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収益物件販売業者の利回りはウソだらけ。利回りを偽装するカラクリとは
公開日: 2024年11月14日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、収益物件の「利回り」についてお話ししようと思います。
本記事をご覧いただければ、
・不動産投資を成功させるために必ずすべきこと
・不動産販売業者の裏事情
・不動産販売業者が利回りを偽装するカラクリ
がわかるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください！
収益物件の販売業者の利回りはウソだらけです
利回り3％の世界観
収益物件を探している時、必ず利回りを確認すると思います。
最近は物件が高くなっているので、利回りは非常に低くなってきていて、都内の新築・築浅の物件などは3％台が当たり前です。
不動産投資において利回り3％というのがどれくらい低いかというと、ローンを借りてレバレッジを利かせていれば、キャッシュフローはほとんど残らない・・・そんなレベル感なんですよね。
こういった物件を買っていいのは、ローンを組むことなく現金で物件を買えるような人だけです。
例えば、他の事業での収入が多くて、減価償却を取って税金対策をしたいというような人以外は買ってはいけません。
そうでない方がローンを組んで利回り3%台の不動産を買ってしまうと、キャッシュフローが全然出ないばかりか、金利の上昇とともに逆ザヤになって重荷になってしまいます。
さらに、物件を手放すこともできず、身動きが取れなくなっていまう可能性が高くなります。
手放すことができたとしても、借金が残ってしまうような場合もあるので、そうなると一体何をやっているのかわからなくなってしまいますよね。
不動産販売業者の裏事情
ここで不動産を売る側の視点で見てみましょう。
不動産を売る側の販売業者としては、できるだけ利回りを高く見せないと買ってもらえないわけです。
最近は不動産の仕入れも競争になっていますから、仕入れの段階で無理して買ってきた物件は、どうにかして利回りを高く見せて高く売りたい・・・そういったバイアスがかかるわけです。
では、販売業者はどういった手法を使っているのでしょうか？
利回りを偽装するカラクリ
まず、物件を高く売るために、できるだけ高い家賃で、なんとか満室にしようとします。
そのために使われるのが「AD（広告）」です。
つまり、入居者を募集するときの広告費を相場よりも多く仲介業者に払って、相場よりも1〜2割高い家賃で強引に入居者をつけたりするわけです。
広告費3ヶ月は見かけることもありますが、さすがにAD4ヶ月・5ヶ月なんていうのは通常ではありません。
仲介業者にとってはおいしい話なわけです。
なので、仲介業者も入居者に対して「仲介手数料を無料にします！」みたいなキャンペーンを打って、無理やり高い家賃で入居者を決めようとします。
入居者から仲介手数料がもらえなくても、4ヶ月・5ヶ月の広告料が手に入れば問題ないからです。
つまり、収益物件の販売業者は、本来は利回り2％台の物件を仕入れてきて、無理やりADをばら撒いて高い家賃で入居者を付けて、利回り3％台の物件として販売するわけです。
するとどうなるのか？
そもそも実際の相場で決まった入居者ではないので、入居者が入れ替わるタイミングで家賃が下がる可能性が高くなります。
すると、家賃収入が減って利回りは低くなって、返済がきつくなって、結果的にマイナスのキャッシュフローになってしまう・・・という可能性が極めて高くなるわけです。
不動産投資を成功させるためには？
こういった最悪の状況を避けるためにはどうしたらいいのでしょうか？
それは、不動産の購入前に投資家が自ら相場の家賃をしっかりと調べることです。
「今、満室でこれだけの家賃が取れているから大丈夫」ではなく、「実際の相場ではどうなのか？（入れ替わった時にどのくらいの家賃収入になってしまうのか？）」「⚫︎戸空室が出たらどうなるのか？」という感じで、ストレスをかけた家賃設定・空室率でシミュレーションするのが重要です。
もし可能であれば、今の入居者は広告費をいくら積んで入居させたのか？も調べた方がいいでしょう。
販売業者はそんなことは口が裂けても言わないでしょうが、もしかしたら過去に募集していた広告とか、デジタルデータがインターネット上に残っているかもしれないので、一応調べてみましょう。
また、客付けを手伝っているであろう近隣の仲介業者にヒアリングするのも1つの手です。
投資するかしないかを判断する際は、そのくらい慎重になって物件の良し悪しを見極めないといけません。
とにかく、販売業者は自分たちの販売益を優先に考えています。
