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不良入居者を見抜くとっておきの方法
公開日: 2025年04月24日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「不良入居者を見抜く方法」についてお話ししたいと思います。
不動産投資において、最も厄介なトラブルの一つが不良入居者の存在です。
僕自身も、ある入居者を受け入れた途端に家賃滞納が始まり、最終的に夜逃げされてしまった・・・という経験があります。
この時は、裁判して追い出すために最初の3ヶ月は督促をせずに待ち、次に内容証明を送ろうとした矢先に夜逃げされてしまい、結局5〜6ヶ月後に自力救済によって部屋を取り戻しました。
最終的に僕は、約半年分の家賃を損失することになってしまったのです。
こういった事態を避けるためには、入居の段階で不良入居者を見抜く目が必要です。
そこで今回は、審査だけでは見抜けない本質に迫るための、実践的かつ現場目線のチェックポイントをお伝えしたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
面接だけでは見抜けない不良入居者
免許証で不良入居者を見抜く方法
住所変更の履歴をチェック
免許証番号で偽造を見抜く
リスクを最小化する契約条件
面接だけでは見抜けない不良入居者
不良入居者を見抜くためには、まず入居審査が重要です。
しかし、入居者と直接会って話したところで、見た目や受け答えだけではなかなか判断できません。見せかけの好印象なんて、いくらでも意図的に作れるからです。
また、面談では好印象でも入居後に豹変するケースもあります。
つまり、面談だけでは限界があるということです。
そのため、面談だけに頼らない「裏取り」のような調査方法が必要になります。
免許証で不良入居者を見抜く方法
まずやっていただきたいのが、免許証で不良入居者を見抜く方法です。
昨今はアリバイ会社のようなものが存在しています。
例えば、偽の職場の在籍証明書を発行したり、在席確認のための電話応答を代行したりするような業者が存在しています。
同じ流れで、免許証が偽造されることもあり得ます。
冒頭のケースでは、かくいう僕も免許証が偽造されていたことに気づくことができませんでした。
しかし、免許証から不良入居者を見抜くテクニックがあります。
住所変更の履歴をチェック
まず、免許証の裏面を見てください。
引越して住所が変わると裏面にその履歴が記載されるのですが、短期間で何度も引越しをしている場合は要注意です。
短い期間で引越している履歴が見つかった場合には、その理由をしっかり聞いて判断するようにしましょう。
免許証番号で偽造を見抜く
さらに確実な方法は、免許証番号の構成で偽造や嘘を見抜くことです。
12桁の免許証番号の各部分には意味があります。
1. 最初の2桁：
初めて免許を取得した都道府県の番号が記載されています。例えば東京なら「30」、大阪なら「62」です。ですので、「免許証を取得した時の都道府県はどこでしたか？」と聞いて、番号と答えが一致するか確認しましょう。
2. 3〜4桁目：
免許証を初めて取得した西暦の下2桁が記載されています。例えば、僕の場合は1986年に原付免許を取得したので「86」と記載されています。ですので、「免許を取得した年はいつですか？」と聞いて、この数字と照合します。
3. 最後の1桁：
免許証の再発行の回数を示しています。通常は「0」ですが、僕は一回だけ免許証をなくしたことがあって「1」になっています。ですので、「免許証を無くしたことはありますか？」と質問して確認しましょう。特に、ここの数字が「2」や「3」になっている場合は要注意です。免許証の再発行を頻繁に繰り返すような人は、偽名などのリスクが高いかもしれません。
リスクを最小化する契約条件
ここまでやっても、審査をかいくぐって入居してしまう人がいるかもしれませんので、契約条件でリスクを最小化する方法が必要です。
1. 短期の定期借家契約で様子を見る：
定期借家契約であれば、期間満了とともに契約を終了させることができます。初回の契約期間中に問題がなければ再契約するという形を取ればいいでしょう。また、3ヶ月間とか、長くても364日以下（1年未満）の契約にすれば、6ヶ月前の契約終了通告も不要になります。
2. 滞納保証契約の締結後に鍵を渡す：
滞納保証会社の審査が通過して、保証契約が締結された後に鍵を渡すことが重要です。実は、冒頭の僕のケースでは、保証会社の審査は通過していたものの、保証契約を締結する前に客付け会社が鍵を渡してしまったため、保証会社からの家賃保証がされませんでした。なので、絶対に保証契約の締結前には鍵を渡さないようにしましょう。
3. 短期解約違約金の設定：入居後にクレーマーになる人もいます。短期での退去に対する対策として、短期解約違約金を設定することが重要です。
