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アパートローンにおけるコベナンツ契約とは？
公開日: 2024年10月07日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、アパートローンにおける「コベナンツ契約」について解説していきたいと思います。
最近増えてきているこの契約ですが、まだあまり知られていない方法だと思うので、わかりやすく説明していきます。ぜひ最後までご覧ください！
- コベナンツ契約の基本
- 定義と意味
- 契約の内容
- 契約の特徴
- コベナンツ契約が増加している背景
- アパートローン市場の動向
- 投資家の現状
- 地方物件への投資拡大
- コベナンツ契約のメリット
- 具体的なコベナンツの内容
- 銀行側のメリット
- 投資家にとっての注意点
コベナンツ契約の基本
定義と意味
コベナンツ（Covenants）とは、日本語に訳すと、「協定」や「制約」という意味になります。
ローンに対する特約と理解していただければいいでしょう。
「じゃあ『ローン特約』といえば良いのでは？」と思う方も多いかもしれませんが、最近では一般的に「コベナンツ契約」と呼ばれています。
契約の内容
コベナンツ契約は、アパートローンなどの資金を調達するときに、金銭消費貸借契約に債務者側の義務や制限をかける特約です。
この特約は通常、契約書には織り込まれていません。
覚書として別途コベナンツ契約を結んでから、金銭消費貸借契約が結ばれます。
契約の特徴
基本的に、コベナンツ契約は銀行側から一方的に提示される条件になっています。
コベナンツ契約が増加している背景
アパートローン市場の動向
最近、コベナンツ契約という言葉をよく耳にするようになってきた背景には、アパート融資の新規貸出額の増加があります。
2023年の日本銀行の報告によると、アパートローンの新規融資額は以下のような推移になっています。
• 2016年（ピーク時）：4兆4,194億円
• 2020年（底）：2兆2,000億円
• 2023年：約3兆円まで回復
2016年以降は、カボチャの馬車事件やスルガ銀行の不正融資問題の影響で、減少傾向にありました。
ところが2020年のボトムを境に、新規融資は回復してきているんですよね。
この融資額の増加の要因の一つとして、一説ではコベナンツを利用したアパートローンの増加が挙げられているのです。
投資家の現状
アパートを購入する投資家には、潤沢な資金力とキャッシュフローがたくさんあって・・・という人は実は少ないんですよね。
多くの投資家は、十分な自己資金や担保を持っていない状態で新規融資を受けて、アパートを購入しようとしています。
不正融資の問題以降、自己資金を3割入れるのが一般的になってきています。
ところが、レバレッジを効かせて投資していると、3割の自己資金を用意できる投資家は多くありません。
地方物件への投資拡大
また、昨今の都市部の物件価格高騰・低利回りにより、投資家は郊外や地方の物件にも目を向けるようになっています。
しかし、遠隔地でローンを組むのは非常に難しいです。
なぜなら、地方銀行では債務者の居住地と担保物件が自行の営業エリア内にない場合、基本的に融資はできないからです。
地方銀行には、どんなに投資家の属性が良くて、物件で担保を十分に取れたとしても、融資を取ることができない・・・というジレンマがあります。
コベナンツ契約のメリット
そこで投資家と銀行双方にとってのメリットが出てくるのが、コベナンツ契約です。
コベナンツ契約を結ぶことで、銀行にとってのリスクをヘッジし、通常の条件では融資できない案件にも融資できるようになります。
具体的なコベナンツの例
代表的なコベナンツの内容には以下のようなものがあります。
• 四半期ごとの収支状況や試算表の提出
• 融資期間中の定期預金の積み立て
• 新規借入や固定資産購入時の報告義務
これらの条件に違反した場合、即時一括返済を求められる条項もついてきたりします。
銀行側のメリット
銀行にとっては、コベナンツ契約で債務者を縛ることで、融資のリスクをヘッジするだけではないメリットがあります。
まず、コベナンツ契約を結ぶための“融資コンサル料”や、コベナンツ契約を管理していくための“事務手数料”といった名目で、手数料を請求することができます。
また、借り換え禁止条項をつけることで、顧客の囲い込みもできます。
銀行にとって、債務者の経営状態をしっかり把握でき、金利以外の経費を稼ぐことができるというメリットがあるわけです。
投資家にとっての注意点
しかし、債務者にとっては手かせ足かせのようなものですから、「融資を受けられるのはいいけど、なんだか気持ち悪い・・・」と思うかもしれません。
とはいえ、銀行にとって無理な条件を飲んでもらう分、ある意味仕方がない面もあるでしょう。
しかし、中には投資家の属性や居住地域、物件の担保状況に問題がないのに、「初取引だから」とコベナンツ契約を持ちかけてくる銀行もあるかもしれませんので、そこは必ず注意するようにしましょう。
初めて融資を受ける人は、コベナンツ契約の内容をよく理解せずに同意してしまう可能性があります。
