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何の為に不動産投資をするのか改めて考えてみた。70歳のジジイに１億円は不要！
公開日: 2025年02月26日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、僕のオンラインサロンでは新規のメンバーさんが増えており、グループコンサルティングやオンライン飲み会などで、様々な交流をしています。
そのような中で皆さんの相談に乗っていると、不動産投資をはじめてから、どのくらいでお金を自由に使えるようになるのか？分かっていない方が多いような気がします。
そこで今回のブログでは、
・不動産投資ではすぐにお金持ちになれない理由
・不動産投資で自由にお金を使えるのは〇〇年後からです
・計画的な投資プランでお金持ちになる方法
についてお話ししようと思います。ぜひ最後までご覧ください！
不動産投資ではすぐにお金持ちになれません
不動産投資をする目的は人それぞれですが、結局のところ、「今、自由に使えるお金を増やしたい！」というのが多くの方の本音ではないでしょうか。
しかし、不動産投資は一攫千金の投資ではなく、コツコツ積み上げていく投資です。
銀行からローンを引いてレバレッジをかける投資なので、借金と純資産・キャッシュフローのバランスを考えると、手元に入ってきたお金はすぐに使えるようにはなりません。
多くの人が、
「どんどん物件を増やして、早く資産規模を拡大できれば、自由になるお金ができるだろう・・・」
と考え、効率を求めて一棟アパートを買いたがりますが、今一棟アパートを購入するためには、最低でも自己資金を3〜4割入れないと厳しいんですよね。
今は価格が高騰して利回りがとても低いので、逆にそれぐらいの自己資金を入れないと、残ったキャッシュフローを自由に使うことができなくなってしまいます。
フルローンに近い状態で購入してしまうと、キャッシュフローが出なくなりますし、仮にキャッシュフローが出たとしても「デッドクロス対策」のために、キャッシュを繰り上げ返済のために温存しておく必要があります。
結果として、ローンを利用して比較的大規模なアパートを購入したとしても、実際に自由にお金が使えるようになるまでに20年ぐらいかかることになるわけです。
運よく5年〜10年後に高値で売却できる可能性はありますが、その際の買い手は長期ローンを組める高属性の人や現金を持っている人に限られるため、そんなに簡単なことではありません。
70歳になってお金持ちになってどうするの？
また、例えば50歳で融資を受けて一棟アパートに投資をして、20年後にやっと自由にお金を使えるようになったとして、「70歳になった時に何ができるのか？」という話です。
海外旅行に行くのにも腰が痛くて億劫になるかもしれませんし、ダイビングや自動車レースなど、高齢になると体力的に難しいこともあります。
さらに言えば、70歳まであなたは生きていない可能性もあるわけです。
日本人男性が70歳までに死亡する確率は約20％なので、5人に1人は70歳を前にして亡くなっているという現実があります。
70歳になってやっとお金を使えるようになっても、既に他界している可能性もあるし、お金を使いたくても使い道が限られてしまう場合があるということですね。
10年後のイメージを描いてみよう
ですので、元気なうちに自由に使えるお金を増やすための投資プランを組み立てるべきだと思います。
20年後ではなく、10年後に自由に使えるお金がある状態を目指すということです。
つまり、10年後に、毎月自由に使えるお金はいくら必要か？ということをしっかり考えて、そこから逆算して不動産投資を組み立てた方が、中高年の不動産投資プランとしては現実的だと思います。
その視点で見ると、多くの一般的なサラリーマンが取り組むべきなのは、一棟アパート投資ではなく、高利回りの築古戸建て投資なんですよね。
30代40代から不動産投資を始めて、融資を活用してどんどん物件を増やしていく人もいますが、借り入れ比率が高すぎるとデッドクロスの影響でキャッシュが使いたくても使えません。
あるいは、デッドクロスがくる前に、物件を売却しながらタイミングよく資産を入れ替えるといったスキルも必要で、これにはかなり高いプロレベルの知識や経験が求められてきます。
このような理由から、ローンを活用してガンガン買いに買いまくる投資スタイルというのは、限られた人だけができる投資手法だと思います。
いつから自由にお金が使えるの？
不動産投資でお金を自由に使ってもいいタイミングは、だいたい純資産が50％以上になったときです。
例えば、あなたの資産総額の時価評価が1億円だとすると、残債が5,000万円になれば、純資産が5,000万円（50％）ということになり、お財布の中身を気にせずにお金が使える状態になります。
ですので、45歳から始めて、10年後の55歳で純資産50%以上の状態にすることを1つの目標にするのがいいでしょう。
一方、「資産をどんどん増やして子供にお金を残したい」という考え方の人もいます。
しかし、子供は子供の人生ゲームをプレイしているわけで、せっかく自分の人生ゲームを楽しんでいるのに、親の遺産でゴールするゲームなんて面白くないですよね。
結果的にお金が残ってしまうのは仕方ないですが、子供にお金を残すことを目的に投資するのはナンセンスだと僕は思います。
