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許すなドタキャン！入居申し込みのドタキャンを防ぐ、とっておきの方法
公開日: 2024年09月29日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「入居申し込みをドタキャンされない方法」についてお話ししたいと思います。
以前、当社のオンライン大家塾の塾長谷本が、「同じ部屋で立て続けに2回もドタキャンをくらった・・・」というブログを書いていました。
先日、二人で釣りに行った時に詳しくその話を聞いたので、今日のブログでは「ドタキャンを防止するためにはどうしたらいいのか？」ということを、さらに具体的に解説したいと思います。
本記事をご覧いただければ、
・よくあるドタキャン事例とその理由
・キャンセルを防ぐ3つの方法
・契約の段階で起きる家賃交渉への対応術
について理解することができますので、ぜひ最後までご覧ください！
谷本の物件で起こったドタキャンとは？
なかなか決まらなかった部屋に申し込みが入ったら、誰でも嬉しいですよね。
「やっと家賃が入ってくる！」と舞い上がってしまうと思いますが、実際に入居になるまでは、入居審査に契約締結などなど、早くて2週間、遅ければ1ヶ月半ぐらいかかると思います。
実は、その間に「キャンセル（ドタキャン）される」ことが結構あるんですよね。
僕が所有するアパートでも、申し込みが入って審査も通って、これから契約に進んでいく！というところでキャンセルをくらったことはあります。
しかし、谷本塾長のケースは、契約締結をして、申込金・契約金・前家賃までもらっていたにも関わらず、「契約を白紙撤回して返金してもらえないか？」という問い合わせが入ったのです。
当然彼は、
「もう契約も締結していますからお返しできません」
「逆に短期違約金がかかります」
と伝えたところ、「じゃあ、そのまま入居します」といった流れになったようです。
今回、谷本塾長は、
・短期解約の違約金がかかる
・契約金の返金はしない
ということをしっかりと契約書に謳っており、きちんと説明もしていたので、このような対応ができましたが、そうでなければ大損する可能性があるわけです。
なぜなら、その入居者との契約以降は、当然、入居募集はしていなかったわけですし、これから入居募集するとしても、次の入居者が決まるまで大きな空白期間が生まれてしまいます。これはものすごい機会損失です。
客付け業者がキープ申し込みをする事例も・・・
中には、不動産会社（客付け業者）がキープ申し込みみたいなことをすることもあります。
入居者が気に入ってはいるけどまだ決めかねていて、迷っている間に他に取られたら嫌なので、とりあえずキープするために申し込みをしておいて、別の物件を見に行く・・・という感じです。
仲介会社としては、自分のところで入居者を決めて、仲介手数料を稼ぎたいわけです。
しかし、ようやく入居者が心を決めたので申し込んだら、「もう他のところで決まっちゃいました」となっては、仲介手数料を稼げなくなります。
なので、より確率を上げるためにキープ目的での申し込みをすることがザラにあるわけです。
入居申込みのドタキャンを防ぐ方法
ここで、入居申込みのドタキャンを防ぐための方法を3つ紹介しましょう。
ドタキャンを防ぐ方法①：スピード重視
まず、
・申し込みが入ったらすぐに入居審査をする
・入居審査が通過したらすぐに契約する
これを1日から遅くとも3日程度でやるくらいのスピード感がないとダメです。
初動が遅い大家さん・不動産業者は、ダメ大家さん・ダメ不動産会社の典型です。
大家さんも、申込みをもらって審査の段階に入ったら、良い悪いをすぐにハッキリと伝えましょう。でないと、目の前のお客さんはいなくなってしまいます。
ドタキャンを防ぐ方法②：すぐに契約をする
審査に通過したら、いつ契約手続きができるか？をすぐに確認することが重要です。
契約金の入金期日もきちんと設定して、入金がなければ督促をしていきましょう。
入居日がまだ先だったとしても（例えば1か月半後とか）、契約だけは先にします。
でないと、万が一キャンセルになった場合に機会損失が大きくなってしまいます。
