▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら


こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

最近、築古投資をしている投資家たちの間で、2025年4月に予定されている建築基準法の改正が大きな話題となっています。

特に、大規模リフォームに確認申請が必要になるという点が懸念点となっていて、「リフォームコストが上がるし、工期も長くなるし、採算が合わなくなる・・・」と言われているんですよね。

そこで今回は、建築基準法の改正について、

・リフォームに関わる部分の解説
・築古投資への影響点と対策

を解説します。ぜひ最後までご覧ください！


改正の主な内容
僕の意見
大規模修繕・模様替えの定義
確認申請が必要な工事
確認申請が不要な工事
改正による影響と対策
確認申請が不要な範囲での段階的なリフォームが必要に
確認申請をする場合のコストは
再建築不可物件では、大規模修繕は実質的に不可能に
まとめ

 

改正の主な内容

今回の建築基準法の改正は、主に木造住宅のリフォームに関する規制です。

これまで、2階建てまでの木造住宅の大規模リフォームには確認申請が不要でした。

しかし、2025年4月以降は「2階建て以上の建物」「200平米以上の平屋の住宅」に「大規模な修繕」や「模様替え」を行なう場合に、確認申請が必要となります。

僕の意見

実は僕、そもそもこの法改正にはかなり疑問を感じているんですよね。

なぜかというと、昭和時代に国が主導して安普請な木造住宅の大量供給を進め、多くの人々に購入を促してきた経緯があるわけです。

それなのに、今になって「耐震性に問題がある」という理由で規制をかけるというのは、いささか筋が通らないと思います。

これは明らかに、過去の行政の失策の尻拭いを、現在の所有者に押し付けているようにしか見えません。

とはいえ、この状況を嘆いていても仕方ありません。

ここからは具体的に、どのような工事が「大規模な修繕」や「模様替え」に該当するのか、詳しく見ていきましょう。

大規模修繕・模様替えの定義

大規模な修繕とは、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の1つ以上の、2分の1超にわたる修繕や模様替えを指します。

例えば再建築不可物件では、柱と梁だけを残してスケルトンリフォームする場合がありますよね。

そういった工事では、まず確認申請が必要になってくるということです。

これだけではわかりにくいと思いますので、もう少し解像度を上げて解説していきましょう。

確認申請が必要な工事

具体的に確認申請が必要となる工事は、以下のようなものです。

•    下地まで含めて、外装を2分の1超貼り替える
•    下地まで含めて、フローリングを2分の1超張り替える
•    階段を2分の1超架け替える
•    増築工事（部屋の追加、カーポート、サイクルポート、物置、サンルームの設置など）

確認申請が不要な工事

構造に影響しない軽微な工事や設備の交換（建物の基本構造を変更しないような工事）は、これまでと同じく確認申請は不要です。

具体的には次のような工事です。

•    下地より外側の外装を全面張替・塗装する
•    フローリングの表面を全面張替する
•    柱を2分の1を超えない範囲で交換する
•    主要構造に影響を与えない間取りの変更
•    水回りの交換
•    柱の部分的な補強や交換（添え木など）

改正による影響と対策

実際の運用には、どのような影響が生じるでしょうか。

確認申請が不要な範囲での段階的なリフォームが必要に

まずは、大規模な修繕に該当しないような範囲で、リフォームやDIYを実施する必要が出てくるということです。

例えば、柱を交換するとしても2分の1を超えなければ確認申請は不要です。

ですから、今後 DIY をする時には、全面を作り替える・張り替えるということはせず、まずは確認申請が不要な範囲で少しずつDIYをするという対策が必要になってくるでしょう。

確認申請をする場合のコストは

一方で、例えばスケルトンリフォームみたいに、確認申請をして工事をする場合にはどのぐらいのコストがかかるのでしょうか。

まず、確認申請の費用がかかります。

特に、築古物件は昔の図面がないことが多いので、設計士に現状の図面を書いてもらわないといけません。図面作成には、20万円〜40万円は必要です。

また、確認申請の手続きだけではなく、工事の立ち合いから検査まで実施する場合、 50万円〜100万円はみておく必要があります。

さらに、確認申請の段階で、役所から「こういう補強材で耐震改修してください」と指導が来ることがあります。

そうなった場合、コストはさらに跳ね上がり、リフォームの工期もだいぶ長くなると思います。

再建築不可物件では、大規模修繕は実質的に不可能に

また、問題になってくるのは再建築不可の物件です。

スケルトンリフォームには、今後は確認申請が必要になります。

再建築不可の物件というのは、そもそも接道義務を果たしていなかったり、既存不適格だったりするわけなので、このような物件は確認申請が通らず、実質的に大規模修繕ができなくなるということになります。。

そのため、少しずつリフォームをしていくしかないということです。

これから築古物件を買う場合には、確認申請がいらない範囲でリフォーム可能か見極める判断力が必要になってくるでしょう。

まとめ

というわけで今回は、「築古戸建て投資の2025年問題とは？」というテーマでお話ししてきました。

実際に法律が施行されたとしても、主要構造部を2分の1 超改修しなければ確認申請は必要ないわけです。

つまり、時間をかけて少しずつ修繕していけば今までと同様に確認申請はいらないという解釈ができます。

少なくとも、今後築古物件を買う場合には

・ DIY でリフォームして、そのまま運用が可能なのか？
・確認申請が必要なくらいの大規模修繕をする必要があるのか？

というのを、物件を見た瞬間に判断できるスキルを身につけておかないと、後々面倒なことになります。

そのスキルは不動産実務検定でバッチリ学べますので、せひこちら↓をご覧になってみてください！
https://www.j-rec.or.jp/


▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら

▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます