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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

2025年1月、日銀が政策金利を0.5％へと引き上げました。

住宅ローンは目に見えて返済額が増加していなくても、アパートローンや事業融資を利用している方々は、3月からの金利上昇を目の当たりにしていることでしょう。

今後も金利はさらに上昇していくことが予測されており、多くの人が将来の返済負担の増加を危惧していると思います。

そのため、「繰り上げ返済をした方がいいのではないか？」と感じている方もいらっしゃるでしょう。

現に住宅ローンの繰り上げ返済は昨年と比較して約1.5倍に増加しており、数としてはそれほど多くないと思いますが、約50％も増加しているという事実があります。

そこで今日は、繰り上げ返済のメリット・デメリットを改めて考え、現時点で繰り上げ返済をすべきかどうかについて検討していきたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！


繰り上げ返済の基本（期間短縮型・返済額軽減型）
繰り上げ返済のメリットとデメリット
メリット
デメリット
その他の検討事項
結論：今は繰り上げ返済すべきか？
まとめ

 

繰り上げ返済の基本（期間短縮型・返済額軽減型）

まず、繰り上げ返済の基本を確認しておきましょう。

繰り上げ返済は、通常の返済とは別に、借入資金の一部または全部を前倒しで返済することです。返済したお金は、元金の返済に充てられます。

繰り上げ返済には大きく分けて2つの方法があります。

1.    期間短縮型

毎月の返済額は変えずに、残りの返済期間を短くする方法です。
例えば、残り20年のローンを15年に短縮するというものです。

2. 返済額軽減型

返済期間は変えずに、毎月の返済額を軽減する方法です。

どちらの方法を選ぶかによってその効果は異なりますが、基本的には期間短縮型の方が利息の軽減効果が高いです。

期間短縮型の方が返済額軽減型よりも総返済額が少なくなるため、長期的には期間短縮型の方がメリットが大きいと言われています。

 

繰り上げ返済のメリットとデメリット

次に、繰り上げ返済のメリットとデメリットを確認しておきましょう。

メリット

繰り上げ返済をすると元本が減るため、それに伴う利息の支払いが減少します。

借金の残債が減ることで、精神的な安心感を得ることができます。

しかし、これはいくら返済するかによっても変わってきます。

例えば、30年のローンが丸々残っており、金利が1％だった場合、手元の500万円を繰り上げ返済に充てたとしても、月々の支払額はわずか2,200円しか節約できません。

つまり、500万円を30年間1％で借りた時の金利分しか節約できないのです。

2,200円しか節約できないのに、500万円も返済するのはどうなのでしょうか。

デメリット

繰り上げ返済によって500万円の手元資金が減少すると、急な出費に対応しにくくなるというデメリットがあります。

現在の住宅ローンの金利は約1％程度であり、まだまだ低い水準です。

この1％のローンを繰り上げ返済するよりも、手持ちの500万円を3％で運用できれば、差し引き2％の運用益が得られるため、返済しない方が合理的という判断もできます。

したがって、金利が低いうちはこの低金利のメリットを繰り上げ返済によって放棄することになってしまうので、しっかりとその差額分の運用益まで考慮してから決断した方が良いでしょう。

その他の検討事項

また、繰り上げ返済をすると住宅ローン控除も減少してしまいますし、団体信用生命保険の保障額も減少します。

住宅ローンには、契約者の死亡や高度障害時に残債が免除される団体信用生命保険が付帯されることが一般的ですが、繰り上げ返済を行うと、その保障額も当然減少することになります。

結論：今は繰り上げ返済すべきか？

ということで、以上を考慮すると、繰り上げ返済のデメリットの方が大きいため、現段階では繰り上げ返済はしない方が良いというのが僕の意見です。

しかし、何もしなくて良いわけではありません。

現在、変動金利で借りている場合、今後の金利上昇に伴って金利はどんどん上がっていきます。

住宅ローンの場合、5年ルールや125％ルールがあり、金利上昇によって総額は増えるのに、毎月の返済額は増えないという一種のまやかしがあります。

それによって急場はしのげたとしても、将来的には返済額が増加していくため、何らかの対策が必要です。

そこで一つのアイデアとして、変動金利と短期の固定金利へ切り替える方法があります。

僕自身、アパート購入のために借りている資金の金利を2年固定にしています。

今後、変動金利が上がっていく中で、2年、3年の固定金利を変動金利が上回る可能性もあるわけです。

そのため、銀行に条件を提示してもらいメリット・デメリットを考慮した上で、短期の固定金利を選択しています。

まとめ

というわけで今回は、「ローンの繰り上げ返済は絶対するな！というテーマでお話ししました。

繰り上げ返済のメリットは総返済額が減少して安心感が向上することですが、500万円程度の繰り上げ返済ではわずか月2,000円程度しか負担軽減効果はありません。

まだまだ金利は低いわけですから、借りているローンよりも高い利率で運用できるのであれば、手元資金はそちらで運用した方が良いですし、万が一の備えのためにも使わない方が良いでしょう。

判断基準としては、運用できる期待利回りからローン金利を引いて、それが1％～2％あるかどうかが一つの目安になります。

さらに、繰り上げ返済することによってローン控除や団信の減額にもなりますので、繰り上げ返済についてはよく考えた方が良いと思います。

ただし、変動金利の場合はどんどん金利が上がっていくので、短期固定金利への切り替えも検討し、銀行に条件を提示してもらった上で判断するのが良いでしょう。


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