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不動産投資家が銀行と対等に付き合う方法
公開日: 2024年10月01日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資の醍醐味といえば、やはりレバレッジでしょう。
レバレッジとは、ローンを利用することによって少ない自己資金で大きな投資ができる手法のことです。
そんなローンを借りる先は銀行です。
そこで今回は、「不動産投資家が銀行と対等に付き合う方法」について解説していきたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
- 不動産投資におけるレバレッジの魅力
- 初心者はまず築古戸建投資で経験を積むべし
- 融資を受けにくくなる要因とは
- 無駄な担保提供は避けるべし
- なぜ追加の担保提供を避けるべきか
- 担保に関する注意点と、銀行との付き合い方
- 担保の注意点
- 銀行との付き合い方
- まとめ
不動産投資におけるレバレッジの魅力
まず、不動産投資におけるレバレッジの魅力を簡単におさらいしておきましょう。
例えば、1,000万円の物件があったとします。
その1割の100万円を自己資金とし、残りの900万円をローンで調達して物件を購入したとします。
表面利回りが10％で実質利回り（キャッシュフロー）が3％だとすると、30万円が手残りになります。
つまり、家賃収入100万円から諸経費を差し引いて30万円が残るわけです。
ここで重要なのは、実際に投資した自己資金は100万円だということです。
この100万円に対する利回り、つまりキャッシュオンキャッシュリターン（CCR）は30％になります。利回り30％です。
これほどの高利回りを比較的安全に実現できる投資手法は、不動産投資の他にはありません。
だからこそ、多くの人がレバレッジを効かせた不動産投資に興味を持つのです。
初心者は、まず築古戸建投資で経験を積むべし
しかし、現在の不動産市場では状況が変わってきています。
1. 利回りの高い物件がなくなってきている
2. 自己資金は物件価格の3割程度必要になってきている
3. 2割程度の自己資金で購入できるのは、かなり属性の高い人や十分な経験・収入がある人に限られている
このような理由から、レバレッジを効かせた不動産投資は以前より難しくなっています。
そのため、僕は初心者の方には、現金で購入できるボロ戸建物件への投資をおすすめしています。
ただし、経験を積んで実力がついてくれば、ローンを活用して投資をしていくのに越したことはありません。
資産とキャッシュフローの増えるスピードが加速していくからです。
融資を受けにくくなる要因とは
ところが、キャッシュフローも出ていて実績も十分、ローンを利用しやすいステージに投資家が達していても、融資を受けにくくなることがあります。
その要因は、投資家が余計な担保を提供しているからなのです。
無駄な担保提供は避けるべし
例えば、購入対象物件だけで担保として十分なのに、銀行が自宅や別の不動産の追加担保を要求してくる場合があります。
特に、投資初心者がノンバンクで融資を受けようとすると、高い確率で追加担保を要求されます。
銀行側の言い分は「追加担保があれば融資の審査が通りやすくなる」というものです。
そのため、自宅や別の不動産、現金で買った築古戸建などを担保として差し出すケースもあります。
しかし、これは極力避けるべきです。
なぜ追加の担保提供を避けるべきか
銀行にとって、不動産ローンは貸し倒れリスクの高い債権という位置付けです。
住宅ローンと比べたら、銀行ははるかに高い貸倒引当金を積まないといけません。
そこで銀行は、バランスを取るために十分な担保を取ろうとするんですよね。
しかし、追加担保を提供すると、他行からの融資を受ける際に担保の多さがネックになる可能性が高いんですよね。
担保に関する注意点と、銀行との付き合い方
担保の注意点
返済が計画通りに進んでも、担保が自動的に外れることはありません。
購入物件だけで担保が十分な場合は、追加担保を外してもらうようしっかり交渉しましょう。
また、返済完了後は速やかに担保の抹消手続きをしてもらいましょう。
それから、「根抵当権」は可能な限り避けましょう。
根抵当権とは、実際に借りる金額以上の担保をあらかじめ設定しておく制度です。
しかし、これは運転資金が必要な中小企業がつけるもので、不動産投資家にとってはほとんどメリットがありません。
銀行が根抵当権を付けたがる理由は、他行への借り換えを牽制する意味合いが強いと考えられます（実際に聞いたわけではありませんが、僕が銀行であればそう考えます）。
銀行との付き合い方
以上、不動産投資家の銀行との付き合い方についてまとめると、
1. 必要な担保は提供するが、必要以上の担保は提供しない
2. 返済が進んだら追加担保を外してもらう
3. 完済したらすぐに担保を抹消してもらう
4. 根抵当権は基本的につけない
ということになります。
担保の取り扱いで銀行とのパワーバランスは変わってきます。
ここはしっかりとシビアに対応することが重要です。
まとめ
というわけで今回は、「銀行と対等に付き合う方法」について解説しました。
銀行は、表面上は笑顔を見せていても、内心では厳しい判断をしています。
こちらも笑顔を見せつつ、したたかに立ち回ることが大切です。
