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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

定期借家契約という法律ができてから25年も経過していますが、普及は未だ進んでいません。

個人的には、不動産投資家として定期借家契約はマストだと僕は考えています。

なぜなら、経営がめちゃくちゃ楽になるからです。

にもかかわらず、定期借家契約の普及率はこの25年間でわずか2.6％しかないのです。

これは国交省の調査データですから間違いありません。

そこで今回は、「定期借家契約が普及しない理由を、バカな業者の立場で考えてみた」というテーマでお話しします。ぜひ最後までご覧ください！


定期借家契約のメリット
僕の管理会社では98％が定期借家契約
バカな業者が定期借家契約を導入しない理由
1. 契約手続きが面倒くさい
2. 更新料が取れなくなる
3. やったことがないから怖い
4. 大手ほど定期借家契約を避ける
定期借家契約に対する誤解
僕の会社にできて、大手にできないのはなぜ？
まとめ

 

定期借家契約のメリット

まず、なぜ僕がここまで定期借家契約にこだわるのか？その理由をお伝えしたいと思います。

定期借家契約には多くのメリットがあります。

例えば、家賃を滞納し続けて居座る入居者や、騒音やゴミ捨てなどで迷惑をかける入居者がいた場合、普通借家契約だと追い出すためには裁判をしなければなりません。

しかし、定期借家契約であれば再契約しないだけで済みます。

契約期間の満了とともに出て行ってもらうことができるので、結果として物件全体の住環境が良くなるわけです。

また、最近は家賃が上昇傾向にありますが、普通借家契約だと家賃を上げづらい状況になってしまいます。

一方、定期借家契約であれば、契約を巻き直すので全く新しい契約となり、家賃も上げやすくなるわけです。

こうした諸々のメリットにより、トラブルの解消に時間を奪われることが極端に減ってくるため、不動産投資の経営に集中できるようになるのです。

 

僕の管理会社では98％が定期借家契約

実際、僕の会社では2003年から管理業務を行っており、現在は1,000戸以上を管理しています。そして、そのうち約98％が定期借家契約です。

普通借家契約の2％は、以下のような事情によるものです。

•    管理切り替えで引き継いだ物件が普通借家で、定期借家に切り替え中のケース
•    法人契約で定期借家契約ができないケース

つまり、上記のような特別な理由がない限り、僕の管理会社ではほとんどが定期借家契約ということです。

では、なぜ僕の会社で当たり前にできていることが世の中では広まらないのでしょうか。

これは、オーナーさんの物件を管理している業者が悪いと僕は考えています。

定期借家契約はオーナーさんにとって非常に良い契約です。

にもかかわらず、なぜ業者は導入しないのでしょうか？その理由を考えてみましょう。

バカな業者が定期借家契約を導入しない理由

バカな業者が定期借家契約を導入しない理由としては、以下の4点が挙げられると思います。

1. 契約手続きが面倒くさい

定期借家契約には、以下のような手続きが必要です。

•    契約前に「この契約は期間満了で終了する」ことを説明する必要がある
•    契約満了の6ヵ月前に書面で通知しなければならない

この手続きを忘れるとクレームに繋がってしまうため、業者は面倒がって導入しないのです。

2. 更新料が取れなくなる

普通借家契約では、更新時に「更新料」という形で管理会社に手数料が入ります。

更新手続きは紙ペラ1枚で済む簡単なものですが、一般的に家賃の1～2ヵ月分の更新料を取ることができ、オーナーと管理会社で分け合うことが多いです。

しかし、定期借家契約は契約満了で終了するため、更新料が発生しません。

そのため、「ラクをして稼ぎたい管理会社」は定期借家契約を嫌がるのです。

3. やったことがないから怖い

業者の中には、「定期借家契約ってどうやるの？」と実務が分かっていない人も多いです。

しかし、それは業者として怠慢であり、プロを名乗る資格はありません。

4. 大手ほど定期借家契約を避ける

大手管理会社は社員数が多く、

•    慣れない契約に対応するのが面倒
•    オーナーからクレームが入るのが怖い

と考えがちです。

そのため、昔ながらの普通借家契約を続ける傾向が強いのです。

定期借家契約に対する誤解

定期借家契約を避ける理由として、管理会社はオーナーに対して以下のような説明をします。

「家賃を下げないと入居が決まらない」
「敷金・礼金が取れなくなる」

しかし、実際には家賃を下げなくても入居者は決まりますし、敷金・礼金を取ることも可能です。

さらに、定期借家契約では再契約時に仲介手数料を取れるため、更新料と同程度の収益を確保できます。

優良な入居者であれば再契約すればよいだけなので、

•    家賃滞納が減る
•    騒音トラブルが減る
•    管理会社の手間も減る

という好循環が生まれます。

僕の会社にできて、大手にできないのはなぜ？

先ほども申し上げた通り、僕の会社では1,000戸程度の規模で定期借家契約を導入しています。

それなのに、なぜ大手管理会社は導入できないのでしょうか。

答えは単純で、「知識不足」と「面倒くさがり」だからです。

定期借家契約について正しく理解し、運用をしていけば、オーナー・管理会社・入居者の三方よしの状態を作ることができます。

それを放棄して、「うちは定期借家をやっていません」とシャットアウトする管理会社は、本当にバカな業者だと思います。

まとめ

というわけで、今回は定期借家契約が普及しない理由をバカな業者の立場になって考えてみた、というテーマでお話ししました。

「では、どうすればいいのか？」という話ですが、実はゴールデンウィーク明けに新サービスを開始する予定です！

具体的なサービス内容は、

•    定期借家契約の導入支援
•    普通借家契約からの切り替えサポート
•    全国対応で実施

・・・等々を考えています！

しかも、管理会社を変更せずに、当社が実務をサポートする形で導入することができます。

これならオーナーも管理会社もハッピーですよね。

現在、サービスローンチに向けて準備中ですので、興味のある方はぜひお待ちいただければと思います。


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