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再建築不可物件を再建築可能にする方法
公開日: 2025年04月14日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
物件を探していると、利回りの良い物件に目が留まることがあると思います。
しかし、そうした物件はかなりの確率で「再建築不可」という但し書きが記載されています。
そこで今回は、「再建築不可物件を再建築可能にする方法」というテーマでお話ししていきます。ぜひ最後までご覧ください！
再建築不可物件とは
再建築可能にする方法
建築基準法43条2項2号による特別許可
許可が下りた実例
許可を得られる可能性を事前に確認する方法
許可される可能性が高い物件の条件
まとめ
再建築不可物件とは
「再建築不可」物件とは、「幅員4m未満の道路にしか接していない土地」、あるいは「道路に2m以上接していない土地」に建っている建物などが挙げられます。
再建築不可物件は読んで字のごとく、原則として新しく家を建てたり、建て替えたりすることができません。
そのため、再建築不可と記載されている物件は非常に安く売られていることが多いです。
こういった物件を狙って購入する投資家もいますが、一般的には投資初心者は敬遠しがちです。
しかし、実はこうした再建築不可物件を再建築可能にする方法が存在するのです。
再建築可能にする方法
建築基準法43条2項2号による特別許可
一定の条件を満たせば、例外的に建て替えや増改築が可能になる制度があります。
それが、建築基準法43条2項2号に基づく、建築審査会の同意を得た特別許可です。
この条文では、原則として道路に接していない土地であっても、、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認められ、建築審査会の同意を得て特定行政庁の許可を受けた場合、建物の再建築や増築、改築が可能になると定められています。
許可が下りた実例
実際に、43条2項2号の許可が降りた事例は各地に存在しています。
例えば：
1. 隣接地に広い公園があるケース（東京都で許可された事例）： 建物自体は道路に接続していない旗竿地でしたが、公園がその土地に隣接していて、避難や消火活動が公園側からも可能であると建築審査会で判断され、建て替えが許可されました。
2. 道路に接しているが、道路として認定されていないケース（神奈川県の事例）： 幅4m以上の舗装された私道に2m以上接していましたが、その私道は建築基準法上の道路ではありませんでした。しかし、実質的には生活道路として機能しており、周辺の建物も同じような状況だったため、例外的に許可されました。
このように、避難や消火に支障がなかったり、周辺状況と調和が取れていたりするなど、類似の許可事例がある場合には、再建築不可の物件を再建築可にできることがあります。
許可を得られる可能性を事前に確認する方法
では、許可を得られるかどうかを事前に確認するにはどうすればいいのでしょうか。
実際、不動産を探していると、「43条2項2号の許可を得られれば再建築可能」という記載を目にすることがあります。
こうした記載については、実際に許可が取れるかどうか非常に気になるところです。
結論から言うと、事前に100％の確証を持つことはできません。
なぜなら、建築審査会の判断はケースバイケースで、個別の土地の状況や周辺環境、避難通路や道路との接続状況で総合的に判断されるからです。
許可される可能性が高い物件の条件
とはいえ、可能性の有無を事前に把握しておくことに越したことはありません。
では、許可される可能性が高い物件の条件とはどのような条件でしょうか。
例えば：
1. 現在すでに建物が建っていて、継続的に使用されている
2. 接道義務を満たさないとはいえ、2m以上の通路が確保されている
3. 火災時などに緊急車両の進入が物理的に可能（これは防災上の問題につながるので非常に重要です。）
4. 近隣にも同様の建物があり、地域の安全性に大きな支障がない
5. 建物の構造が小規模かつ簡易なもの（木造2階建て以下など）
などの条件が挙げられます。
これらの条件を踏まえて、購入する前に市町村の建築指導課や都市計画課に相談に行くことをお勧めします。
図面や現地写真を持参すれば、正式ではないにしても「これは通るかもしれない」「これは難しい」といった感触を得ることができます。
まとめ
というわけで今回は、再建築不可物件を再建築可能にする方法というテーマでお話ししました。
再建築不可物件に投資する場合、再建築が可能になる可能性もあるので、事前の調査をしっかり行なうべきでしょう。
不動産はそもそも宝探しのようなところがあります。
良い物件を仕入れるためには、手間だと思ってもしっかり調査すべきところは調査することが非常に重要です。