この3点セットを押さえておけば、不良入居者に当たったとしても被害を最小限に抑えることができます。ぜひ覚えておいてください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「不良入居者を見抜く方法」についてお話ししたいと思います。
不動産投資において、最も厄介なトラブルの一つが不良入居者の存在です。
僕自身も、ある入居者を受け入れた途端に家賃滞納が始まり、最終的に夜逃げされてしまった・・・という経験があります。
この時は、裁判して追い出すために最初の3ヶ月は督促をせずに待ち、次に内容証明を送ろうとした矢先に夜逃げされてしまい、結局5〜6ヶ月後に自力救済によって部屋を取り戻しました。
最終的に僕は、約半年分の家賃を損失することになってしまったのです。
こういった事態を避けるためには、入居の段階で不良入居者を見抜く目が必要です。
そこで今回は、審査だけでは見抜けない本質に迫るための、実践的かつ現場目線のチェックポイントをお伝えしたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
面接だけでは見抜けない不良入居者
免許証で不良入居者を見抜く方法
住所変更の履歴をチェック
免許証番号で偽造を見抜く
リスクを最小化する契約条件
面接だけでは見抜けない不良入居者
不良入居者を見抜くためには、まず入居審査が重要です。しかし、入居者と直接会って話したところで、見た目や受け答えだけではなかなか判断できません。見せかけの好印象なんて、いくらでも意図的に作れるからです。
また、面談では好印象でも入居後に豹変するケースもあります。
つまり、面談だけでは限界があるということです。
そのため、面談だけに頼らない「裏取り」のような調査方法が必要になります。
免許証で不良入居者を見抜く方法
まずやっていただきたいのが、免許証で不良入居者を見抜く方法です。昨今はアリバイ会社のようなものが存在しています。
例えば、偽の職場の在籍証明書を発行したり、在席確認のための電話応答を代行したりするような業者が存在しています。
同じ流れで、免許証が偽造されることもあり得ます。
冒頭のケースでは、かくいう僕も免許証が偽造されていたことに気づくことができませんでした。
しかし、免許証から不良入居者を見抜くテクニックがあります。
住所変更の履歴をチェック
まず、免許証の裏面を見てください。
引越して住所が変わると裏面にその履歴が記載されるのですが、短期間で何度も引越しをしている場合は要注意です。
短い期間で引越している履歴が見つかった場合には、その理由をしっかり聞いて判断するようにしましょう。
免許証番号で偽造を見抜く
さらに確実な方法は、免許証番号の構成で偽造や嘘を見抜くことです。
12桁の免許証番号の各部分には意味があります。
1. 最初の2桁：
初めて免許を取得した都道府県の番号が記載されています。例えば東京なら「30」、大阪なら「62」です。ですので、「免許証を取得した時の都道府県はどこでしたか？」と聞いて、番号と答えが一致するか確認しましょう。
2. 3〜4桁目：
免許証を初めて取得した西暦の下2桁が記載されています。例えば、僕の場合は1986年に原付免許を取得したので「86」と記載されています。ですので、「免許を取得した年はいつですか？」と聞いて、この数字と照合します。
3. 最後の1桁：
免許証の再発行の回数を示しています。通常は「0」ですが、僕は一回だけ免許証をなくしたことがあって「1」になっています。ですので、「免許証を無くしたことはありますか？」と質問して確認しましょう。特に、ここの数字が「2」や「3」になっている場合は要注意です。免許証の再発行を頻繁に繰り返すような人は、偽名などのリスクが高いかもしれません。
リスクを最小化する契約条件
ここまでやっても、審査をかいくぐって入居してしまう人がいるかもしれませんので、契約条件でリスクを最小化する方法が必要です。
1. 短期の定期借家契約で様子を見る：
定期借家契約であれば、期間満了とともに契約を終了させることができます。初回の契約期間中に問題がなければ再契約するという形を取ればいいでしょう。また、3ヶ月間とか、長くても364日以下（1年未満）の契約にすれば、6ヶ月前の契約終了通告も不要になります。
2. 滞納保証契約の締結後に鍵を渡す：
滞納保証会社の審査が通過して、保証契約が締結された後に鍵を渡すことが重要です。実は、冒頭の僕のケースでは、保証会社の審査は通過していたものの、保証契約を締結する前に客付け会社が鍵を渡してしまったため、保証会社からの家賃保証がされませんでした。なので、絶対に保証契約の締結前には鍵を渡さないようにしましょう。
3. 短期解約違約金の設定：入居後にクレーマーになる人もいます。短期での退去に対する対策として、短期解約違約金を設定することが重要です。
この3点セットを押さえておけば、不良入居者に当たったとしても被害を最小限に抑えることができます。ぜひ覚えておいてください。
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