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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は「住宅ローン金利の上昇」についてお話ししたいと思います。

2024年10月1日から住宅ローンの金利が上がりました。

大手5行はもちろんのこと、全国各地の地銀の店頭金利も0.15％上昇しています。

この動きというは、ご存じのとおり、日銀が3月にゼロ金利政策を解除して、7月の金融政策決定会合で政策金利を0.25％上げたことによるものです。

つまり、政策金利は上昇していたものの、住宅ローンの金利はまだ上がっていなかったんですよね。

そこで今回は、

・住宅ローンの負担増について
・住宅ローン変動金利の「5年ルール」と「125％ルール」とは？
・不動産投資家が知っておくべき金利交渉術

について解説します。ぜひ最後までご覧ください！

 

金利見直しの基本ルールとは？

さて、10月1日から新金利が採用されることになりましたが、なぜ10月1日からなのでしょうか？

その理由は、ほとんどの銀行の変動金利というのは、毎年10月1日と4月1日の年2回見直しが行われるからです。

既存のローンについては、見直した金利が実際に適用されるのは10月1日からではなく、12月と6月の返済日の翌日からになります。

ただし、「5年ルール」が適用されている場合、5年間は毎月の返済額が変わらないので、金利が上がっても5年間は返済額が変わることはありません。

さらに5年ルールと合わせて、6年目以降の返済額は従来の返済額の125％の金額までしか上げる事が出来ないという「125％ルール」も設けられていて、従来の返済額の1.25倍は超えないということになっています。

■5年ルールとは：金利上昇による負担増を抑えるためにあるのが「5年ルール」です。5年ルールが適用される住宅ローンは、見直し時に金利が大幅に上昇した場合でも、5年間は返済額の変更がありません（出典：SBI新生銀行）

■125％ルールとは：金利が上昇した場合、5年ルールが適用されても6年目からは返済額が変わります。その際の返済額上昇率は125％が上限です。返済額の大幅な上昇から住宅ローン契約者を守るためのものです（出典：SBI新生銀行）。

したがって、今回ローン金利が上昇しても突然大きく返済が増える人というのはいないでしょう。

ただ、「5年ルール」や「125％ルール」は、金利の返済が免除されるということではなく、ただ先延ばしにされているだけなので注意が必要です。

これらの措置は、月々の返済額が“急激に”増えて返済ができなくなることを防止するために取られているものですから、ここを間違えないようにしましょう。

 

アパートローンやプロパーローンの金利交渉術

一方、住宅ローンではなくアパートローンやプロパーローンで不動産投資をしている人については、10月1日から3ヶ月の間に、具体的な変動金利の上げ幅に関するアクションが銀行の担当者から“個別に”あるはずです。

特に、アパートローンを組んでいる投資家の方には便乗値上げのような利上げ交渉が来ることが十分予想されます。

例えば、日銀の政策金利は0.25％しか上がっていないのに、「1％上げさせてください！」みたな感じの便乗値上げが来ることが考えられます。

その時は今回お伝えした情報を基に、

・「住宅ローン0.15％しか上がってないじゃないか」と押し返す
・日銀の金利は0.25％しか上がっていないので、そこを上限として交渉する

ようにしましょう。

基本的には、向こうの言い値の「半値・8掛け・2割引」で交渉するのがいいでしょう。

もし銀行が0.5％上げたいと言ってきたら、

半値（0.5％×0.5=0.25％）
8掛け（0.25％×0.8=0.2％）
2割引（0.2×0.8≒0.15％）

なので、0.15％前後を目指すくらいが妥当な線だと思います。

いずれにしても、ローン金利が上がって、銀行の担当者から具体的な金利上昇の交渉が来ると思いますから、事業用ローンがある方は事前準備をしっかりとしておいた方がいいでしょう。


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