投資家が儲かるかどうかは全く考えていないということを知っておきましょう。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、収益物件の「利回り」についてお話ししようと思います。
本記事をご覧いただければ、
・不動産投資を成功させるために必ずすべきこと
・不動産販売業者の裏事情
・不動産販売業者が利回りを偽装するカラクリ
がわかるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください！
収益物件の販売業者の利回りはウソだらけです
利回り3％の世界観
収益物件を探している時、必ず利回りを確認すると思います。
最近は物件が高くなっているので、利回りは非常に低くなってきていて、都内の新築・築浅の物件などは3％台が当たり前です。
不動産投資において利回り3％というのがどれくらい低いかというと、ローンを借りてレバレッジを利かせていれば、キャッシュフローはほとんど残らない・・・そんなレベル感なんですよね。
こういった物件を買っていいのは、ローンを組むことなく現金で物件を買えるような人だけです。
例えば、他の事業での収入が多くて、減価償却を取って税金対策をしたいというような人以外は買ってはいけません。
そうでない方がローンを組んで利回り3%台の不動産を買ってしまうと、キャッシュフローが全然出ないばかりか、金利の上昇とともに逆ザヤになって重荷になってしまいます。
さらに、物件を手放すこともできず、身動きが取れなくなっていまう可能性が高くなります。
手放すことができたとしても、借金が残ってしまうような場合もあるので、そうなると一体何をやっているのかわからなくなってしまいますよね。
不動産販売業者の裏事情
ここで不動産を売る側の視点で見てみましょう。
不動産を売る側の販売業者としては、できるだけ利回りを高く見せないと買ってもらえないわけです。
最近は不動産の仕入れも競争になっていますから、仕入れの段階で無理して買ってきた物件は、どうにかして利回りを高く見せて高く売りたい・・・そういったバイアスがかかるわけです。
では、販売業者はどういった手法を使っているのでしょうか？
利回りを偽装するカラクリ
まず、物件を高く売るために、できるだけ高い家賃で、なんとか満室にしようとします。
そのために使われるのが「AD（広告）」です。
つまり、入居者を募集するときの広告費を相場よりも多く仲介業者に払って、相場よりも1〜2割高い家賃で強引に入居者をつけたりするわけです。
広告費3ヶ月は見かけることもありますが、さすがにAD4ヶ月・5ヶ月なんていうのは通常ではありません。
仲介業者にとってはおいしい話なわけです。
なので、仲介業者も入居者に対して「仲介手数料を無料にします！」みたいなキャンペーンを打って、無理やり高い家賃で入居者を決めようとします。
入居者から仲介手数料がもらえなくても、4ヶ月・5ヶ月の広告料が手に入れば問題ないからです。
つまり、収益物件の販売業者は、本来は利回り2％台の物件を仕入れてきて、無理やりADをばら撒いて高い家賃で入居者を付けて、利回り3％台の物件として販売するわけです。
するとどうなるのか？
そもそも実際の相場で決まった入居者ではないので、入居者が入れ替わるタイミングで家賃が下がる可能性が高くなります。
すると、家賃収入が減って利回りは低くなって、返済がきつくなって、結果的にマイナスのキャッシュフローになってしまう・・・という可能性が極めて高くなるわけです。
不動産投資を成功させるためには？
こういった最悪の状況を避けるためにはどうしたらいいのでしょうか？
それは、不動産の購入前に投資家が自ら相場の家賃をしっかりと調べることです。
「今、満室でこれだけの家賃が取れているから大丈夫」ではなく、「実際の相場ではどうなのか？（入れ替わった時にどのくらいの家賃収入になってしまうのか？）」「⚫︎戸空室が出たらどうなるのか？」という感じで、ストレスをかけた家賃設定・空室率でシミュレーションするのが重要です。
もし可能であれば、今の入居者は広告費をいくら積んで入居させたのか？も調べた方がいいでしょう。
販売業者はそんなことは口が裂けても言わないでしょうが、もしかしたら過去に募集していた広告とか、デジタルデータがインターネット上に残っているかもしれないので、一応調べてみましょう。
また、客付けを手伝っているであろう近隣の仲介業者にヒアリングするのも1つの手です。
投資するかしないかを判断する際は、そのくらい慎重になって物件の良し悪しを見極めないといけません。
とにかく、販売業者は自分たちの販売益を優先に考えています。
投資家が儲かるかどうかは全く考えていないということを知っておきましょう。
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