。
その引き換えに50年間、足かせをはめられて働かされるようなものです。借りたが最後、50年間もの間、借金を返し続けなければなりません。
高騰する都心の不動産価格
とはいえ、今や都心のマンション価格は1億円を超えています。中流層の人が都内で家を買うとなると、50年ローンを組むか、ペアローンを組むしかなくなってきているのが実情です。
例えば、1億円の新築マンションを購入したとして、35年ローンと50年ローンで金利がどちらも0.5％だったとすると：
• 35年返済の月々の返済額：約26万円
• 50年返済の月々の返済額：約19万円
50年ローンだと月々7万円ほど安くなります。
しかし、15年間余計にローンを返さなければなりませんし、金利の支払いも多くなります。
50年間、元気に働ける保証なんてどこにもないにも関わらず・・・。
マイホーム派の主張
このように言うと、マイホーム派の人たちや不動産業者はこう反論してくるでしょう：1. 都心の不動産価格は上昇しているので、若いうちに立地のいい物件を買えば、10年くらい住んだ後に売却してキャピタルゲインを得られる可能性が高い。
2. 50年ローンを組んだからといって、50年間住み続ける想定で融資を受ける人ばかりではない。途中で売って買い換えることもできる。
3. 家賃を払い続けるのは損で、自分の物にならない。
しかし、これはバブルの頃と全く同じ論調だと僕は思います。
リスクの存在
マイホーム派の人たちや不動産業者の意見はあくまで想定の話であって、不動産価格が上がり続ける保証はどこにもありません。
もし価格が下がったら、売却しても借金が残る可能性があります。そうなると、債務超過に陥り、売ることすらできなくなります。
結局のところ、50年間もの間、借金の奴隷になって働き続けなければならないことが確定してしまうのです。
賢い家の買い方
では、どうすればいいのでしょうか。僕は別に、マイホームを買うなと言っているわけではありません。ステージごとに見合った家を買う、つまり良い借金をして家を買えばいいわけです。
例えば、年収が700～800万円程度の人が1億円の物件を買うのは、明らかに背伸びしすぎです。
そんな無理をすれば、生活はカツカツになるでしょう。
当然投資もできなくなりますし、不動産投資をやろうとしても住宅ローンが足かせになってアパートローンが借りられないこともあります。
いったん悪い借金をしてしまうと、人生の選択肢が極端に狭まってしまうのです。
具体的な方法
家を買うのであれば、
1. ローンせずに買えるくらいの資産を作ってから買う。それまでは安い賃貸で我慢する
2. 良いローンで買う
という方法が挙げられるでしょう。
ちなみに、良いローンというのは、
• オーナー邸が付いているアパートを、住宅ローンと事業ローンを組み合わせて買う(※)
• 絶対に価値の下がらない家を買う
というようなことです。
※例えば、一棟マンションでは最上階がオーナー邸になっている物件があります。アパートでも、実は端っこにオーナーの自宅がついているものもあります。こういった物件は、住宅ローンと事業ローンを組み合わせて購入することができます。
価値の下がらない家の見極め方
では、価値の下がらない家はどのように見極めたらいいのでしょうか？
具体的には、以下のポイントを考慮するといいでしょう。
1. もし住まなくなった時に、賃貸に出して家賃でローンを返していけるか
2. 売る時に、その家賃に対する利回り相当の価格で買い手が見つかるか
こうなると、必然的に中古物件しか選択肢に入らなくなります。
例えば、中古物件を15年くらいのローンで買えば、ローンの負担は新築物件より小さくなり、余ったお金を投資に回すこともできます。
さらに、今後は良い中古物件が市場にどんどん出てきますから、絶対に中古物件を狙った方が良いと僕は思います。
まとめ
というわけで今回は、「良い借金、悪い借金」について解説しました。皆さんも老後は気持ちいい、新しい家に住みたいじゃないですか。
でも20 代で 50 年ローンなんか組んで、新築物件を下手に買ってしまえば、 50 年後はボロボロの家が残るだけなんですよ。
ですから、若いうちはしっかり住居費を抑えて、資産を運用し、資産が貯まったら家を買うのが良いと思います。
今日のポイントをまとめると：
1. 新築ローンは将来からの壮大な前借りである
2. まだ何者にもなっていないのに、50年ローンは危険すぎる
3. ローンを組んで物件を買うなら、15年くらいのローンを家賃で返せるレベルの物件を購入する
そうすれば、資産を毀損することなく、確実に資産を作っていけるはずです。
ぜひ良い借金、悪い借金を見極めた投資と家の購入をしていただければと思います。
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