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これで安心！アパート売却時に絶対に気をつけたい重要ポイント
公開日: 2025年04月30日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、将来アパートを売却する際に特に注意すべき点についてお話しします。
不動産を売却すると多額の税金がかかりますが、収益不動産であるアパートの場合、マイホーム売却時に使える「3,000万円の特別控除」や「買い替え特例」などが適用されません。
そこで、今回は収益不動産の出口戦略を取る際の注意点に絞って解説していこうと思います。ぜひ最後までご覧ください！
譲渡所得税の違いを理解する
長期譲渡と短期譲渡の違い
判定基準となる日付に注意
個人と法人の違い
譲渡益の計算方法
アパート売却時の節税ポイント
まとめ
譲渡所得税の違いを理解する
長期譲渡と短期譲渡の違い
まず重要なのは、長期譲渡と短期譲渡の違いについて理解することです。
この違いによって、税金が2倍も変わってきます。
これはマイホームを売る時も、アパートを売る時も同じです。
簡潔に言うと、不動産の所有期間によって税率が大きく変わります：
• 5年以下の場合：短期譲渡所得として約40％の税金
• 5年を超える場合：長期譲渡所得として約20％の税金
5年以下か5年超かで税金が2倍も変わってくるわけですから、非常に重要なんですよね。
判定基準となる日付に注意
しかし、5年以上所有していたとしても、短期譲渡所得になってしまうことがあります。
5年を超えているかどうかの判断基準は、売却日ではなく売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかということなんですよね。
例えば、2025年中に不動産を売却する場合：
• 2019年12月31日以前に取得した場合：長期譲渡所得扱い（税率約20％）
• 2020年1月1日以降に取得した場合：短期譲渡所得扱い（税率約40％）
となります。
具体例として、2020年7月1日に購入したアパートを2025年8月20日に売却した場合、暦の上では5年が経過していますが、2025年1月1日時点では5年を経過していないため、短期譲渡所得として課税されてしまうということです。
これを知らないと、税金が倍も違ってきてしまいます。
個人と法人の違い
ただ、この長期・短期の違いが適用されるのは個人の場合だけで、法人には関係ありません。
法人で保有しているアパートを売却した際の売却益は、すべて事業所得として扱われ、他の事業と合算して法人税がかかります。
保有期間は関係ないので、5年を超えているかどうかを気にせず、最適なマーケットタイミングで不動産売却判断ができるというメリットがあります。
さらに、法人は経費にできる範囲が個人よりも広いため、売却時の利益を圧縮しやすくなっています。
例えば、新たな物件を取得して減価償却費を計上したり、社用車を購入したりして利益を圧縮したりすることも可能です。
このような理由から、一定規模の不動産投資をしている方にとっては法人化をした方がメリットが大きいといえます。
譲渡益の計算方法
ただし、譲渡益の計算方法には注意が必要です。
マイホーム売却時の譲渡益の計算方法は「売却価格－取得価格－譲渡経費」ですが、事業用不動産の場合は違います。
事業用不動産の売却時の譲渡益の計算方法は「売却価格－簿価－譲渡経費」になります。
簿価とは減価償却をした後の未償却残高のことです。
具体例：アパートを3,000万円で10年前に購入し、同じ価格の3,000万円で売却する場合
• マイホームの場合：譲渡益は0円
• 事業用不動産の場合：減価償却累計額が1,000万円であれば、簿価は2,000万円となり、譲渡益は1,000万円（3,000万円－2,000万円）になります
つまり、購入時と同じ価格で売却しても、事業用不動産の場合は1,000万円の利益が出た扱いになるのです。
運用期間中に減価償却費として節税できた分は、最終的に売却時に利益として加算される、という点に注意が必要です。
アパート売却時の節税ポイント
ということで以下、アパート売却時の節税ポイントを簡単にまとめます。
- 個人の場合は、長期譲渡所得に該当するタイミングまで売却を待つ（5年超）
- 仲介手数料、登記費用、測量費などをしっかり経費に計上する
- 土地と建物の按分比率に注意する
減価償却を多くするために建物部分の価格を高くすると、売却時にその分が利益として課税されるため、将来の売却も見据えたバランスの取れた按分計算が必要
- 10年以上保有していれば、事業用資産の買い換え特例が利用できる
利益が出ても将来に繰り延べられる制度なので、事業用資産として10年以上活用していれば買い換え特例が利用できる
まとめ
というわけで今回は、これで安心！アパート売却時に絶対気をつけたい重要ポイント！というテーマでお話ししました。