「再建築不可」だとしても、「再建築可能になるかもしれない」という視点を常に持って調査をしていただければと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
物件を探していると、利回りの良い物件に目が留まることがあると思います。
しかし、そうした物件はかなりの確率で「再建築不可」という但し書きが記載されています。
そこで今回は、「再建築不可物件を再建築可能にする方法」というテーマでお話ししていきます。ぜひ最後までご覧ください！
再建築不可物件とは
再建築可能にする方法
建築基準法43条2項2号による特別許可
許可が下りた実例
許可を得られる可能性を事前に確認する方法
許可される可能性が高い物件の条件
まとめ
再建築不可物件とは
「再建築不可」物件とは、「幅員4m未満の道路にしか接していない土地」、あるいは「道路に2m以上接していない土地」に建っている建物などが挙げられます。再建築不可物件は読んで字のごとく、原則として新しく家を建てたり、建て替えたりすることができません。
そのため、再建築不可と記載されている物件は非常に安く売られていることが多いです。
こういった物件を狙って購入する投資家もいますが、一般的には投資初心者は敬遠しがちです。
しかし、実はこうした再建築不可物件を再建築可能にする方法が存在するのです。
再建築可能にする方法
建築基準法43条2項2号による特別許可
一定の条件を満たせば、例外的に建て替えや増改築が可能になる制度があります。
それが、建築基準法43条2項2号に基づく、建築審査会の同意を得た特別許可です。
この条文では、原則として道路に接していない土地であっても、、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認められ、建築審査会の同意を得て特定行政庁の許可を受けた場合、建物の再建築や増築、改築が可能になると定められています。
許可が下りた実例
実際に、43条2項2号の許可が降りた事例は各地に存在しています。
例えば：
1. 隣接地に広い公園があるケース（東京都で許可された事例）： 建物自体は道路に接続していない旗竿地でしたが、公園がその土地に隣接していて、避難や消火活動が公園側からも可能であると建築審査会で判断され、建て替えが許可されました。
2. 道路に接しているが、道路として認定されていないケース（神奈川県の事例）： 幅4m以上の舗装された私道に2m以上接していましたが、その私道は建築基準法上の道路ではありませんでした。しかし、実質的には生活道路として機能しており、周辺の建物も同じような状況だったため、例外的に許可されました。
このように、避難や消火に支障がなかったり、周辺状況と調和が取れていたりするなど、類似の許可事例がある場合には、再建築不可の物件を再建築可にできることがあります。
許可を得られる可能性を事前に確認する方法
では、許可を得られるかどうかを事前に確認するにはどうすればいいのでしょうか。
実際、不動産を探していると、「43条2項2号の許可を得られれば再建築可能」という記載を目にすることがあります。
こうした記載については、実際に許可が取れるかどうか非常に気になるところです。
結論から言うと、事前に100％の確証を持つことはできません。
なぜなら、建築審査会の判断はケースバイケースで、個別の土地の状況や周辺環境、避難通路や道路との接続状況で総合的に判断されるからです。
許可される可能性が高い物件の条件
とはいえ、可能性の有無を事前に把握しておくことに越したことはありません。
では、許可される可能性が高い物件の条件とはどのような条件でしょうか。
例えば：
1. 現在すでに建物が建っていて、継続的に使用されている
2. 接道義務を満たさないとはいえ、2m以上の通路が確保されている
3. 火災時などに緊急車両の進入が物理的に可能（これは防災上の問題につながるので非常に重要です。）
4. 近隣にも同様の建物があり、地域の安全性に大きな支障がない
5. 建物の構造が小規模かつ簡易なもの（木造2階建て以下など）
などの条件が挙げられます。
これらの条件を踏まえて、購入する前に市町村の建築指導課や都市計画課に相談に行くことをお勧めします。
図面や現地写真を持参すれば、正式ではないにしても「これは通るかもしれない」「これは難しい」といった感触を得ることができます。
まとめ
というわけで今回は、再建築不可物件を再建築可能にする方法というテーマでお話ししました。再建築不可物件に投資する場合、再建築が可能になる可能性もあるので、事前の調査をしっかり行なうべきでしょう。
不動産はそもそも宝探しのようなところがあります。
良い物件を仕入れるためには、手間だと思ってもしっかり調査すべきところは調査することが非常に重要です。
「再建築不可」だとしても、「再建築可能になるかもしれない」という視点を常に持って調査をしていただければと思います。
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