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不動産投資に宅建業免許は必要か？
公開日: 2025年04月10日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、「無免許で宅地建物の販売業を営んだとして、不動産賃貸業の元代表が逮捕された」というニュースを目にしました。
このニュース、不動産投資家にとってはちょっと気になる内容ではないでしょうか。
そこで今回は、「不動産投資に宅建業免許は必要か？」というテーマでお話ししたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
逮捕事例の内容
自分の物件を売却するだけでも免許が必要？
宅建業法の定義
反復継続の基準
宅建業免許は必要か？
宅建業免許を取得した方がいい人
宅建業者になるデメリット
結論：売買を頻繁にしない人は宅建業の免許も宅建士の資格も不要
逮捕事例の内容
ニュースによると、
容疑者は宅建業免許を持たずに4件の物件を売買し、約650万円の利益を得ていた。しかし、実際は40件以上の売買が確認されており、恒常的に不正な不動産取引を行なっていたと警察は見ている。
ということです。
ここで注目したいのは、余罪が40件あるものの、逮捕内容としては「4件の物件売買」という点で、この程度の取引件数は、宅建業免許を持たない普通の不動産投資家でも全然あり得る話なんですよね。
ちなみに、「宅建士の資格」と「宅建業の免許」は別物です。
宅建業の免許を取るために宅建士を置かなければならないということなので、宅建業の免許を取るためには、自分で宅建士の資格を取るか、資格を持っている人を雇う必要があります。
自分の物件を売却するだけでも免許が必要？
実を言うと、自分の所有物件を売却しただけであっても、その回数や目的によっては宅建業法違反に問われる可能性があります。
一般的に“不動産投資”というと、家賃収入を得るインカム型の投資を思い浮かべる人が多いと思います。いわゆる大家業ですね。
しかし、最近は物件価格が上がっていますから、キャピタルゲイン型の投資で売却益を狙っている方もいると思います。
ここで問題になってくるのが、キャピタルゲインを得るために物件を繰り返し売却するようなスタイルは、場合によっては宅建業とみなされることがあるということです。
宅建業法の定義
宅建業法では「業として」不動産の売買や仲介を行う者は、都道府県知事などから宅建業免許を取得することが義務付けられています。
この「業として」というのがくせ者で、法律ではこの「業」を「不特定多数の人に反復継続して、そして利益を得る目的で」行なう行為と定義しています。
そのため、不特定多数の人に反復継続して物件を売却していると、自己物件であっても宅建業に該当する可能性が出てくるわけです。
例えば土地を仕入れて、アパートを建てようと計画したとします。
ところが、建築費が高騰しているので結局建物は建てずに、土地を複数の区画に分けて売却するとします。
そうすると、これは「業」とみなされて、免許が無いと違法ということになってしまいます。
反復継続の基準
では、「反復継続」というのが何回までならセーフなのか？という話ですが、これについて明確な回数の基準はありません。
今回の逮捕事例から見ると、その人の投資スタイルや売却理由、反復継続性、利益の規模などから総合的に判断しているようです。
一方で、悪質性が高いケースや開発目的とみなされるような行為には、厳しい対応がされがちです。
過去の判例では、お寺が所有していた土地を3、40区画に分けて売却したケースがありますが、これはもう開発業者になってしまうので完全にアウトなわけです。
宅建業免許は必要か？
では、不動産投資家は全員、宅建業免許を取った方がいいのでしょうか？
これについては、投資スタイルによると思います。
宅建業免許を取得した方がいい人
宅建業免許があった方がいい人は、例えば以下に当てはまるケースが挙げられます。
• 物件の売買（自分の所有物件を売って買い替えるなど）を年2～3件実行している
• 土地や建物を仕入れて、売却して利益を得る行為をビジネスとして営んでいる
• 将来的に不特定多数に売却して出口を取ろうと考えている
こういった場合には、宅建業免許はあらかじめ取っておいた方がいいでしょう。
宅建業者になるデメリット
ただ、宅建業者になると色々な義務も増えてきますので、これがデメリットとも言えます。
その義務とは、
• 契約不適合責任の免責ができない：一般の人であれば、「仮に物件に瑕疵があったとしても、現状渡しで文句を言わないでね」という売買契約ができます。しかし、業者になると原則2年間は契約不適合責任を負わないといけません。
• 重要事項説明をしなければならない：契約の前に重要事項説明書を作成し、重要事項を説明する必要があります。
結論：売買を頻繁にしない人は宅建業の免許も宅建士の資格も不要
繰り返しになりますが、規模を今後拡大していくのであれば、宅建業の免許取得は早いうちにやっておいた方がいいでしょう。
しかし、売買を頻繁にしないのであれば、宅建士の資格も宅建業の免許も取る必要はないと思います。
宅建士は近年、非常に難しい資格の1つと言われており、ハードルも高いですしね。
不動産投資の成功に、宅建士の資格があるかないかは関係ありません。
宅建士の資格は法律の知識を詰め込むだけなので、あまり意味はないと思います。
