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サブリースの2025年問題
公開日: 2025年04月07日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
突然ですが、「サブリースの2025年問題」をご存知ですか？
これは、既存のサブリース契約において、「保証家賃の減額要求が続出してトラブルになる可能性がある」という問題です。
話は2015年まで遡ります。
当時、相続税法が大幅改正されたことによって、相続税の税率が上がり、また基礎控除額が引き下げられたことで、相続税がかかる世帯が倍増しました。
そこで、将来、相続税がかかってくることを危惧した地主さんが、相続税対策のためにこぞってアパートを建築し、サブリース契約を結んだ方も多くいらっしゃいました。
サブリースの一般的な契約期間は10年で、その後、契約を巻き直す際には保証家賃の見直しが行なわれます。
つまり、保証会社がオーナーに対して、「これまでと同じ金額で保証はできないので、保証家賃を減額してください！」と言ってくる可能性があるのです。
それが多発しそうなのが、2015年から10年が経過する2025年ということなんですね。
そこで、今回のブログでは、
・サブリースの2025年問題の原因
・これからサブリース契約をする人が行なうべき対策
・ウラケンが実際に行なったサブリース対策例
についてお話しします。ぜひ最後までご覧ください！
サブリースは普通借家契約がほとんど
「減額要求されても断ればいいんじゃないの？」と思われたかもしれませんが、そこには借地借家法の“壁”が立ちふさがります。
サブリース契約では、オーナーとサブリース業者の間で物件の「賃貸借契約」が結ばれます。
オーナーが貸主、サブリース業者が借主の関係となるわけです。
そして、その契約の多くは借地借家法の「普通借家契約」で結ばれています。
日本では借主の権利が強く、家賃を滞納したり、トラブルを引き起こしたりする入居者であっても、簡単には追い出すことができません。
特に普通借家契約の場合、オーナー側から追い出そうと思ったら裁判をする必要があります。
これは相手がサブリース業者でも同じことで、たとえ業者であっても一般の入居者と同じように強い法的保護を受けています。
なので、オーナー側から契約解除をすることがとても難しいのです。
また、保証家賃の減額要求についても、オーナー側は事実上応じざるを得ない状況です。
最近の日本はインフレ傾向ですから、オーナーからすれば「むしろ保証家賃を上げてくれ！」と言いたいところでしょう。
しかし、その場合も裁判を行い、裁判所に認めてもらう必要があります。
さらに、「そんなに家賃が下がってしまうなら、もうサブリースなんか解約して、一般の管理に切り替えたい・・・」と思ったとしても、業者が合意してくれなければ、解約するための裁判をする必要があります。
このことがこの問題を非常に複雑にしているんですよね。
今後サブリース契約をする人が行うべき対策とは
では、この問題を解決するにはどうしたらいいのでしょうか。
既存のサブリース契約に関しては、残念ながら「ご愁傷様です」としか言えません。
しかし、契約巻き直しのタイミングにある方は対策法があります。
それは「定期借家契約を結ぶ」ことです。
例えば、10年契約の巻き直し時に家賃の減額要求された場合、「今回はその条件を呑むが、2年ごとの定期借家契約に切り替えてほしい」と交渉してみましょう。
もし、双方合意の上で定期借家契約に切り替えることが出来れば、2年間家賃保証をしてもらった後に、契約を継続するかor解約するかを自由に選択することができます。
また、「賃料を減額しない」という特約を入れておくことで、減額要求を拒否できる可能性もあります。
さらに、契約満了後に再契約する際に、その時の相場に合わせて保証家賃を見直すことも可能になります。
ウラケン流のコンサル事例
この方法は、実際に僕のお客様も成功しています。
もう20年以上前のことですが、当時、ある地主さんから、
・駅前に相続対策のための新築マンション建築中である
・駅前だが初年度の入居付けが不安
・一般管理より家賃が少なくなっても、サブリースを導入したい
というご相談を受けました。
つまり、新築マンションが完成・引き渡しをされても、その瞬間から満室にすることは出来ないので、そのリスクヘッジとしてサブリースを導入されたいということでした。
しかし僕は、サブリース契約は普通借家契約で結ばれてしまうことを知っていたので、当時まだできたばかりの「定期借家契約で2年間のサブリース契約を結ぶ」ことを提案しました。
結果、オーナーさんは2年間の定期借家契約でサブリース契約を結び、2年後にサブリースを解除して通常の一般管理に切り替えることができました。
これによって、初年度の空室リスクをカバーしつつ、2年後からはサブリース業者に払っていたフィー（一般的に10％程度）の分の賃料がアップしたという結果になりました。
このように、もしサブリース業者が「どうしてもサブリースにさせてください！」と言ってくるのであれば、「定期借家契約ならいいですよ」と交渉するのは有効だと思います。
サブリースは長期的な安定収入になると思われがちですが、業者は法律を熟知しているので、オーナーが食い物にされてしまうケースもあります。