アパートを売る時は、いつ売るか、どのように減価償却しているか、どれだけ経費を積み上げられるかといった要素をしっかり理解しておかないと、税金が大きく変わってしまうので注意してください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、将来アパートを売却する際に特に注意すべき点についてお話しします。
不動産を売却すると多額の税金がかかりますが、収益不動産であるアパートの場合、マイホーム売却時に使える「3,000万円の特別控除」や「買い替え特例」などが適用されません。
そこで、今回は収益不動産の出口戦略を取る際の注意点に絞って解説していこうと思います。ぜひ最後までご覧ください！
譲渡所得税の違いを理解する
長期譲渡と短期譲渡の違い
判定基準となる日付に注意
個人と法人の違い
譲渡益の計算方法
アパート売却時の節税ポイント
まとめ
譲渡所得税の違いを理解する
長期譲渡と短期譲渡の違い
まず重要なのは、長期譲渡と短期譲渡の違いについて理解することです。
この違いによって、税金が2倍も変わってきます。
これはマイホームを売る時も、アパートを売る時も同じです。
簡潔に言うと、不動産の所有期間によって税率が大きく変わります：
• 5年以下の場合：短期譲渡所得として約40％の税金
• 5年を超える場合：長期譲渡所得として約20％の税金
5年以下か5年超かで税金が2倍も変わってくるわけですから、非常に重要なんですよね。
判定基準となる日付に注意
しかし、5年以上所有していたとしても、短期譲渡所得になってしまうことがあります。
5年を超えているかどうかの判断基準は、売却日ではなく売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかということなんですよね。
例えば、2025年中に不動産を売却する場合：
• 2019年12月31日以前に取得した場合：長期譲渡所得扱い（税率約20％）
• 2020年1月1日以降に取得した場合：短期譲渡所得扱い（税率約40％）
となります。
具体例として、2020年7月1日に購入したアパートを2025年8月20日に売却した場合、暦の上では5年が経過していますが、2025年1月1日時点では5年を経過していないため、短期譲渡所得として課税されてしまうということです。
これを知らないと、税金が倍も違ってきてしまいます。
個人と法人の違い
ただ、この長期・短期の違いが適用されるのは個人の場合だけで、法人には関係ありません。法人で保有しているアパートを売却した際の売却益は、すべて事業所得として扱われ、他の事業と合算して法人税がかかります。
保有期間は関係ないので、5年を超えているかどうかを気にせず、最適なマーケットタイミングで不動産売却判断ができるというメリットがあります。
さらに、法人は経費にできる範囲が個人よりも広いため、売却時の利益を圧縮しやすくなっています。
例えば、新たな物件を取得して減価償却費を計上したり、社用車を購入したりして利益を圧縮したりすることも可能です。
このような理由から、一定規模の不動産投資をしている方にとっては法人化をした方がメリットが大きいといえます。
譲渡益の計算方法
ただし、譲渡益の計算方法には注意が必要です。マイホーム売却時の譲渡益の計算方法は「売却価格－取得価格－譲渡経費」ですが、事業用不動産の場合は違います。
事業用不動産の売却時の譲渡益の計算方法は「売却価格－簿価－譲渡経費」になります。
簿価とは減価償却をした後の未償却残高のことです。
具体例：アパートを3,000万円で10年前に購入し、同じ価格の3,000万円で売却する場合
• マイホームの場合：譲渡益は0円
• 事業用不動産の場合：減価償却累計額が1,000万円であれば、簿価は2,000万円となり、譲渡益は1,000万円（3,000万円－2,000万円）になります
つまり、購入時と同じ価格で売却しても、事業用不動産の場合は1,000万円の利益が出た扱いになるのです。
運用期間中に減価償却費として節税できた分は、最終的に売却時に利益として加算される、という点に注意が必要です。
アパート売却時の節税ポイント
ということで以下、アパート売却時の節税ポイントを簡単にまとめます。- 個人の場合は、長期譲渡所得に該当するタイミングまで売却を待つ（5年超）
- 仲介手数料、登記費用、測量費などをしっかり経費に計上する
- 土地と建物の按分比率に注意する
減価償却を多くするために建物部分の価格を高くすると、売却時にその分が利益として課税されるため、将来の売却も見据えたバランスの取れた按分計算が必要 - 10年以上保有していれば、事業用資産の買い換え特例が利用できる
利益が出ても将来に繰り延べられる制度なので、事業用資産として10年以上活用していれば買い換え特例が利用できる
まとめ
というわけで今回は、これで安心！アパート売却時に絶対気をつけたい重要ポイント！というテーマでお話ししました。アパートを売る時は、いつ売るか、どのように減価償却しているか、どれだけ経費を積み上げられるかといった要素をしっかり理解しておかないと、税金が大きく変わってしまうので注意してください。
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