融資を受ける際には、この点をしっかりと認識しておきましょう。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資の醍醐味といえば、やはりレバレッジでしょう。
レバレッジとは、ローンを利用することによって少ない自己資金で大きな投資ができる手法のことです。
そんなローンを借りる先は銀行です。
そこで今回は、「不動産投資家が銀行と対等に付き合う方法」について解説していきたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
- 不動産投資におけるレバレッジの魅力
- 初心者はまず築古戸建投資で経験を積むべし
- 融資を受けにくくなる要因とは
- 無駄な担保提供は避けるべし
- なぜ追加の担保提供を避けるべきか
- 担保に関する注意点と、銀行との付き合い方
- 担保の注意点
- 銀行との付き合い方
- まとめ
不動産投資におけるレバレッジの魅力
まず、不動産投資におけるレバレッジの魅力を簡単におさらいしておきましょう。例えば、1,000万円の物件があったとします。
その1割の100万円を自己資金とし、残りの900万円をローンで調達して物件を購入したとします。
表面利回りが10％で実質利回り（キャッシュフロー）が3％だとすると、30万円が手残りになります。
つまり、家賃収入100万円から諸経費を差し引いて30万円が残るわけです。
ここで重要なのは、実際に投資した自己資金は100万円だということです。
この100万円に対する利回り、つまりキャッシュオンキャッシュリターン（CCR）は30％になります。利回り30％です。
これほどの高利回りを比較的安全に実現できる投資手法は、不動産投資の他にはありません。
だからこそ、多くの人がレバレッジを効かせた不動産投資に興味を持つのです。
初心者は、まず築古戸建投資で経験を積むべし
しかし、現在の不動産市場では状況が変わってきています。
1. 利回りの高い物件がなくなってきている
2. 自己資金は物件価格の3割程度必要になってきている
3. 2割程度の自己資金で購入できるのは、かなり属性の高い人や十分な経験・収入がある人に限られている
このような理由から、レバレッジを効かせた不動産投資は以前より難しくなっています。
そのため、僕は初心者の方には、現金で購入できるボロ戸建物件への投資をおすすめしています。
ただし、経験を積んで実力がついてくれば、ローンを活用して投資をしていくのに越したことはありません。
資産とキャッシュフローの増えるスピードが加速していくからです。
融資を受けにくくなる要因とは
ところが、キャッシュフローも出ていて実績も十分、ローンを利用しやすいステージに投資家が達していても、融資を受けにくくなることがあります。その要因は、投資家が余計な担保を提供しているからなのです。
無駄な担保提供は避けるべし
例えば、購入対象物件だけで担保として十分なのに、銀行が自宅や別の不動産の追加担保を要求してくる場合があります。
特に、投資初心者がノンバンクで融資を受けようとすると、高い確率で追加担保を要求されます。
銀行側の言い分は「追加担保があれば融資の審査が通りやすくなる」というものです。
そのため、自宅や別の不動産、現金で買った築古戸建などを担保として差し出すケースもあります。
しかし、これは極力避けるべきです。
なぜ追加の担保提供を避けるべきか
銀行にとって、不動産ローンは貸し倒れリスクの高い債権という位置付けです。
住宅ローンと比べたら、銀行ははるかに高い貸倒引当金を積まないといけません。
そこで銀行は、バランスを取るために十分な担保を取ろうとするんですよね。
しかし、追加担保を提供すると、他行からの融資を受ける際に担保の多さがネックになる可能性が高いんですよね。
担保に関する注意点と、銀行との付き合い方
担保の注意点
返済が計画通りに進んでも、担保が自動的に外れることはありません。
購入物件だけで担保が十分な場合は、追加担保を外してもらうようしっかり交渉しましょう。
また、返済完了後は速やかに担保の抹消手続きをしてもらいましょう。
それから、「根抵当権」は可能な限り避けましょう。
根抵当権とは、実際に借りる金額以上の担保をあらかじめ設定しておく制度です。
しかし、これは運転資金が必要な中小企業がつけるもので、不動産投資家にとってはほとんどメリットがありません。
銀行が根抵当権を付けたがる理由は、他行への借り換えを牽制する意味合いが強いと考えられます（実際に聞いたわけではありませんが、僕が銀行であればそう考えます）。
銀行との付き合い方
以上、不動産投資家の銀行との付き合い方についてまとめると、
1. 必要な担保は提供するが、必要以上の担保は提供しない
2. 返済が進んだら追加担保を外してもらう
3. 完済したらすぐに担保を抹消してもらう
4. 根抵当権は基本的につけない
ということになります。
担保の取り扱いで銀行とのパワーバランスは変わってきます。
ここはしっかりとシビアに対応することが重要です。
まとめ
というわけで今回は、「銀行と対等に付き合う方法」について解説しました。銀行は、表面上は笑顔を見せていても、内心では厳しい判断をしています。
こちらも笑顔を見せつつ、したたかに立ち回ることが大切です。
融資を受ける際には、この点をしっかりと認識しておきましょう。
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