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物件売却のベストタイミングはいつなのか？具体的なシミュレーションを元に解説！
公開日: 2025年03月31日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
このところの不動産価格の高騰を受け、多くのアパートオーナーが「今こそ不動産の売り時なのではないか？」と考えていると思います。
実際、僕のサロンでも「今は売却のタイミングですか？」という質問をする人が増えてきました。
不動産投資家の中には、
最初に小さな築古の戸建てやアパートを購入し、ある程度運営した後に、手間のかからない築浅のRCマンションなどに買い替えてステップアップしたい・・・
このように考える方が多いので、単に物件を売るというよりは、今の物件を売ってさらに大きな物件に買い替えたいというニーズが多いと思います。
ただ、その買い替えは本当に得策なのでしょうか？
そこで今回は具体的な数値を元に、
・RC マンションに買い替えることが果たして適切なのか？
・高く売れるからという単純な理由で今の物件を売ってしまうことが正解なのか？
について詳しくお話ししたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
売却の数値シミュレーション
シミュレーション①売却のケース
シミュレーション②保有のケース
シミュレーション③買い替えのケース
売却の判断基準
まとめ
売却の数値シミュレーション
ということで、15年前に8,000万円で購入した中古アパートの事例を考えてみましょう。
土地代と建物代が半分ずつ、既に減価償却が終わっているという想定です。
シミュレーション①売却のケース
現在、この物件が1億円で売れるとすると、利益は2,000万円ということになります。
• 売却価格：1億円
• 購入価格：8,000万円（土地代4,000万円、建物代4,000万円）
• 利益：売却価格1億円－購入価格8,000万円＝2,000万円
そして、建物代の4,000万円は減価償却済みで利益として加算されるため、総利益は6,000万円となります。
• 総利益：利益2,000万円＋減価償却費4,000万円= 6,000万円
ただし、売却すると20％の譲渡所得税1,200万円がかかります（保有期間5年超の長期譲渡所得、個人の場合）。
• 税額： 純利益6,000万円×譲渡所得税20％= 1,200万円
つまり、課税後の手残りは8,800万円ということになります。
• 手残り：売却価格1億円－税額1,200万円= 8,800万円
このように聞くと、「意外と儲かってないな」という印象を受けるかもしれませんね。
シミュレーション②保有のケース
では、この物件を保有し続けた場合はどうでしょうか。
利回りが10％だったとして、そのまま運用を継続すると、10年間の家賃収入は8,000万円となります（ここでは経費や税金は考慮しないものとします）。
• 利回り：10％
• 年間家賃収入：8,000万円×10％= 800万円
• 10年間の家賃収入：800万円×10年 = 8,000万円
つまり、土地建物の価格は1億円ですが、売却せずにそのまま10 年間持ち続けることで、10年間の家賃収入を合わせた資産規模は1億8,000万円になる可能性があるわけです。
売却した場合の手残りが8,800万円だったことを考えると、今すぐ売却するよりもお得な気がしますよね。
シミュレーション③買い替えのケース
次に、買い替えのケースを考えてみましょう。
売却後の資金で3億円のRCマンションに投資した場合、現在の相場では物件価格が高く、実質利回りは1.5％程度しか見込めません。
そのため、ざっくり計算して年間のキャッシュフローは500万円程度になると予想できます。
しかし、これはローンを使う前提なので手元で自由に使えるお金は少なく、安定したキャッシュフローを得られるのは10年以上先になると思います。
物件を買い替えることで資産規模が大きくなったとしても、今使えるお金は激減してしまうわけです。
将来的には、借金のない3億円の純資産が残り、自由にキャッシュフローを使えるようになるかもしれませんが、その時、いったい何歳になっているでしょうか？
例えば70歳とか高齢になっていれば、いくらお金があってもできることは限られてきます。
であれば、多少手間がかかるとしても、ローンを完済済みで、常に満室稼働で利回りの高いアパートは手放さずに“ガチホ”した方が得、と僕は思います。
もちろん、人によってライフスタイルや目標は異なるでしょうが、「今は高く売れるから即売却！」という短絡的な判断はやめた方がいいでしょう。
売却の判断基準
では、アパートを売却するタイミングはいつがいいのでしょうか？
アパート売却の判断基準は以下の5つです。
1、物件が高く売れる場合
2、今後の修繕費が大きくなりそうな物件の場合
3、デッドクロスが到来し、税務メリットがなくなった場合
4、購入から5年以上経過している場合（個人の場合は、長期譲渡所得になり20％の税金で済むため）
5、客付けが難しく、稼働率が下がっている物件の場合
ただ、売却を決断した時でも、家賃をできるだけ上げてから売るのが鉄則です。
同じ利回りでも、家賃が高ければ売却価格は上がります。
そのため、いつでも売却できるように、日頃から家賃を上げる努力をするようにしましょう。
まとめ
というわけで今回は、物件売却のベストタイミングはいつなのか？というテーマでお話ししました。
要するに、物件を売って資産を増やすのではなく、キャッシュフローをしっかり見ましょう、ということですね。
人生の自由度をあげるという意味では、手元に残るキャッシュこそ最も価値が高い、と思います。
あなたが現在保有している物件は、少し手間がかかる物件かもしれません。