契約だけは先にしてもらうように、誘導していくことが重要です。
ドタキャンを防ぐ方法③：こちらに有利な条件を付ける
例えば、「2週間後に契約します」というのではあまりに遅いです。
契約を先延ばしにすると、キャンセルされる可能性もありますし、こちら側のスタンスとして「契約が締結されるまで、入居者の募集は続ける」ことを相手方に了承してもらうということも重要です。
要するに、「先着順ですよ」というスタンスをしっかり見せるということです。
それが嫌なのであれば、申込金をもらった方がいいと僕は思います。
例えば、申し込みと同時に申込金を1万円でももらっておいて、「このお金は、契約になったら契約金として充当します。でも、キャンセルになったら返金はしません」とするようなイメージです。
返金しないことによって難癖をつけられて、裁判だなんだとぎゃーぎゃー言われたら、その時は返金すればいいと思いますが、要は契約に意識を向かわせるための手付金という意味合いです。
家賃交渉が入ったらそれを利用しよう
また、契約の段階になって家賃交渉が入るケースがあります。
もし家賃交渉が入ったら、ただ家賃を下げるのではなく、家賃を下げる代わりにバーター条件を付けるのもおすすめです。例えば、
・家賃を下げる代わりに〇日までに契約をしてください
・短期解約違約金を設定させてください
といった感じですね。
短期解約違約金というのは、例えば通常の契約期間は2年ですが、「もし3か月で退去するとなった場合には、短期解約金として家賃2か月分をもらいます」といった条件になります。
相手方に押されるばかりでは、こちら側のリスクが多くなってしまいます。もし家賃交渉が入った場合は、逆にそれを利用することも考えると良いでしょう。
まとめ
今回、谷本塾長は上記で述べたようなことをきちんと実践していました。
具体的には、
・「短期解約金」を設定していた
・契約を素早く締結して、前家賃もちゃんといただいていた
だから、大きな損失を被ることは避けられたわけですね。
実際、不動産会社の中には「解約」を簡単に考えている会社もあります。そういったダメな会社は、大家さんが上手く教育していくのが良いと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「入居申し込みをドタキャンされない方法」についてお話ししたいと思います。
以前、当社のオンライン大家塾の塾長谷本が、「同じ部屋で立て続けに2回もドタキャンをくらった・・・」というブログを書いていました。
先日、二人で釣りに行った時に詳しくその話を聞いたので、今日のブログでは「ドタキャンを防止するためにはどうしたらいいのか？」ということを、さらに具体的に解説したいと思います。
本記事をご覧いただければ、
・よくあるドタキャン事例とその理由
・キャンセルを防ぐ3つの方法
・契約の段階で起きる家賃交渉への対応術
について理解することができますので、ぜひ最後までご覧ください！
谷本の物件で起こったドタキャンとは？
なかなか決まらなかった部屋に申し込みが入ったら、誰でも嬉しいですよね。「やっと家賃が入ってくる！」と舞い上がってしまうと思いますが、実際に入居になるまでは、入居審査に契約締結などなど、早くて2週間、遅ければ1ヶ月半ぐらいかかると思います。
実は、その間に「キャンセル（ドタキャン）される」ことが結構あるんですよね。
僕が所有するアパートでも、申し込みが入って審査も通って、これから契約に進んでいく！というところでキャンセルをくらったことはあります。
しかし、谷本塾長のケースは、契約締結をして、申込金・契約金・前家賃までもらっていたにも関わらず、「契約を白紙撤回して返金してもらえないか？」という問い合わせが入ったのです。
当然彼は、
「もう契約も締結していますからお返しできません」
「逆に短期違約金がかかります」
と伝えたところ、「じゃあ、そのまま入居します」といった流れになったようです。
今回、谷本塾長は、
・短期解約の違約金がかかる
・契約金の返金はしない
ということをしっかりと契約書に謳っており、きちんと説明もしていたので、このような対応ができましたが、そうでなければ大損する可能性があるわけです。
