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民泊180日ルールの対応策を考えてみた。ウラケンが考える、民泊の効率的な運用戦略とは？
公開日: 2025年05月30日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日も民泊に関するお話をしようと思います。
前回のブログでは、民泊新法でなぜ180日ルールというものが設定されたのか、その背景について4つのポイントをお話しさせていただきました。
そこで今回は、この180日ルールを守りつつ、効率的な民泊運用をしていくためにはどうすればいいのか？という点について考えてみます。ぜひ最後までご覧ください！
現在の民泊市場の状況
インバウンド需要の急増
ホテル需給の逼迫
民泊新法での運営について
180日ルールの制約
180日でも十分な収益性
実体験からの検証
180日ルール対応策の課題
残り180日の運用方法
切り替え時期の読みにくさ
ウラケンが考える、民泊の効率的な運用戦略
繁忙期集中戦略
インバウンド需要の繁忙期分析
最適な運用スケジュール
将来的な展開について
まとめ
現在の民泊市場の状況
インバウンド需要の急増
先日も述べたとおり、日本では今、民泊が爆増しています。
その理由は、円安の影響によるインバウンド需要の増加です。
事実、今年の訪日外国人数は4,000万人を突破する勢いとなっています。
ホテル需給の逼迫
そんな状況の中、ホテル価格が高騰し、予約も取りづらいという状況になっています。
その結果として、民泊が注目を浴び、民泊を運営している人は高い利回りを叩き出しているという状況があるわけです。
民泊新法での運営について
180日ルールの制約
ということで、お持ちの物件の立地にもよりますが、もし可能であれば皆さんにもぜひ民泊にチャレンジしていただきたいと思います。
民泊は住宅宿泊事業法（民泊新法）の枠組みの中で、届出を提出するだけで運営することができます。
ただし、繰り返しになりますが、この民泊新法下では年間180日までしか運営できないという制限があります。
これは、既存のホテル業界を守る目的や、周辺住民に迷惑をかけないように牽制する目的がある・・・と前回のブログでお話ししました。
180日でも十分な収益性
そんなわけで、「年間180日しか運営できないんじゃ、あまり儲からないのでは？」と考える方が多いかもしれません。
しかし、実は1泊あたりの単価は上がってきているんですよね。
僕も海外でAirbnbを利用して宿泊することがありますが、円安の影響もあって、日本の民泊より古くて狭い物件がずいぶん割高なことはよくあります。
なので、1泊あたりの単価はまだまだ上昇余地があると思います。
僕の周りでも、民泊を運営して15％～50％の利回りを得ている人が多いです。
通常の賃貸経営で7～8％くらいの利回りしか得られていない方は、民泊に切り替えるだけで15％以上の利回りを叩き出すことができる可能性があると思います。
実体験からの検証
実際、僕も15平米の3点式ユニットバスのワンルームアパートを民泊で運用したことがあります。
立地的な難があったのと狭すぎるということもあって、そこまで高い利回りは望めませんでしたが、それでも15％くらいの利回りにはなりました。
ですので、観光地や都心部の好立地物件であれば、たとえ築年数が古くても内装リフォームをしっかりして、集客戦略を緻密に練っていくことで、もっと高い利回りを叩き出すことができるでしょう。
180日ルール対応策の課題
残り180日の運用方法
ただ、やはり180日しか運用できないとなると、残りの180日はどうやって運用すればいいのか？という問題があります。
民泊新法に基づく届出制度の範囲内でやるのであれば、基本的に残りの180日はマンスリーで運用するしかないと思います。
ウィークリーにしてしまうと、民泊運用とみなされて180日にプラス加算されてしまいますが、1ヶ月以上のマンスリーであれば通常の賃貸運用とみなされるので、180日にはカウントされません。
切り替え時期の読みにくさ
しかし、マンスリー運用にすると言っても、切り替え時期をいつにするのかは非常に難しい問題です。