しかし、将来的に価値ある物件に化ける可能性もありますので、売却の際はそういったことも考えて判断していただければと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
このところの不動産価格の高騰を受け、多くのアパートオーナーが「今こそ不動産の売り時なのではないか？」と考えていると思います。
実際、僕のサロンでも「今は売却のタイミングですか？」という質問をする人が増えてきました。
不動産投資家の中には、
最初に小さな築古の戸建てやアパートを購入し、ある程度運営した後に、手間のかからない築浅のRCマンションなどに買い替えてステップアップしたい・・・
このように考える方が多いので、単に物件を売るというよりは、今の物件を売ってさらに大きな物件に買い替えたいというニーズが多いと思います。
ただ、その買い替えは本当に得策なのでしょうか？
そこで今回は具体的な数値を元に、
・RC マンションに買い替えることが果たして適切なのか？
・高く売れるからという単純な理由で今の物件を売ってしまうことが正解なのか？
について詳しくお話ししたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
売却の数値シミュレーション
シミュレーション①売却のケース
シミュレーション②保有のケース
シミュレーション③買い替えのケース
売却の判断基準
まとめ
売却の数値シミュレーション
ということで、15年前に8,000万円で購入した中古アパートの事例を考えてみましょう。土地代と建物代が半分ずつ、既に減価償却が終わっているという想定です。
シミュレーション①売却のケース
現在、この物件が1億円で売れるとすると、利益は2,000万円ということになります。
• 売却価格：1億円
• 購入価格：8,000万円（土地代4,000万円、建物代4,000万円）
• 利益：売却価格1億円－購入価格8,000万円＝2,000万円
そして、建物代の4,000万円は減価償却済みで利益として加算されるため、総利益は6,000万円となります。
• 総利益：利益2,000万円＋減価償却費4,000万円= 6,000万円
ただし、売却すると20％の譲渡所得税1,200万円がかかります（保有期間5年超の長期譲渡所得、個人の場合）。
• 税額： 純利益6,000万円×譲渡所得税20％= 1,200万円
つまり、課税後の手残りは8,800万円ということになります。
• 手残り：売却価格1億円－税額1,200万円= 8,800万円
このように聞くと、「意外と儲かってないな」という印象を受けるかもしれませんね。
シミュレーション②保有のケース
では、この物件を保有し続けた場合はどうでしょうか。
利回りが10％だったとして、そのまま運用を継続すると、10年間の家賃収入は8,000万円となります（ここでは経費や税金は考慮しないものとします）。
• 利回り：10％
• 年間家賃収入：8,000万円×10％= 800万円
• 10年間の家賃収入：800万円×10年 = 8,000万円
つまり、土地建物の価格は1億円ですが、売却せずにそのまま10 年間持ち続けることで、10年間の家賃収入を合わせた資産規模は1億8,000万円になる可能性があるわけです。
売却した場合の手残りが8,800万円だったことを考えると、今すぐ売却するよりもお得な気がしますよね。
シミュレーション③買い替えのケース
次に、買い替えのケースを考えてみましょう。
売却後の資金で3億円のRCマンションに投資した場合、現在の相場では物件価格が高く、実質利回りは1.5％程度しか見込めません。
そのため、ざっくり計算して年間のキャッシュフローは500万円程度になると予想できます。
しかし、これはローンを使う前提なので手元で自由に使えるお金は少なく、安定したキャッシュフローを得られるのは10年以上先になると思います。
物件を買い替えることで資産規模が大きくなったとしても、今使えるお金は激減してしまうわけです。
将来的には、借金のない3億円の純資産が残り、自由にキャッシュフローを使えるようになるかもしれませんが、その時、いったい何歳になっているでしょうか？
例えば70歳とか高齢になっていれば、いくらお金があってもできることは限られてきます。
であれば、多少手間がかかるとしても、ローンを完済済みで、常に満室稼働で利回りの高いアパートは手放さずに“ガチホ”した方が得、と僕は思います。
もちろん、人によってライフスタイルや目標は異なるでしょうが、「今は高く売れるから即売却！」という短絡的な判断はやめた方がいいでしょう。
売却の判断基準
では、アパートを売却するタイミングはいつがいいのでしょうか？アパート売却の判断基準は以下の5つです。
1、物件が高く売れる場合
2、今後の修繕費が大きくなりそうな物件の場合
3、デッドクロスが到来し、税務メリットがなくなった場合
4、購入から5年以上経過している場合（個人の場合は、長期譲渡所得になり20％の税金で済むため）
5、客付けが難しく、稼働率が下がっている物件の場合
ただ、売却を決断した時でも、家賃をできるだけ上げてから売るのが鉄則です。
同じ利回りでも、家賃が高ければ売却価格は上がります。
そのため、いつでも売却できるように、日頃から家賃を上げる努力をするようにしましょう。
まとめ
というわけで今回は、物件売却のベストタイミングはいつなのか？というテーマでお話ししました。要するに、物件を売って資産を増やすのではなく、キャッシュフローをしっかり見ましょう、ということですね。
人生の自由度をあげるという意味では、手元に残るキャッシュこそ最も価値が高い、と思います。
あなたが現在保有している物件は、少し手間がかかる物件かもしれません。
しかし、将来的に価値ある物件に化ける可能性もありますので、売却の際はそういったことも考えて判断していただければと思います。
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