▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら


こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

先日、日経新聞に「首都圏の中古マンション価格が下落している」というニュースがありました。

そこで、今日はマンション価格の今後の見通しについて解説したいと思います。

結論から先に言うと、マンションを買うなら絶対に23区内、できれば都心6区で買うべき！と、声を大にして言いたいです。

（あくまで「買うなら」という前提で、購入を推奨しているわけではありません）。

なぜなら今後、都心部と首都圏のマンション価格は大きく二極化していく可能性が非常に高いからです。

具体的には、都心部のマンション価格は上昇幅が緩やかになるものの、価格は下がらないと考えています。

一方で、首都圏のマンション価格は、駅直結や利便性の高い物件を除き、下がる可能性が大きいと思います。

その理由を具体的に説明します。

 

マンションを買うなら都心六区で買うべき理由

前提として、マンションには2つの相場が存在します。

一つは新築の相場、もう一つは中古の相場です。

新築マンションの価格には、土地の仕入れ値、建築費、宣伝広告費に加えて、デベロッパーの利益が大きく上乗せされて設定されます。

また、売り出しは全てを一気に行なうのではなく、第1期、第2期といった具合で、販売時期が分けられます。

第1期で需要が強く、すぐに完売してしまうような場合、第2期の価格はさらに高く設定されるんですね。

反対に、第1期の売り上げが悪ければ、第2期では値引きをすることもありますが、現在都心部の需要は非常に強いため、ほとんどの場合、売り出し価格で契約が成立している状況です。

一方で、中古マンションはデベロッパーの利益や広告宣伝費が含まれておらず、周辺の取引価格に基づいて価格が決定します。

需給バランスが価格形成に影響しますので、純粋な市場価格と言えます。

こうして見ると、実際の相場を形成しているのは新築マンションではなく、中古マンションの価格なんですよね。

 

なぜ都心23区の中古マンション価格だけが上昇し続けているのか

さて、今日の本題ですが、この1年で首都圏の中古マンション価格は下落を続けています。

反対に、都心23区の中古マンション価格は上昇を続けています。

なぜ首都圏全体では下がり、都心部だけが上がっているのかというと、需要と供給の関係が真逆だからです。

その証拠として、首都圏全体の中古マンションの在庫はこの1年間で増え続けていますが、逆に都心部のマンション在庫は減少しています。

これがマンション価格の二極化を引き起こしている要因です。

 

今後も首都圏と都心の二極化はさらに広がる

では、この二極化は今後どうなるかというと、さらに広がると僕は考えています。

理由は、都心部のマンション需要が今後も高まることと、都心部では新築マンションを開発するための土地がほぼなくなってきているからです。

つまり、都心のマンションは希少性が高まるということです。

例えば、イギリスのロンドンでは、古い建物を簡単に取り壊せない法律があり、そのため中古マンションの価格は上がり続けています。

東京23区内のマンション価格も、今後そのような状況になるのではないかと思います。

さらに、都心のマンション需要は、インバウンドの増加とともに高まっていると考えられます。

特に今、豊洲や晴海地区のマンションは、かなりの割合を外国人が購入している状況です。

東京オリンピック・パラリンピックの選手村の跡地として話題になった「晴海フラッグ」も、中国人の購入者が多いと聞いています。

ただ、現在の都心部のマンション価格はさすがに高騰しすぎているため、今後は価格上昇の勢いが多少鈍化するかもしれません。とはいえ、大幅な値下がりは考えにくいと思います。

一方で、首都圏全体のマンション価格は今後数年、さらに下落する可能性が高いと見ています。

僕個人としては、マンション暮らしはマレーシアで十分なので、日本で自分が住むためにマンションを購入する予定はありません。

しかし、もしあなたがマンションを購入するのであれば、無理をしてでも都心部、できれば「都心6区」で購入した方が、値下がりのリスクが少なく、良い選択だと思います。


▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら

▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます