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待ちに待った繁忙期！満室を実現する5つのポイント
公開日: 2025年01月14日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
待ちに待った繁忙期がやってきました。
不動産業界の繁忙期と言われる1～3月は、まさに入居者獲得のゴールデンタイムです。
「このタイミングで満室にしたい！」「できることなら高い家賃で満室にしたい！」と考えている大家さんは多いのではないでしょうか。
ただし、繁忙期といってもやることをやっていないと満室にはなりませんし、家賃も上げることはできません。
最近は家賃が上昇傾向にありますが、高望みをし過ぎると、むしろ空室が長引いてしまうリスクもあります。
そこで今回は、この繁忙期に「確実に満室にするための5つのポイント」を解説していきたいと思います。
ポイント①：家賃相場をチェックする
1つ目は「家賃相場をチェックする」ということです。
ポイントは、あなたが自ら家賃相場を調べるということです。
業者任せにしていると、家賃設定が高すぎたり、逆に安すぎたりする場合があるので、あなた自身が家賃相場を調べて、基本的にはその相場に合わせていく必要があります。
絶対にやってはいけないのは、業者が言う家賃査定を当てにすることです。
なぜなら、業者の家賃査定には様々な思惑が入っているからです。
例えば、業者は管理ほしさに高い家賃査定を出したり、仲介手数料を稼ぎやすくするために、必要以上に安い家賃で募集させようとしたりすることがあります。
「マーケットが供給過剰なので、安くしないと決まりませんよ」などと言ってくるんですね。
なので、自分で家賃相場を調べることがめちゃくちゃ重要なのです。
では、どうやって調べるのかというと、「SUUMO」や「アットホーム」「ホームズ」などのポータルサイトを使って、あなたの物件と同じエリアにある、同じような物件を検索してみましょう。
・同じ築年数
・同じ駅からの距離
・同じ間取り
・同じ設備
など、自分の物件と同じような物件を比較することで、よりリアルな家賃の相場感を掴むことが重要です。
ポイント②：他物件との差別化を図る
2つ目は「差別化を図る」ということです。
ライバル物件に勝てる「売り」をしっかり作ることが重要です。
例えば、ポータルサイトで家賃相場を調べて、相場から外れない価格設定をしたとしても、それだけでは他の物件に埋もれてしまいます。
だからこそ、少しの工夫でライバルに勝てるようにするのです。
例えば、家賃をライバルよりもちょっと安くするのもいいでしょう。
月500円とか月1000円とか、家賃を少し安く設定してみるだけでも上位検索されたりするわけです。
あるいは、
・ペット飼育OKにする
・外国人入居OKにする
・高齢者入居OKにする
など、より柔軟な条件を提示するのも効果的です。
さらに、僕もやっていますが、
・ワンルームでも2人入居を可能にする
・更新料、再契約料をゼロにする
というのもアリだと思います。
とにかく、選ばれる物件になるには、こういったライバルとちょっと違う点を作ることが重要だということですね。
ポイント③：初期費用を安くする
3つ目は「初期費用を安くする」ということです。
引っ越しには、敷金・礼金、仲介手数料、引っ越し費用など、色々な費用がかかってきます。
築古物件が築浅物件に勝つためには、敷金・礼金などの初期費用を安くするか、もしくは無しにしてあげることが選ばれる条件になってくると思います。
また、フリーレントも積極的に導入した方がいいでしょう。
例えば、2月10日に契約開始の場合、通常だったら2月末までの日割り家賃が発生しますが、それを初月無料にするだけで、入居者にとっての契約のハードルはめちゃくちゃ下がります。
例えば、内見に来たお客さんに、
「今日申し込みをしてくれたらフリーレントにしてもいい、とオーナーさんから言われています」
とか、最後に背中を押してあげられるようなネタがあると、クロージングしやすくなると思います。
ポイント④：ポータルサイトをチェックする
4つ目は「ポータルサイトに自分の物件情報が掲載されているかチェックする」です。
具体的には、先ほど言った「SUUMO」「アットホーム」「ホームズ」、この3つのポータルサイト全てに、あなたの物件が掲載されている必要があります。
管理会社が1つのポータルサイトとしか契約していない場合もありますので、その場合には、複数の客付け業者に営業することで、全てのポータルサイトに自分の物件情報が掲載されることになります。
ポイント⑤：オーナー自身が業者に営業する
最後、5つ目は「オーナー自身が業者に営業する」ということです。
これをやっていない大家さんが多すぎるんですよね。
空室がなかなか埋まらないという大家さんのほとんどは、
・客付けを業者任せにしている
・しかも、管理を委託している管理会社1社にしか客付け依頼をしていない
ということになっています。
管理会社1社のみに客付けを任せていると、そこから同業他社に広く募集協力を依頼してくれているか分かりません。
なので、オーナー自身が動くことが重要になってきます。
ただ、オーナーが客付け営業をすることを嫌がる管理会社も存在します。
ですので、たとえ客付け業者が入居者を決めたとしても、必ず元付け業者（管理会社）も手数料を稼げるようにしておくことが重要です。広告費として、家賃1ヶ月分は払うようにしましょう。
それでも、オーナー自身が客付け営業することを拒否するようであれば、思い切って管理会社を変更するのも1つの手だと思います。
以上、この繁忙期に「満室にするための5つのポイント」をご紹介しました。
