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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

最近、コンビニの“上げ底弁当”が話題になっていますね。

先日、当社のスタッフものり弁を購入し、あまりにご飯が薄く敷かれていたので箸がすぐに底に当たってしまった・・・とガッカリしていました。

これはのり弁に限った話でなく、ポテトチップスや牛乳など、価格は据え置きでも内容量は減っているという“ステルス値上げ”が様々なところで見られています。

しかしこの上げ底商法、実は食品業界に限らず不動産業界でもずっと前から当たり前のように行なわれてきているんですよね。

そこで、今回のブログでは、

・不動産業界がステルス値上げを繰り返す理由
・昨今の不動産価格が上昇している理由
・今、日本で中古マンションを購入するなら築〇年がおすすめか？

についてお話しします。ぜひ最後までご覧ください。

 

不動産業界がステルス値上げを繰り返す理由

冒頭でもお話ししたとおり、不動産業界でもステルス値上げは当たり前のように行なわれてきました。

例えば、2013年の首都圏の新築マンションの平均専有面積は70.77平米あったそうですが、2023年には66.10平米と約4.7平米ほど小さくなり、この10年で実に約6.6％も専有面積が狭くなっています。

一方で不動産価格の変動はどうかというと、2013年の平均価格は4,929万円だったのが、2023年には8,101万円と約64％もアップしています。

面積が減っている上に価格も上がっており、もはや“ステルス”ですらありません。

しかし、これは日本だけでなく新興国の不動産でも同様です。

物価が上昇すれば、土地の値段も建築費も当然上がっていくので、新しいプロジェクトほど専有面積は狭くなっているんですね。

インフレ率とともに給料も上がっていけばいいのですが、そうでない場合には不動産ばかり価格が上がってしまい、人々が購入できなくなってしまいます。

では、デベロッパーはどこで折り合いをつけるかというと、専有面積を減らして価格を据え置くか、人々がギリギリ買える値段まで値上げします（5％～10％程度）。

僕が住んでいるマレーシアも同様で、10年前は3,000万円だった3LDKが、今は2DKでも3,500万円くらいになっています。

さらに、昔は標準装備となっていた食器洗浄機やエアコンなどは、今はオプション扱いになっています。

 

価格も上がっているが性能も上がっている

ただし、一方で進化している部分もあります。

特に日本の場合、耐震性や断熱性など、見えない部分の品質が大きく向上しています。

コンクリートの厚みも180ミリから200ミリにアップしていたり、吹き付けの断熱材は、昔は30ミリだったのが50ミリになって断熱性能が向上していたりします。

窓のサッシも防音や断熱性能が上がっているものを使用したりして、直接的には分かりにくいですが、省エネ・快適性の面で性能アップしてきています。

 

日本で中古マンションを購入するなら築何年の物件がいい？

以上のように、だんだん面積は狭くなりつつも、性能は上がってきているというわけです。

では、「ある程度の広さを確保しつつ、ある程度の性能も持っている」お得なマンションはいつ頃建てられたものといえるでしょうか？

ズバリ言うと、日本で中古マンションを購入するなら「2010年～2014年くらいに建てられたマンション」がお得だと思います。

住宅業界では、2000年に「住宅品質確保促進法（品確法）」、2009年に「住宅瑕疵担保履行法」が施行され、手抜き工事の類が厳密に管理されるようになりました。

こういった理由から、2010年以降のマンションというのは、品質の信頼性が担保されているといえます。

しかも、今と比べて面積も広いですし、2010年～2011年頃はリーマンショック直後ということもあり、当時のマンション価格は最安値付近でした。

当時のデベロッパーの立場からすれば、いくら景気が悪くてもマンションを売らないといけませんから、仕方なく安値で販売していたという背景もあります。

つまり、広さや装備、品質、価格のバランスが取れていてコスパのいい物件を買いたいなら、現時点で築15年前後のマンションが狙い目ということがわかってくるわけですね。

建築費・人件費の高騰によって不動産価格がどんどん上昇する今、狭いマンションでも1億円以上することは珍しくありません。

そのような中でも「住まいが欲しい！」という人は、ぜひ参考にしてみてください。


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