例えば、1月1日から民泊を開始し、1月の運用は20日間だけ、2月は15日間だけ、3月はフル稼働・・・というようにやっていくと、マンスリーに切り替える時期が読めなかったりします。
ウラケンが考える、民泊の効率的な運用戦略
繁忙期集中戦略
そこで、僕が考える効率的な民泊運用の方法は「繁忙期集中戦略」です。
これは、繁忙期を狙って集中的に民泊を運用するというものです。
繁忙期であれば宿泊単価も高くなりますし、稼働率も高まります。
繁忙期になる時期をしっかり調査して、その時期だけ民泊として運用して、それ以外は他の形（マンスリー運用など）で回すという考え方です。
インバウンド需要の繁忙期分析
そのためには、インバウンド需要の繁忙期分析が欠かせません。
例えば、現在日本で大多数を占めているインバウンド観光客は中国、韓国、台湾です。
特に、中華圏では毎年1～2月が春節ですが、この時期に彼らは一斉に長期の休暇を取り、海外へ旅行します。
一方、5月は日本人のゴールデンウィークで人が動きます。
また、最近は欧米客も増えてきていますが、欧米の夏期休暇は7～8月です。
彼らは日本のような1週間程度のお盆休みではなく、1ヶ月もの長期休暇を取得して夏を楽しんだりします。
また、10月には中国の国慶節もあります。
最適な運用スケジュール
以上の分析から、1月、2月、5月、7月、8月、10月を民泊として運営し、その他はマンスリー運用にするという形をとれば、無駄なく稼働率を稼げて、かつ客室単価も高く設定できます。
また、あらかじめマンスリー運用ができる月を決めておくことで、結果的に無駄なく最適な収益を叩き出せるのではないかと思っています。
将来的な展開について
もちろん、最初から旅館業の許可を取得して通年運用できるようにしてもいいのですが、手間もコストも大きいです。
なので、まずは民泊新法下で届出を出してスタートし、軌道に乗ってきたら許可を取得して通年運用するのが賢いステップだと思います。
まとめ
以上、「民泊180日ルールの対応策」についてお話ししました。
とにかく、民泊は今まさにチャンスのど真ん中にあると思いますので、立地のいいところに物件をお持ちの方は、ぜひ民泊運用を考えてみていただければと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日も民泊に関するお話をしようと思います。
前回のブログでは、民泊新法でなぜ180日ルールというものが設定されたのか、その背景について4つのポイントをお話しさせていただきました。
そこで今回は、この180日ルールを守りつつ、効率的な民泊運用をしていくためにはどうすればいいのか？という点について考えてみます。ぜひ最後までご覧ください！
現在の民泊市場の状況
インバウンド需要の急増
ホテル需給の逼迫
民泊新法での運営について
180日ルールの制約
180日でも十分な収益性
実体験からの検証
180日ルール対応策の課題
残り180日の運用方法
切り替え時期の読みにくさ
ウラケンが考える、民泊の効率的な運用戦略
繁忙期集中戦略
インバウンド需要の繁忙期分析
最適な運用スケジュール
将来的な展開について
まとめ
現在の民泊市場の状況
インバウンド需要の急増
先日も述べたとおり、日本では今、民泊が爆増しています。
その理由は、円安の影響によるインバウンド需要の増加です。
事実、今年の訪日外国人数は4,000万人を突破する勢いとなっています。
ホテル需給の逼迫
そんな状況の中、ホテル価格が高騰し、予約も取りづらいという状況になっています。
その結果として、民泊が注目を浴び、民泊を運営している人は高い利回りを叩き出しているという状況があるわけです。
民泊新法での運営について
180日ルールの制約
ということで、お持ちの物件の立地にもよりますが、もし可能であれば皆さんにもぜひ民泊にチャレンジしていただきたいと思います。
民泊は住宅宿泊事業法（民泊新法）の枠組みの中で、届出を提出するだけで運営することができます。
ただし、繰り返しになりますが、この民泊新法下では年間180日までしか運営できないという制限があります。
これは、既存のホテル業界を守る目的や、周辺住民に迷惑をかけないように牽制する目的がある・・・と前回のブログでお話ししました。
180日でも十分な収益性