サブリースは手間が減る代わりに自由を失うビジネスモデルなので、家賃“保証”という言葉に惑わされて後で大きな落とし穴にはまってしまわないようにご注意ください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
突然ですが、「サブリースの2025年問題」をご存知ですか？
これは、既存のサブリース契約において、「保証家賃の減額要求が続出してトラブルになる可能性がある」という問題です。
話は2015年まで遡ります。
当時、相続税法が大幅改正されたことによって、相続税の税率が上がり、また基礎控除額が引き下げられたことで、相続税がかかる世帯が倍増しました。
そこで、将来、相続税がかかってくることを危惧した地主さんが、相続税対策のためにこぞってアパートを建築し、サブリース契約を結んだ方も多くいらっしゃいました。
サブリースの一般的な契約期間は10年で、その後、契約を巻き直す際には保証家賃の見直しが行なわれます。
つまり、保証会社がオーナーに対して、「これまでと同じ金額で保証はできないので、保証家賃を減額してください！」と言ってくる可能性があるのです。
それが多発しそうなのが、2015年から10年が経過する2025年ということなんですね。
そこで、今回のブログでは、
・サブリースの2025年問題の原因
・これからサブリース契約をする人が行なうべき対策
・ウラケンが実際に行なったサブリース対策例
についてお話しします。ぜひ最後までご覧ください！
サブリースは普通借家契約がほとんど
「減額要求されても断ればいいんじゃないの？」と思われたかもしれませんが、そこには借地借家法の“壁”が立ちふさがります。サブリース契約では、オーナーとサブリース業者の間で物件の「賃貸借契約」が結ばれます。
オーナーが貸主、サブリース業者が借主の関係となるわけです。
そして、その契約の多くは借地借家法の「普通借家契約」で結ばれています。
日本では借主の権利が強く、家賃を滞納したり、トラブルを引き起こしたりする入居者であっても、簡単には追い出すことができません。
特に普通借家契約の場合、オーナー側から追い出そうと思ったら裁判をする必要があります。
これは相手がサブリース業者でも同じことで、たとえ業者であっても一般の入居者と同じように強い法的保護を受けています。
なので、オーナー側から契約解除をすることがとても難しいのです。
また、保証家賃の減額要求についても、オーナー側は事実上応じざるを得ない状況です。
最近の日本はインフレ傾向ですから、オーナーからすれば「むしろ保証家賃を上げてくれ！」と言いたいところでしょう。
しかし、その場合も裁判を行い、裁判所に認めてもらう必要があります。
さらに、「そんなに家賃が下がってしまうなら、もうサブリースなんか解約して、一般の管理に切り替えたい・・・」と思ったとしても、業者が合意してくれなければ、解約するための裁判をする必要があります。
このことがこの問題を非常に複雑にしているんですよね。
今後サブリース契約をする人が行うべき対策とは
では、この問題を解決するにはどうしたらいいのでしょうか。既存のサブリース契約に関しては、残念ながら「ご愁傷様です」としか言えません。
しかし、契約巻き直しのタイミングにある方は対策法があります。
それは「定期借家契約を結ぶ」ことです。
例えば、10年契約の巻き直し時に家賃の減額要求された場合、「今回はその条件を呑むが、2年ごとの定期借家契約に切り替えてほしい」と交渉してみましょう。
もし、双方合意の上で定期借家契約に切り替えることが出来れば、2年間家賃保証をしてもらった後に、契約を継続するかor解約するかを自由に選択することができます。
また、「賃料を減額しない」という特約を入れておくことで、減額要求を拒否できる可能性もあります。
さらに、契約満了後に再契約する際に、その時の相場に合わせて保証家賃を見直すことも可能になります。
ウラケン流のコンサル事例
この方法は、実際に僕のお客様も成功しています。もう20年以上前のことですが、当時、ある地主さんから、
・駅前に相続対策のための新築マンション建築中である
・駅前だが初年度の入居付けが不安
・一般管理より家賃が少なくなっても、サブリースを導入したい
というご相談を受けました。
つまり、新築マンションが完成・引き渡しをされても、その瞬間から満室にすることは出来ないので、そのリスクヘッジとしてサブリースを導入されたいということでした。
しかし僕は、サブリース契約は普通借家契約で結ばれてしまうことを知っていたので、当時まだできたばかりの「定期借家契約で2年間のサブリース契約を結ぶ」ことを提案しました。
結果、オーナーさんは2年間の定期借家契約でサブリース契約を結び、2年後にサブリースを解除して通常の一般管理に切り替えることができました。
これによって、初年度の空室リスクをカバーしつつ、2年後からはサブリース業者に払っていたフィー（一般的に10％程度）の分の賃料がアップしたという結果になりました。
このように、もしサブリース業者が「どうしてもサブリースにさせてください！」と言ってくるのであれば、「定期借家契約ならいいですよ」と交渉するのは有効だと思います。
サブリースは長期的な安定収入になると思われがちですが、業者は法律を熟知しているので、オーナーが食い物にされてしまうケースもあります。
サブリースは手間が減る代わりに自由を失うビジネスモデルなので、家賃“保証”という言葉に惑わされて後で大きな落とし穴にはまってしまわないようにご注意ください。
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