すると、将来的に借り換えができなくなったり、繰り上げ返済に高額な手数料がかかったりする可能性があったりするので注意が必要です。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、アパートローンにおける「コベナンツ契約」について解説していきたいと思います。
最近増えてきているこの契約ですが、まだあまり知られていない方法だと思うので、わかりやすく説明していきます。ぜひ最後までご覧ください！
- コベナンツ契約の基本
- 定義と意味
- 契約の内容
- 契約の特徴
- コベナンツ契約が増加している背景
- アパートローン市場の動向
- 投資家の現状
- 地方物件への投資拡大
- コベナンツ契約のメリット
- 具体的なコベナンツの内容
- 銀行側のメリット
- 投資家にとっての注意点
コベナンツ契約の基本
定義と意味
コベナンツ（Covenants）とは、日本語に訳すと、「協定」や「制約」という意味になります。
ローンに対する特約と理解していただければいいでしょう。
「じゃあ『ローン特約』といえば良いのでは？」と思う方も多いかもしれませんが、最近では一般的に「コベナンツ契約」と呼ばれています。
契約の内容
コベナンツ契約は、アパートローンなどの資金を調達するときに、金銭消費貸借契約に債務者側の義務や制限をかける特約です。
この特約は通常、契約書には織り込まれていません。
覚書として別途コベナンツ契約を結んでから、金銭消費貸借契約が結ばれます。
契約の特徴
基本的に、コベナンツ契約は銀行側から一方的に提示される条件になっています。
コベナンツ契約が増加している背景
アパートローン市場の動向
最近、コベナンツ契約という言葉をよく耳にするようになってきた背景には、アパート融資の新規貸出額の増加があります。
2023年の日本銀行の報告によると、アパートローンの新規融資額は以下のような推移になっています。
• 2016年（ピーク時）：4兆4,194億円
• 2020年（底）：2兆2,000億円
• 2023年：約3兆円まで回復
2016年以降は、カボチャの馬車事件やスルガ銀行の不正融資問題の影響で、減少傾向にありました。
ところが2020年のボトムを境に、新規融資は回復してきているんですよね。
この融資額の増加の要因の一つとして、一説ではコベナンツを利用したアパートローンの増加が挙げられているのです。
投資家の現状
アパートを購入する投資家には、潤沢な資金力とキャッシュフローがたくさんあって・・・という人は実は少ないんですよね。
多くの投資家は、十分な自己資金や担保を持っていない状態で新規融資を受けて、アパートを購入しようとしています。
不正融資の問題以降、自己資金を3割入れるのが一般的になってきています。
ところが、レバレッジを効かせて投資していると、3割の自己資金を用意できる投資家は多くありません。
地方物件への投資拡大
また、昨今の都市部の物件価格高騰・低利回りにより、投資家は郊外や地方の物件にも目を向けるようになっています。
しかし、遠隔地でローンを組むのは非常に難しいです。
なぜなら、地方銀行では債務者の居住地と担保物件が自行の営業エリア内にない場合、基本的に融資はできないからです。
地方銀行には、どんなに投資家の属性が良くて、物件で担保を十分に取れたとしても、融資を取ることができない・・・というジレンマがあります。
コベナンツ契約のメリット
そこで投資家と銀行双方にとってのメリットが出てくるのが、コベナンツ契約です。コベナンツ契約を結ぶことで、銀行にとってのリスクをヘッジし、通常の条件では融資できない案件にも融資できるようになります。
具体的なコベナンツの例
代表的なコベナンツの内容には以下のようなものがあります。
• 四半期ごとの収支状況や試算表の提出
• 融資期間中の定期預金の積み立て
• 新規借入や固定資産購入時の報告義務
これらの条件に違反した場合、即時一括返済を求められる条項もついてきたりします。
銀行側のメリット
銀行にとっては、コベナンツ契約で債務者を縛ることで、融資のリスクをヘッジするだけではないメリットがあります。
まず、コベナンツ契約を結ぶための“融資コンサル料”や、コベナンツ契約を管理していくための“事務手数料”といった名目で、手数料を請求することができます。
また、借り換え禁止条項をつけることで、顧客の囲い込みもできます。
銀行にとって、債務者の経営状態をしっかり把握でき、金利以外の経費を稼ぐことができるというメリットがあるわけです。
投資家にとっての注意点
しかし、債務者にとっては手かせ足かせのようなものですから、「融資を受けられるのはいいけど、なんだか気持ち悪い・・・」と思うかもしれません。とはいえ、銀行にとって無理な条件を飲んでもらう分、ある意味仕方がない面もあるでしょう。
しかし、中には投資家の属性や居住地域、物件の担保状況に問題がないのに、「初取引だから」とコベナンツ契約を持ちかけてくる銀行もあるかもしれませんので、そこは必ず注意するようにしましょう。
初めて融資を受ける人は、コベナンツ契約の内容をよく理解せずに同意してしまう可能性があります。
すると、将来的に借り換えができなくなったり、繰り上げ返済に高額な手数料がかかったりする可能性があったりするので注意が必要です。
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