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未内見で賃貸契約をする場合の注意点。必ず特約を盛り込もう！
公開日: 2025年03月30日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日のブログで、「最近はお部屋を内見せずに入居を決めるお客様が多い」というお話をしました。
賃貸事業にまつわるクラウドツールを提供しているITANDI（イタンジ）さんという会社の調査によると、今はなんと6割の人が実際の部屋を見ずにインターネットだけで部屋を決めているそうです。
最近は、現地や不動産会社に足を運ばなくても、インターネットを使って電子契約ができる便利な時代になりました。
特に遠方に引っ越したりする際は、未内見でも物件を決めることができれば、非常に便利だと思います。
我々管理会社としても、入居者と一緒に物件へ行き案内する・・・といった手間がなくなるので、未内見入居はどんどん広がってもらいたいところではあります。
しかし、実際に物件を見ずに契約するのはやはりいいことばかりではなく、トラブルが付きものです。
そこで今回は未内見契約における注意点と、トラブルを防ぐための対策について解説していきたいと思います。
本記事をご覧いただければ、
・当社が未内見での賃貸契約をしない理由
・未内見契約のトラブルを防ぐ方法
・未内見契約で起きたトラブル裁判事例
ついて理解することができますので、ぜひ最後までご覧ください！
当社が未内見での賃貸契約をしない理由
僕の管理会社では1,000戸ほどの物件を管理していますが、当社は原則として未内見での申し込みは受け付けていません。
なぜかというと、これまで結構な割合でトラブルがあったからです。
トラブルの内容を一言でいうと、契約後に実際に物件を見てみたら、「思っていたのと違った」という認識の相違によるトラブルです。
具体的には、
・写真では綺麗に見えたが実際は古かった
・近隣の生活音がうるさかった
・前面道路の交通の騒音がうるさかった
・図面と実際の間取りが微妙に異なっていた
・・・などなど、契約前に実際に物件を見てもらっていれば、未然に防げたケースがほとんどです。
最近は、動画でバーチャル内見ができるシステムもありますが、それでもやはり限界がありますので、実際に入居希望者に現地に行ってもらい、自分の目と耳で確認してもらうことが非常に重要なんですね。
だから当社は、未内見入居はお断りしているというわけです。
ただし、例外として物件が新築の場合は未内見でもOKとしています。
新築物件であれば、建物は当然綺麗ですし、設備に関するトラブルもありませんし、募集図面と現況との違いが生じにくいからです。
とはいえ、写真の印象やイメージだけで判断せずに、必要に応じて周辺環境や共用部分の状況は確認していただくようにお願いはしています。
未内見での契約のトラブルを防ぐ方法
では、新築以外で入居希望者がどうしても未内見で契約を希望される場合はどうしたらいいのでしょうか。
それは「特約で念を押しておくこと」が重要だと思います。
例えば、
「実際の賃借物件が募集図面と相違する場合は、現況を優先とする」
「イメージや図面と相違があっても、賃貸借契約の無効または取り消しを主張しない」
こういった特約を事前に盛り込んで契約を締結することで、イメージと違っていたという理由で契約解除になったり、損害賠償を請求されたりするリスクを軽減することはできると思います。
特約だけではトラブルは防げません
ただし、特約を設けたとしてもトラブルは完全に防げるとは限りません。
実際、「未内見承諾書」を入居者に書いてもらい、「現況優先」「イメージと違ったとしても契約を取り消さない」という承諾を取り付けていたにも関わらず、不動産会社に損害賠償が命じられた裁判事例があったんですね。
この事例では、
「写真はフローリングだったにも関わらず、実際は絨毯が敷かれていた」
「隣室がゴミ屋敷状態だった」
とのことで、いくら「現況優先」といっても、入居者さんからしてみればさすがに「聞いてないよ・・・」となるのでは？と思います。
とはいえ、この事例から学ぶことができるのは、
未内見入居をさせる場合には、不動産業者は前もってしっかり現地確認を行い、募集図面や掲載写真と現況に相違がないかチェックする責任がある
ということです。
特に、前の入居者が退去する前に入居募集を始める場合、確認できる範囲に限界がありますから、よくよく注意しなければいけません。
未内見入居は便利ではありますが、その裏でトラブルをなくすことはできないと思います。
