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ADは3ヶ月もいらない？AD3ヶ月出せば空き部屋は埋まるのか？
公開日: 2024年10月10日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「AD（広告料）を3ヶ月分出せば空き部屋は埋まるのか?」というテーマでお話ししたいと思います。
最近急に涼しくなって、秋の訪れを感じますね。
秋といえば、新学期や転勤などで新しい生活を始める方も多いと思います。
不動産業界にとっても、この時期は第2の繁忙期と言われているんですよね。
「7月〜8月になかなか動きがなかった・・・」「空室が続いている・・・」という方は、チャンス到来です。
そこで今回は、
・ADをたくさん積んでも満室にならない理由
・ADではなく効果的にお金を使う方法
について解説したいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
AD3ヶ月出せば空き部屋は埋まるのか
先ほども述べたように、9月〜10月は不動産業界の「第2の繁忙期」です。
空室がある大家さんは今が客付けのチャンスなわけですが、人口が減り空き家が増える中で、最近は客付けもめちゃくちゃ難しくなっているんですよね。
特に地方では、仲介会社にADをたくさん払わないと募集してくれない・・・という悩みを抱えてる大家さんがすごく多くなっています。
ならば、ADをたくさん積めばすぐに満室になるのか？というと、まったくそんなことはありません。
札幌を例に見てみましょう。
実は、札幌はAD2ヶ月分なんて当たり前で、3ヶ月分を積むか積まないかで客付けできるorできないが決まってくる・・・それが当たり前の慣習になっている地域です。
ところが、不動産実務検定を学んだ生徒さんたちは、そんな札幌でもAD1ヶ月で客付けできています。
AD2〜3ヶ月分が一般的な場所で、なぜ1ヶ月分だけでちゃんと客付けができるのか？
それは、「大家さんにとってのお客様は誰なのか？」という本質をちゃんと捉えているからなんですよね。
あなたのお客様は不動産会社ではありません
大家さんにとってのお客様は誰でしょうか？
それは「入居者さん」ですよね。仲介会社ではありません。
ADというのは仲介会社に払うお金なわけで、仲介会社はいわば協力会社ですから、大家さんにとっての客ではありません。
むしろ大家さんが仲介会社の客になるわけです。
ADをいくら積み増したとしても、広告や情報の流通が良くなるだけで、それをもって見込み客が「あなたの部屋に住みたい！」ということにはなりません。
また、「ADの相場は3ヶ月」といっても、大家さんにがみんな揃ってAD3ヶ月分を出したとしたら、それは単に横一線のスタートラインに並んだだけで、まったく差別化はできてないわけです。
結局、ADの金額を相場に揃えたところで優位性なんか1つもないということです。
物事の本質を捉えるのが大切です
例えば、全くリフォームをしていない、簡易的な掃除だけをした古いアパートを、AD3ヶ月分の条件で募集してもらい、強引に見込み客を内見に連れてきてもらったとしましょう。
でも、見込み客自身がその部屋に魅力を感じなければ契約には至りませんよね。
本質的に重要なのは、ADを積むことではなく、まずあなたの部屋を魅力的に見せなければならないということです。
見込み客があなたの部屋を見て、「ここに住みたいっ！」と思わなければ、どんなに仲介会社にADを積んでも、何人見込み客を連れてきてもらっても、成約することはありません。
つまり、「見に来てもらえば決まる」物件を、大家さんがしっかり作ってさえいれば、極端な話ADなんかなくたって仲介会社が一生懸命紹介してくれるわけです。
仲介会社側にしてみれば、5人も10人も案内しても決まらない物件よりも、1人連れて行けばその場で成約してしまう方が効率がいいわけです。
それから、ADを積み増すくらいであれば、入居者さんの初期費用を0にしてあげた方がいいですよね。
例えば敷金・礼金0にするとか、1ヶ月分の家賃はフリーレントでタダにするとかです。
そうすれば、入居者さんの初期費用は仲介手数料の1ヶ月分と滞納保険の0.5か月分、あとは火災保険の2〜3万円程度になって、引っ越しのハードルがかなり下がります。
実はADよりも効果がある「謝礼」
最後に、これからお伝えする方法はあまりおおっぴらには言いにくいので、もし取り入れるなら気をつけつつやっていただきたいのですが、実はADを積み増すよりも、成約したときに営業マンに個人的に「謝礼」を渡す方が100倍効果があります。
例えば、ウチの物件を決めてくれたら3万円の謝礼をします・・・とか、3万円のビール券を差し上げます・・・とか、温泉にでも行ってきてくださいと旅行券を渡す・・・とか、耳元で囁くのです。
もちろん、個人的な謝礼を禁止してる会社もあります（多くの会社がそうだと思います）。
その場合には、「広告料として会社に入れていただいても構わない謝礼」として渡して、その後の処理は営業マンの判断に任せればいいと思うんですよね。