むしろ、不動産投資の実務に直結する、不動産実務検定を受けることをおすすめします。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、「無免許で宅地建物の販売業を営んだとして、不動産賃貸業の元代表が逮捕された」というニュースを目にしました。
このニュース、不動産投資家にとってはちょっと気になる内容ではないでしょうか。
そこで今回は、「不動産投資に宅建業免許は必要か？」というテーマでお話ししたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
逮捕事例の内容
自分の物件を売却するだけでも免許が必要？
宅建業法の定義
反復継続の基準
宅建業免許は必要か？
宅建業免許を取得した方がいい人
宅建業者になるデメリット
結論：売買を頻繁にしない人は宅建業の免許も宅建士の資格も不要
逮捕事例の内容
ニュースによると、容疑者は宅建業免許を持たずに4件の物件を売買し、約650万円の利益を得ていた。しかし、実際は40件以上の売買が確認されており、恒常的に不正な不動産取引を行なっていたと警察は見ている。
ということです。
ここで注目したいのは、余罪が40件あるものの、逮捕内容としては「4件の物件売買」という点で、この程度の取引件数は、宅建業免許を持たない普通の不動産投資家でも全然あり得る話なんですよね。
ちなみに、「宅建士の資格」と「宅建業の免許」は別物です。
宅建業の免許を取るために宅建士を置かなければならないということなので、宅建業の免許を取るためには、自分で宅建士の資格を取るか、資格を持っている人を雇う必要があります。
自分の物件を売却するだけでも免許が必要？
実を言うと、自分の所有物件を売却しただけであっても、その回数や目的によっては宅建業法違反に問われる可能性があります。
一般的に“不動産投資”というと、家賃収入を得るインカム型の投資を思い浮かべる人が多いと思います。いわゆる大家業ですね。
しかし、最近は物件価格が上がっていますから、キャピタルゲイン型の投資で売却益を狙っている方もいると思います。
ここで問題になってくるのが、キャピタルゲインを得るために物件を繰り返し売却するようなスタイルは、場合によっては宅建業とみなされることがあるということです。
宅建業法の定義
宅建業法では「業として」不動産の売買や仲介を行う者は、都道府県知事などから宅建業免許を取得することが義務付けられています。
この「業として」というのがくせ者で、法律ではこの「業」を「不特定多数の人に反復継続して、そして利益を得る目的で」行なう行為と定義しています。
そのため、不特定多数の人に反復継続して物件を売却していると、自己物件であっても宅建業に該当する可能性が出てくるわけです。
例えば土地を仕入れて、アパートを建てようと計画したとします。
ところが、建築費が高騰しているので結局建物は建てずに、土地を複数の区画に分けて売却するとします。
そうすると、これは「業」とみなされて、免許が無いと違法ということになってしまいます。
反復継続の基準
では、「反復継続」というのが何回までならセーフなのか？という話ですが、これについて明確な回数の基準はありません。
今回の逮捕事例から見ると、その人の投資スタイルや売却理由、反復継続性、利益の規模などから総合的に判断しているようです。
一方で、悪質性が高いケースや開発目的とみなされるような行為には、厳しい対応がされがちです。
過去の判例では、お寺が所有していた土地を3、40区画に分けて売却したケースがありますが、これはもう開発業者になってしまうので完全にアウトなわけです。
宅建業免許は必要か？
では、不動産投資家は全員、宅建業免許を取った方がいいのでしょうか？これについては、投資スタイルによると思います。
宅建業免許を取得した方がいい人
宅建業免許があった方がいい人は、例えば以下に当てはまるケースが挙げられます。
• 物件の売買（自分の所有物件を売って買い替えるなど）を年2～3件実行している
• 土地や建物を仕入れて、売却して利益を得る行為をビジネスとして営んでいる
• 将来的に不特定多数に売却して出口を取ろうと考えている
こういった場合には、宅建業免許はあらかじめ取っておいた方がいいでしょう。
宅建業者になるデメリット
ただ、宅建業者になると色々な義務も増えてきますので、これがデメリットとも言えます。
その義務とは、
• 契約不適合責任の免責ができない：一般の人であれば、「仮に物件に瑕疵があったとしても、現状渡しで文句を言わないでね」という売買契約ができます。しかし、業者になると原則2年間は契約不適合責任を負わないといけません。
• 重要事項説明をしなければならない：契約の前に重要事項説明書を作成し、重要事項を説明する必要があります。
結論：売買を頻繁にしない人は宅建業の免許も宅建士の資格も不要
繰り返しになりますが、規模を今後拡大していくのであれば、宅建業の免許取得は早いうちにやっておいた方がいいでしょう。しかし、売買を頻繁にしないのであれば、宅建士の資格も宅建業の免許も取る必要はないと思います。
宅建士は近年、非常に難しい資格の1つと言われており、ハードルも高いですしね。
不動産投資の成功に、宅建士の資格があるかないかは関係ありません。
宅建士の資格は法律の知識を詰め込むだけなので、あまり意味はないと思います。
むしろ、不動産投資の実務に直結する、不動産実務検定を受けることをおすすめします。
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