しかし、可能な範囲で事前にしっかりと現況を確認し、その上で特約を盛り込んで、借り主に丁寧に・適切に説明をすることで、一定のトラブルは防ぐことができるのではないかと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日のブログで、「最近はお部屋を内見せずに入居を決めるお客様が多い」というお話をしました。
賃貸事業にまつわるクラウドツールを提供しているITANDI（イタンジ）さんという会社の調査によると、今はなんと6割の人が実際の部屋を見ずにインターネットだけで部屋を決めているそうです。
最近は、現地や不動産会社に足を運ばなくても、インターネットを使って電子契約ができる便利な時代になりました。
特に遠方に引っ越したりする際は、未内見でも物件を決めることができれば、非常に便利だと思います。
我々管理会社としても、入居者と一緒に物件へ行き案内する・・・といった手間がなくなるので、未内見入居はどんどん広がってもらいたいところではあります。
しかし、実際に物件を見ずに契約するのはやはりいいことばかりではなく、トラブルが付きものです。
そこで今回は未内見契約における注意点と、トラブルを防ぐための対策について解説していきたいと思います。
本記事をご覧いただければ、
・当社が未内見での賃貸契約をしない理由
・未内見契約のトラブルを防ぐ方法
・未内見契約で起きたトラブル裁判事例
ついて理解することができますので、ぜひ最後までご覧ください！
当社が未内見での賃貸契約をしない理由
僕の管理会社では1,000戸ほどの物件を管理していますが、当社は原則として未内見での申し込みは受け付けていません。なぜかというと、これまで結構な割合でトラブルがあったからです。
トラブルの内容を一言でいうと、契約後に実際に物件を見てみたら、「思っていたのと違った」という認識の相違によるトラブルです。
具体的には、
・写真では綺麗に見えたが実際は古かった
・近隣の生活音がうるさかった
・前面道路の交通の騒音がうるさかった
・図面と実際の間取りが微妙に異なっていた
・・・などなど、契約前に実際に物件を見てもらっていれば、未然に防げたケースがほとんどです。
最近は、動画でバーチャル内見ができるシステムもありますが、それでもやはり限界がありますので、実際に入居希望者に現地に行ってもらい、自分の目と耳で確認してもらうことが非常に重要なんですね。
だから当社は、未内見入居はお断りしているというわけです。
ただし、例外として物件が新築の場合は未内見でもOKとしています。
新築物件であれば、建物は当然綺麗ですし、設備に関するトラブルもありませんし、募集図面と現況との違いが生じにくいからです。
とはいえ、写真の印象やイメージだけで判断せずに、必要に応じて周辺環境や共用部分の状況は確認していただくようにお願いはしています。
未内見での契約のトラブルを防ぐ方法
では、新築以外で入居希望者がどうしても未内見で契約を希望される場合はどうしたらいいのでしょうか。それは「特約で念を押しておくこと」が重要だと思います。
例えば、
「実際の賃借物件が募集図面と相違する場合は、現況を優先とする」
「イメージや図面と相違があっても、賃貸借契約の無効または取り消しを主張しない」
こういった特約を事前に盛り込んで契約を締結することで、イメージと違っていたという理由で契約解除になったり、損害賠償を請求されたりするリスクを軽減することはできると思います。
特約だけではトラブルは防げません
ただし、特約を設けたとしてもトラブルは完全に防げるとは限りません。実際、「未内見承諾書」を入居者に書いてもらい、「現況優先」「イメージと違ったとしても契約を取り消さない」という承諾を取り付けていたにも関わらず、不動産会社に損害賠償が命じられた裁判事例があったんですね。
この事例では、
「写真はフローリングだったにも関わらず、実際は絨毯が敷かれていた」
「隣室がゴミ屋敷状態だった」
とのことで、いくら「現況優先」といっても、入居者さんからしてみればさすがに「聞いてないよ・・・」となるのでは？と思います。
とはいえ、この事例から学ぶことができるのは、
未内見入居をさせる場合には、不動産業者は前もってしっかり現地確認を行い、募集図面や掲載写真と現況に相違がないかチェックする責任がある
ということです。
特に、前の入居者が退去する前に入居募集を始める場合、確認できる範囲に限界がありますから、よくよく注意しなければいけません。
未内見入居は便利ではありますが、その裏でトラブルをなくすことはできないと思います。
しかし、可能な範囲で事前にしっかりと現況を確認し、その上で特約を盛り込んで、借り主に丁寧に・適切に説明をすることで、一定のトラブルは防ぐことができるのではないかと思います。
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