なので、あまり大きな声では言えませんが、この秋の繁忙期にチャンスを掴む必要のある方は、ぜひ今日の話を参考にして、がんばって満室にしてみてください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「AD（広告料）を3ヶ月分出せば空き部屋は埋まるのか?」というテーマでお話ししたいと思います。
最近急に涼しくなって、秋の訪れを感じますね。
秋といえば、新学期や転勤などで新しい生活を始める方も多いと思います。
不動産業界にとっても、この時期は第2の繁忙期と言われているんですよね。
「7月〜8月になかなか動きがなかった・・・」「空室が続いている・・・」という方は、チャンス到来です。
そこで今回は、
・ADをたくさん積んでも満室にならない理由
・ADではなく効果的にお金を使う方法
について解説したいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
AD3ヶ月出せば空き部屋は埋まるのか
先ほども述べたように、9月〜10月は不動産業界の「第2の繁忙期」です。空室がある大家さんは今が客付けのチャンスなわけですが、人口が減り空き家が増える中で、最近は客付けもめちゃくちゃ難しくなっているんですよね。
特に地方では、仲介会社にADをたくさん払わないと募集してくれない・・・という悩みを抱えてる大家さんがすごく多くなっています。
ならば、ADをたくさん積めばすぐに満室になるのか？というと、まったくそんなことはありません。
札幌を例に見てみましょう。
実は、札幌はAD2ヶ月分なんて当たり前で、3ヶ月分を積むか積まないかで客付けできるorできないが決まってくる・・・それが当たり前の慣習になっている地域です。
ところが、不動産実務検定を学んだ生徒さんたちは、そんな札幌でもAD1ヶ月で客付けできています。
AD2〜3ヶ月分が一般的な場所で、なぜ1ヶ月分だけでちゃんと客付けができるのか？
それは、「大家さんにとってのお客様は誰なのか？」という本質をちゃんと捉えているからなんですよね。
あなたのお客様は不動産会社ではありません
大家さんにとってのお客様は誰でしょうか？それは「入居者さん」ですよね。仲介会社ではありません。
ADというのは仲介会社に払うお金なわけで、仲介会社はいわば協力会社ですから、大家さんにとっての客ではありません。
むしろ大家さんが仲介会社の客になるわけです。
ADをいくら積み増したとしても、広告や情報の流通が良くなるだけで、それをもって見込み客が「あなたの部屋に住みたい！」ということにはなりません。
また、「ADの相場は3ヶ月」といっても、大家さんにがみんな揃ってAD3ヶ月分を出したとしたら、それは単に横一線のスタートラインに並んだだけで、まったく差別化はできてないわけです。
結局、ADの金額を相場に揃えたところで優位性なんか1つもないということです。
物事の本質を捉えるのが大切です
例えば、全くリフォームをしていない、簡易的な掃除だけをした古いアパートを、AD3ヶ月分の条件で募集してもらい、強引に見込み客を内見に連れてきてもらったとしましょう。でも、見込み客自身がその部屋に魅力を感じなければ契約には至りませんよね。
本質的に重要なのは、ADを積むことではなく、まずあなたの部屋を魅力的に見せなければならないということです。
見込み客があなたの部屋を見て、「ここに住みたいっ！」と思わなければ、どんなに仲介会社にADを積んでも、何人見込み客を連れてきてもらっても、成約することはありません。
つまり、「見に来てもらえば決まる」物件を、大家さんがしっかり作ってさえいれば、極端な話ADなんかなくたって仲介会社が一生懸命紹介してくれるわけです。
仲介会社側にしてみれば、5人も10人も案内しても決まらない物件よりも、1人連れて行けばその場で成約してしまう方が効率がいいわけです。
それから、ADを積み増すくらいであれば、入居者さんの初期費用を0にしてあげた方がいいですよね。
例えば敷金・礼金0にするとか、1ヶ月分の家賃はフリーレントでタダにするとかです。
そうすれば、入居者さんの初期費用は仲介手数料の1ヶ月分と滞納保険の0.5か月分、あとは火災保険の2〜3万円程度になって、引っ越しのハードルがかなり下がります。
実はADよりも効果がある「謝礼」
最後に、これからお伝えする方法はあまりおおっぴらには言いにくいので、もし取り入れるなら気をつけつつやっていただきたいのですが、実はADを積み増すよりも、成約したときに営業マンに個人的に「謝礼」を渡す方が100倍効果があります。例えば、ウチの物件を決めてくれたら3万円の謝礼をします・・・とか、3万円のビール券を差し上げます・・・とか、温泉にでも行ってきてくださいと旅行券を渡す・・・とか、耳元で囁くのです。
もちろん、個人的な謝礼を禁止してる会社もあります（多くの会社がそうだと思います）。
その場合には、「広告料として会社に入れていただいても構わない謝礼」として渡して、その後の処理は営業マンの判断に任せればいいと思うんですよね。
なので、あまり大きな声では言えませんが、この秋の繁忙期にチャンスを掴む必要のある方は、ぜひ今日の話を参考にして、がんばって満室にしてみてください。
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