この5つを全て実践していただければ、確実に満室にすることができますので、ぜひ参考にしてください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
待ちに待った繁忙期がやってきました。
不動産業界の繁忙期と言われる1～3月は、まさに入居者獲得のゴールデンタイムです。
「このタイミングで満室にしたい！」「できることなら高い家賃で満室にしたい！」と考えている大家さんは多いのではないでしょうか。
ただし、繁忙期といってもやることをやっていないと満室にはなりませんし、家賃も上げることはできません。
最近は家賃が上昇傾向にありますが、高望みをし過ぎると、むしろ空室が長引いてしまうリスクもあります。
そこで今回は、この繁忙期に「確実に満室にするための5つのポイント」を解説していきたいと思います。
ポイント①：家賃相場をチェックする
1つ目は「家賃相場をチェックする」ということです。ポイントは、あなたが自ら家賃相場を調べるということです。
業者任せにしていると、家賃設定が高すぎたり、逆に安すぎたりする場合があるので、あなた自身が家賃相場を調べて、基本的にはその相場に合わせていく必要があります。
絶対にやってはいけないのは、業者が言う家賃査定を当てにすることです。
なぜなら、業者の家賃査定には様々な思惑が入っているからです。
例えば、業者は管理ほしさに高い家賃査定を出したり、仲介手数料を稼ぎやすくするために、必要以上に安い家賃で募集させようとしたりすることがあります。
「マーケットが供給過剰なので、安くしないと決まりませんよ」などと言ってくるんですね。
なので、自分で家賃相場を調べることがめちゃくちゃ重要なのです。
では、どうやって調べるのかというと、「SUUMO」や「アットホーム」「ホームズ」などのポータルサイトを使って、あなたの物件と同じエリアにある、同じような物件を検索してみましょう。
・同じ築年数
・同じ駅からの距離
・同じ間取り
・同じ設備
など、自分の物件と同じような物件を比較することで、よりリアルな家賃の相場感を掴むことが重要です。
ポイント②：他物件との差別化を図る
2つ目は「差別化を図る」ということです。ライバル物件に勝てる「売り」をしっかり作ることが重要です。
例えば、ポータルサイトで家賃相場を調べて、相場から外れない価格設定をしたとしても、それだけでは他の物件に埋もれてしまいます。
だからこそ、少しの工夫でライバルに勝てるようにするのです。
例えば、家賃をライバルよりもちょっと安くするのもいいでしょう。
月500円とか月1000円とか、家賃を少し安く設定してみるだけでも上位検索されたりするわけです。
あるいは、
・ペット飼育OKにする
・外国人入居OKにする
・高齢者入居OKにする
など、より柔軟な条件を提示するのも効果的です。
さらに、僕もやっていますが、
・ワンルームでも2人入居を可能にする
・更新料、再契約料をゼロにする
というのもアリだと思います。
とにかく、選ばれる物件になるには、こういったライバルとちょっと違う点を作ることが重要だということですね。
ポイント③：初期費用を安くする
3つ目は「初期費用を安くする」ということです。引っ越しには、敷金・礼金、仲介手数料、引っ越し費用など、色々な費用がかかってきます。
築古物件が築浅物件に勝つためには、敷金・礼金などの初期費用を安くするか、もしくは無しにしてあげることが選ばれる条件になってくると思います。
また、フリーレントも積極的に導入した方がいいでしょう。
例えば、2月10日に契約開始の場合、通常だったら2月末までの日割り家賃が発生しますが、それを初月無料にするだけで、入居者にとっての契約のハードルはめちゃくちゃ下がります。
例えば、内見に来たお客さんに、
「今日申し込みをしてくれたらフリーレントにしてもいい、とオーナーさんから言われています」
とか、最後に背中を押してあげられるようなネタがあると、クロージングしやすくなると思います。
ポイント④：ポータルサイトをチェックする
4つ目は「ポータルサイトに自分の物件情報が掲載されているかチェックする」です。具体的には、先ほど言った「SUUMO」「アットホーム」「ホームズ」、この3つのポータルサイト全てに、あなたの物件が掲載されている必要があります。
管理会社が1つのポータルサイトとしか契約していない場合もありますので、その場合には、複数の客付け業者に営業することで、全てのポータルサイトに自分の物件情報が掲載されることになります。
ポイント⑤：オーナー自身が業者に営業する
最後、5つ目は「オーナー自身が業者に営業する」ということです。これをやっていない大家さんが多すぎるんですよね。
空室がなかなか埋まらないという大家さんのほとんどは、
・客付けを業者任せにしている
・しかも、管理を委託している管理会社1社にしか客付け依頼をしていない
ということになっています。
管理会社1社のみに客付けを任せていると、そこから同業他社に広く募集協力を依頼してくれているか分かりません。
なので、オーナー自身が動くことが重要になってきます。
ただ、オーナーが客付け営業をすることを嫌がる管理会社も存在します。
ですので、たとえ客付け業者が入居者を決めたとしても、必ず元付け業者（管理会社）も手数料を稼げるようにしておくことが重要です。広告費として、家賃1ヶ月分は払うようにしましょう。
それでも、オーナー自身が客付け営業することを拒否するようであれば、思い切って管理会社を変更するのも1つの手だと思います。
以上、この繁忙期に「満室にするための5つのポイント」をご紹介しました。
この5つを全て実践していただければ、確実に満室にすることができますので、ぜひ参考にしてください。
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