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不動産の三為契約とは何か？
公開日: 2024年12月27日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、不動産投資家の間で手付金詐欺に関するニュースが話題になっています。
契約先の会社の倒産を理由に、不動産購入の契約時に支払った手付金を返してもらえないというトラブルが多発しているんですよね。
このニュースを理解するためには、まずは「三為（サンタメ）契約」とは何か？を知っておく必要があります。
そこで今回は、問題の「三為（サンタメ）契約」について詳しく解説します。ぜひ最後までご覧ください！
三為契約の概要
三為契約とは
三為契約の問題点
三為契約は、実質的な「中間省略登記」
三為契約の最大のリスク
三為契約のリスクを避けるためのポイント
1．売買契約書と登記簿謄本の確認を徹底する
2．契約から決済までの期間をしっかり確認する
3．歩合重視・社歴の浅い会社には注意する
三為契約の概要
三為契約とは
通常、不動産売買では売主と買主が直接契約を結び、その間に不動産業者が仲介としてまとめ役を担います。
しかし、三為契約では、売主と買主の間に不動産会社が直接入り込みます。
例えば、売主Aさんから2,000万円で物件を買い取った三為業者Bが、その物件を買主Cさんに2,500万円で売るというケースです。
この場合、三為業者は差額の500万円を利益として得ることになります。
三為契約の問題点
一見すると、「三為業者が物件をいったん買い取って売るのだから問題ない」と思えるかもしれません。
しかし、ここでの最大の問題点は、売主と買主が知らないうちに損をしているということです。
というのも、本来であれば売主Aさんはもっと高く物件を売れたかもしれませんし、買主Cさんはもっと安く物件を買えたかもしれません。
その利益を三為業者が吸い取っているのです。
特に、不動産取引の経験が少ない初心者はこの仕組みに気付きにくい傾向があります。
もちろん、売主側の複雑な権利関係を整理するために、三為業者が間に入って、形式上いったん買い取る形にすることで、買主のリスクをヘッジする・・・といった意味合いで利用されることもあります。
しかし、悪意のある不動産業者が手付金詐欺を働くために三為契約を利用することがあり、これが非常に危険なのです。
三為契約は、実質的な「中間省略登記」
そもそも三為契約という名称は、「第三者である買主のために、売主と契約をする契約」であることに由来します。
この取引は以前、「中間省略登記」または「中間省略取引」と呼ばれていました。
不動産を買うと不動産取得税（物件価格の3％）や所有権の移転登記費用がかかります。
例えば、1億円の取引では３％（約300万円）の不動産取得税が発生します。
これを回避するために、以前、不動産業者は登記をせずに転売して不動産取得税の支払いを逃れていました。その後、この中間省略登記は法律で禁止されました。
そこで不動産業者が考え出したのが三為契約です。
売主から物件を買い取る際、「最終的な物件の移転先は第三者となる（そもそも転売を目的としている）」という契約を売主と結ぶことで、禁止されてしまった中間省略取引を実質的に可能にしたのです。
三為契約の最大のリスク
三為契約の最大のリスクは、その不動産業者が本当にその物件を購入する権利を持っているのか？が不明な点です。
まだ物件を取得していない、名義変更もされていない状態で取引を進めることにリスクがあるのです。
実際、買主が手付金を支払った後に業者が失踪するなどの問題が起きています。
三為契約のリスクを避けるためのポイント
では、三為契約のリスクをどうやって避ければいいのでしょうか？
３つのポイントを紹介します。
1．売買契約書と登記簿謄本の確認を徹底する
まず、売主と不動産業者との売買契約書を提示してもらい、不動産業者がその不動産を購入する権利が本当にあるのかを確認しましょう。
また法務局で登記簿謄本を自ら確認し、売主と所有者が一致しているかどうかを確認してください。一致しない場合は、ほぼ間違いなく「三為契約」になっています。
契約書には「三為契約」とは書かれていませんが、「第三者のためにする契約」ということが書かれているはずなので注意しましょう。
2．契約から決済までの期間をしっかり確認する
確信犯的な詐欺を行う悪質な三為業者は、一つの物件で複数の相手と契約して手付金を集めることがあります。
今回問題になっている九州のケースでも、二重、三重に契約をしてトラブルに発展しています。
特に、物件の引き渡しまでの期間が長く設定されている場合は、時間稼ぎをしている可能性があるので要注意です。
3．歩合重視・社歴の浅い会社には注意する
そもそもなぜ三為契約が行われるのかというと、不動産業者の仲介手数料には3％という上限があるためです。
不動産業者は、三為契約によって物件をいったん買い取ることで、1割も2割も利益を乗せて転売できますから、通常の仲介よりも大きな利益を得ることができます。
不動産業者の営業マンは基本給と歩合給で給与が構成されているため、より大きな手数料を得られる三為契約を好む傾向があります。
このような歩合重視の営業マンが多い会社は、一般的に離職率が高く、取引後の顧客フォローや会社の評判を気にしない傾向があります。