そんなわけで、「年間180日しか運営できないんじゃ、あまり儲からないのでは？」と考える方が多いかもしれません。
しかし、実は1泊あたりの単価は上がってきているんですよね。
僕も海外でAirbnbを利用して宿泊することがありますが、円安の影響もあって、日本の民泊より古くて狭い物件がずいぶん割高なことはよくあります。
なので、1泊あたりの単価はまだまだ上昇余地があると思います。
僕の周りでも、民泊を運営して15％～50％の利回りを得ている人が多いです。
通常の賃貸経営で7～8％くらいの利回りしか得られていない方は、民泊に切り替えるだけで15％以上の利回りを叩き出すことができる可能性があると思います。
実体験からの検証
実際、僕も15平米の3点式ユニットバスのワンルームアパートを民泊で運用したことがあります。
立地的な難があったのと狭すぎるということもあって、そこまで高い利回りは望めませんでしたが、それでも15％くらいの利回りにはなりました。
ですので、観光地や都心部の好立地物件であれば、たとえ築年数が古くても内装リフォームをしっかりして、集客戦略を緻密に練っていくことで、もっと高い利回りを叩き出すことができるでしょう。
180日ルール対応策の課題
残り180日の運用方法
ただ、やはり180日しか運用できないとなると、残りの180日はどうやって運用すればいいのか？という問題があります。
民泊新法に基づく届出制度の範囲内でやるのであれば、基本的に残りの180日はマンスリーで運用するしかないと思います。
ウィークリーにしてしまうと、民泊運用とみなされて180日にプラス加算されてしまいますが、1ヶ月以上のマンスリーであれば通常の賃貸運用とみなされるので、180日にはカウントされません。
切り替え時期の読みにくさ
しかし、マンスリー運用にすると言っても、切り替え時期をいつにするのかは非常に難しい問題です。
例えば、1月1日から民泊を開始し、1月の運用は20日間だけ、2月は15日間だけ、3月はフル稼働・・・というようにやっていくと、マンスリーに切り替える時期が読めなかったりします。
ウラケンが考える、民泊の効率的な運用戦略
繁忙期集中戦略
そこで、僕が考える効率的な民泊運用の方法は「繁忙期集中戦略」です。
これは、繁忙期を狙って集中的に民泊を運用するというものです。
繁忙期であれば宿泊単価も高くなりますし、稼働率も高まります。
繁忙期になる時期をしっかり調査して、その時期だけ民泊として運用して、それ以外は他の形（マンスリー運用など）で回すという考え方です。
インバウンド需要の繁忙期分析
そのためには、インバウンド需要の繁忙期分析が欠かせません。
例えば、現在日本で大多数を占めているインバウンド観光客は中国、韓国、台湾です。
特に、中華圏では毎年1～2月が春節ですが、この時期に彼らは一斉に長期の休暇を取り、海外へ旅行します。
一方、5月は日本人のゴールデンウィークで人が動きます。
また、最近は欧米客も増えてきていますが、欧米の夏期休暇は7～8月です。
彼らは日本のような1週間程度のお盆休みではなく、1ヶ月もの長期休暇を取得して夏を楽しんだりします。
また、10月には中国の国慶節もあります。
最適な運用スケジュール
以上の分析から、1月、2月、5月、7月、8月、10月を民泊として運営し、その他はマンスリー運用にするという形をとれば、無駄なく稼働率を稼げて、かつ客室単価も高く設定できます。
また、あらかじめマンスリー運用ができる月を決めておくことで、結果的に無駄なく最適な収益を叩き出せるのではないかと思っています。
将来的な展開について
もちろん、最初から旅館業の許可を取得して通年運用できるようにしてもいいのですが、手間もコストも大きいです。なので、まずは民泊新法下で届出を出してスタートし、軌道に乗ってきたら許可を取得して通年運用するのが賢いステップだと思います。
まとめ
以上、「民泊180日ルールの対応策」についてお話ししました。とにかく、民泊は今まさにチャンスのど真ん中にあると思いますので、立地のいいところに物件をお持ちの方は、ぜひ民泊運用を考えてみていただければと思います。
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