なぜなら、その入居者との契約以降は、当然、入居募集はしていなかったわけですし、これから入居募集するとしても、次の入居者が決まるまで大きな空白期間が生まれてしまいます。これはものすごい機会損失です。
客付け業者がキープ申し込みをする事例も・・・
中には、不動産会社（客付け業者）がキープ申し込みみたいなことをすることもあります。入居者が気に入ってはいるけどまだ決めかねていて、迷っている間に他に取られたら嫌なので、とりあえずキープするために申し込みをしておいて、別の物件を見に行く・・・という感じです。
仲介会社としては、自分のところで入居者を決めて、仲介手数料を稼ぎたいわけです。
しかし、ようやく入居者が心を決めたので申し込んだら、「もう他のところで決まっちゃいました」となっては、仲介手数料を稼げなくなります。
なので、より確率を上げるためにキープ目的での申し込みをすることがザラにあるわけです。
入居申込みのドタキャンを防ぐ方法
ここで、入居申込みのドタキャンを防ぐための方法を3つ紹介しましょう。ドタキャンを防ぐ方法①：スピード重視
まず、
・申し込みが入ったらすぐに入居審査をする
・入居審査が通過したらすぐに契約する
これを1日から遅くとも3日程度でやるくらいのスピード感がないとダメです。
初動が遅い大家さん・不動産業者は、ダメ大家さん・ダメ不動産会社の典型です。
大家さんも、申込みをもらって審査の段階に入ったら、良い悪いをすぐにハッキリと伝えましょう。でないと、目の前のお客さんはいなくなってしまいます。
ドタキャンを防ぐ方法②：すぐに契約をする
審査に通過したら、いつ契約手続きができるか？をすぐに確認することが重要です。
契約金の入金期日もきちんと設定して、入金がなければ督促をしていきましょう。
入居日がまだ先だったとしても（例えば1か月半後とか）、契約だけは先にします。
でないと、万が一キャンセルになった場合に機会損失が大きくなってしまいます。
契約だけは先にしてもらうように、誘導していくことが重要です。
ドタキャンを防ぐ方法③：こちらに有利な条件を付ける
例えば、「2週間後に契約します」というのではあまりに遅いです。
契約を先延ばしにすると、キャンセルされる可能性もありますし、こちら側のスタンスとして「契約が締結されるまで、入居者の募集は続ける」ことを相手方に了承してもらうということも重要です。
要するに、「先着順ですよ」というスタンスをしっかり見せるということです。
それが嫌なのであれば、申込金をもらった方がいいと僕は思います。
例えば、申し込みと同時に申込金を1万円でももらっておいて、「このお金は、契約になったら契約金として充当します。でも、キャンセルになったら返金はしません」とするようなイメージです。
返金しないことによって難癖をつけられて、裁判だなんだとぎゃーぎゃー言われたら、その時は返金すればいいと思いますが、要は契約に意識を向かわせるための手付金という意味合いです。
家賃交渉が入ったらそれを利用しよう
また、契約の段階になって家賃交渉が入るケースがあります。もし家賃交渉が入ったら、ただ家賃を下げるのではなく、家賃を下げる代わりにバーター条件を付けるのもおすすめです。例えば、
・家賃を下げる代わりに〇日までに契約をしてください
・短期解約違約金を設定させてください
といった感じですね。
短期解約違約金というのは、例えば通常の契約期間は2年ですが、「もし3か月で退去するとなった場合には、短期解約金として家賃2か月分をもらいます」といった条件になります。
相手方に押されるばかりでは、こちら側のリスクが多くなってしまいます。もし家賃交渉が入った場合は、逆にそれを利用することも考えると良いでしょう。
まとめ
今回、谷本塾長は上記で述べたようなことをきちんと実践していました。具体的には、
・「短期解約金」を設定していた
・契約を素早く締結して、前家賃もちゃんといただいていた
だから、大きな損失を被ることは避けられたわけですね。
実際、不動産会社の中には「解約」を簡単に考えている会社もあります。そういったダメな会社は、大家さんが上手く教育していくのが良いと思います。
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