そのため、歩合重視で社歴の浅い会社との取引には特に注意が必要です。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、不動産投資家の間で手付金詐欺に関するニュースが話題になっています。
契約先の会社の倒産を理由に、不動産購入の契約時に支払った手付金を返してもらえないというトラブルが多発しているんですよね。
このニュースを理解するためには、まずは「三為（サンタメ）契約」とは何か？を知っておく必要があります。
そこで今回は、問題の「三為（サンタメ）契約」について詳しく解説します。ぜひ最後までご覧ください！
三為契約の概要
三為契約とは
三為契約の問題点
三為契約は、実質的な「中間省略登記」
三為契約の最大のリスク
三為契約のリスクを避けるためのポイント
1．売買契約書と登記簿謄本の確認を徹底する
2．契約から決済までの期間をしっかり確認する
3．歩合重視・社歴の浅い会社には注意する
三為契約の概要
三為契約とは
通常、不動産売買では売主と買主が直接契約を結び、その間に不動産業者が仲介としてまとめ役を担います。
しかし、三為契約では、売主と買主の間に不動産会社が直接入り込みます。
例えば、売主Aさんから2,000万円で物件を買い取った三為業者Bが、その物件を買主Cさんに2,500万円で売るというケースです。
この場合、三為業者は差額の500万円を利益として得ることになります。
三為契約の問題点
一見すると、「三為業者が物件をいったん買い取って売るのだから問題ない」と思えるかもしれません。
しかし、ここでの最大の問題点は、売主と買主が知らないうちに損をしているということです。
というのも、本来であれば売主Aさんはもっと高く物件を売れたかもしれませんし、買主Cさんはもっと安く物件を買えたかもしれません。
その利益を三為業者が吸い取っているのです。
特に、不動産取引の経験が少ない初心者はこの仕組みに気付きにくい傾向があります。
もちろん、売主側の複雑な権利関係を整理するために、三為業者が間に入って、形式上いったん買い取る形にすることで、買主のリスクをヘッジする・・・といった意味合いで利用されることもあります。
しかし、悪意のある不動産業者が手付金詐欺を働くために三為契約を利用することがあり、これが非常に危険なのです。
三為契約は、実質的な「中間省略登記」
そもそも三為契約という名称は、「第三者である買主のために、売主と契約をする契約」であることに由来します。
この取引は以前、「中間省略登記」または「中間省略取引」と呼ばれていました。
不動産を買うと不動産取得税（物件価格の3％）や所有権の移転登記費用がかかります。
例えば、1億円の取引では３％（約300万円）の不動産取得税が発生します。
これを回避するために、以前、不動産業者は登記をせずに転売して不動産取得税の支払いを逃れていました。その後、この中間省略登記は法律で禁止されました。
そこで不動産業者が考え出したのが三為契約です。
売主から物件を買い取る際、「最終的な物件の移転先は第三者となる（そもそも転売を目的としている）」という契約を売主と結ぶことで、禁止されてしまった中間省略取引を実質的に可能にしたのです。
三為契約の最大のリスク
三為契約の最大のリスクは、その不動産業者が本当にその物件を購入する権利を持っているのか？が不明な点です。
まだ物件を取得していない、名義変更もされていない状態で取引を進めることにリスクがあるのです。
実際、買主が手付金を支払った後に業者が失踪するなどの問題が起きています。
三為契約のリスクを避けるためのポイント
では、三為契約のリスクをどうやって避ければいいのでしょうか？３つのポイントを紹介します。
1．売買契約書と登記簿謄本の確認を徹底する
まず、売主と不動産業者との売買契約書を提示してもらい、不動産業者がその不動産を購入する権利が本当にあるのかを確認しましょう。
また法務局で登記簿謄本を自ら確認し、売主と所有者が一致しているかどうかを確認してください。一致しない場合は、ほぼ間違いなく「三為契約」になっています。
契約書には「三為契約」とは書かれていませんが、「第三者のためにする契約」ということが書かれているはずなので注意しましょう。
2．契約から決済までの期間をしっかり確認する
確信犯的な詐欺を行う悪質な三為業者は、一つの物件で複数の相手と契約して手付金を集めることがあります。
今回問題になっている九州のケースでも、二重、三重に契約をしてトラブルに発展しています。
特に、物件の引き渡しまでの期間が長く設定されている場合は、時間稼ぎをしている可能性があるので要注意です。
3．歩合重視・社歴の浅い会社には注意する
そもそもなぜ三為契約が行われるのかというと、不動産業者の仲介手数料には3％という上限があるためです。
不動産業者は、三為契約によって物件をいったん買い取ることで、1割も2割も利益を乗せて転売できますから、通常の仲介よりも大きな利益を得ることができます。
不動産業者の営業マンは基本給と歩合給で給与が構成されているため、より大きな手数料を得られる三為契約を好む傾向があります。
このような歩合重視の営業マンが多い会社は、一般的に離職率が高く、取引後の顧客フォローや会社の評判を気にしない傾向があります。
そのため、歩合重視で社歴の浅い会社との取引には特に注意が必要です。
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