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最近、僕のオンラインサロンでは新規のメンバーさんが増えており、グループコンサルティングやオンライン飲み会などで、様々な交流をしています。
そのような中で皆さんの相談に乗っていると、不動産投資をはじめてから、どのくらいでお金を自由に使えるようになるのか？分かっていない方が多いような気がします。
そこで今回のブログでは、
・不動産投資ではすぐにお金持ちになれない理由
・不動産投資で自由にお金を使えるのは〇〇年後からです
・計画的な投資プランでお金持ちになる方法
についてお話ししようと思います。ぜひ最後までご覧ください！
不動産投資ではすぐにお金持ちになれません
不動産投資をする目的は人それぞれですが、結局のところ、「今、自由に使えるお金を増やしたい！」というのが多くの方の本音ではないでしょうか。しかし、不動産投資は一攫千金の投資ではなく、コツコツ積み上げていく投資です。
銀行からローンを引いてレバレッジをかける投資なので、借金と純資産・キャッシュフローのバランスを考えると、手元に入ってきたお金はすぐに使えるようにはなりません。
多くの人が、
「どんどん物件を増やして、早く資産規模を拡大できれば、自由になるお金ができるだろう・・・」
と考え、効率を求めて一棟アパートを買いたがりますが、今一棟アパートを購入するためには、最低でも自己資金を3〜4割入れないと厳しいんですよね。
今は価格が高騰して利回りがとても低いので、逆にそれぐらいの自己資金を入れないと、残ったキャッシュフローを自由に使うことができなくなってしまいます。
フルローンに近い状態で購入してしまうと、キャッシュフローが出なくなりますし、仮にキャッシュフローが出たとしても「デッドクロス対策」のために、キャッシュを繰り上げ返済のために温存しておく必要があります。
結果として、ローンを利用して比較的大規模なアパートを購入したとしても、実際に自由にお金が使えるようになるまでに20年ぐらいかかることになるわけです。
運よく5年〜10年後に高値で売却できる可能性はありますが、その際の買い手は長期ローンを組める高属性の人や現金を持っている人に限られるため、そんなに簡単なことではありません。
70歳になってお金持ちになってどうするの？
また、例えば50歳で融資を受けて一棟アパートに投資をして、20年後にやっと自由にお金を使えるようになったとして、「70歳になった時に何ができるのか？」という話です。海外旅行に行くのにも腰が痛くて億劫になるかもしれませんし、ダイビングや自動車レースなど、高齢になると体力的に難しいこともあります。
さらに言えば、70歳まであなたは生きていない可能性もあるわけです。
日本人男性が70歳までに死亡する確率は約20％なので、5人に1人は70歳を前にして亡くなっているという現実があります。
70歳になってやっとお金を使えるようになっても、既に他界している可能性もあるし、お金を使いたくても使い道が限られてしまう場合があるということですね。
10年後のイメージを描いてみよう
ですので、元気なうちに自由に使えるお金を増やすための投資プランを組み立てるべきだと思います。20年後ではなく、10年後に自由に使えるお金がある状態を目指すということです。
つまり、10年後に、毎月自由に使えるお金はいくら必要か？ということをしっかり考えて、そこから逆算して不動産投資を組み立てた方が、中高年の不動産投資プランとしては現実的だと思います。
その視点で見ると、多くの一般的なサラリーマンが取り組むべきなのは、一棟アパート投資ではなく、高利回りの築古戸建て投資なんですよね。
30代40代から不動産投資を始めて、融資を活用してどんどん物件を増やしていく人もいますが、借り入れ比率が高すぎるとデッドクロスの影響でキャッシュが使いたくても使えません。
あるいは、デッドクロスがくる前に、物件を売却しながらタイミングよく資産を入れ替えるといったスキルも必要で、これにはかなり高いプロレベルの知識や経験が求められてきます。
このような理由から、ローンを活用してガンガン買いに買いまくる投資スタイルというのは、限られた人だけができる投資手法だと思います。
いつから自由にお金が使えるの？
不動産投資でお金を自由に使ってもいいタイミングは、だいたい純資産が50％以上になったときです。例えば、あなたの資産総額の時価評価が1億円だとすると、残債が5,000万円になれば、純資産が5,000万円（50％）ということになり、お財布の中身を気にせずにお金が使える状態になります。
ですので、45歳から始めて、10年後の55歳で純資産50%以上の状態にすることを1つの目標にするのがいいでしょう。
一方、「資産をどんどん増やして子供にお金を残したい」という考え方の人もいます。
しかし、子供は子供の人生ゲームをプレイしているわけで、せっかく自分の人生ゲームを楽しんでいるのに、親の遺産でゴールするゲームなんて面白くないですよね。
結果的にお金が残ってしまうのは仕方ないですが、子供にお金を残すことを目的に投資するのはナンセンスだと僕は思います。
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