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マンションバブルが崩壊しない方がいい理由
公開日: 2025年06月02日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
皆さんご存知のとおり、今、首都圏のマンション価格が高騰しています。
最近では、それが波及して地方の住宅価格も高騰しているという話があります。
こうなると、皆さんの中には「マンション価格はそろそろ下がってくるのではないか？」「マンションバブルは弾けるのではないか？」という予想をしている方も少なくないかもしれません。
そこで本日は、マンションバブルの崩壊について、ウラケンの見解をお話ししたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
現在の市場状況
円高基調と金利の動向
マンション価格の現状分析
国交省の不動産価格指数から見る動向
なぜマンションバブル崩壊しない方がいいのか
バブル崩壊のメカニズム
現在のデベロッパーの状況
中古マンション市場の活性化というメリット
新築から中古への流れ
マンションの資産化と、住み替えの容易化
価格調整の見通し
インフレによる給料の上昇
過去30年のデフレからの回復
海外投資家がもたらす影響と価格調整
円高時の海外投資家の動向
実際の外国人購入比率
今後の健全な調整への期待
急激な価格上昇への懸念
調整のタイミング
現在の市場状況
まず、現在の市場状況を簡単におさらいしておきましょう。
円高基調と金利の動向
2024年後半から2025年前半にかけて、為替の大きな流れとしては円高基調になってきています。
とはいえ米国の利下げが進んでいませんので、日米の金利差はなかなか縮まっていません。
2025年の年初から比べると、ドル円は大体10円ほど円高になっていて、現在のレートは1ドル＝145円前後でしょうか。
円高になっているとはいえ、昔に比べればまだまだ円安といえるでしょう。
為替がこんな状況ですから、海外勢からすればまだまだ日本は安く見えているんですよね。
よって、日本のタワマンを購入しようとする外国人もなかなか減っていかないというのが現状です。
マンション価格の現状分析
では、マンションバブルは崩壊するのでしょうか。
国交省の不動産価格指数から見る動向
国交省は毎月、不動産価格指数というものを算出しています。
このデータによると、現在のマンション価格は2010年比で210％を超えており、まだまだ高騰を続けそうな雰囲気です。
この住宅価格指数のデータは少し遅れて発表されるので、最新のデータは2月時点のものになっており、その当時はまだドル円が150円前後でした。
すなわち、今度の6月末のデータを見ないことには正確に判断することができませんが、いずれにしても、マンションの高騰は続いているということです。
なぜマンションバブル崩壊しない方がいいのか
バブル崩壊のメカニズム
では、そのマンションバブルは崩壊した方がいいのでしょうか。
僕は、崩壊しない方がいいと思っています。というか、マンションバブルは崩壊しないと思っています。
それはなぜかと言うと、例えば平成バブル崩壊やITバブル崩壊、リーマンショックといった、過去約30年間のバブル崩壊の歴史を踏まえると、これらのきっかけになったのは、デベロッパーの倒産だったわけです。
デベロッパーが倒産する条件というのは、資金供給の停止です。
要するに、金融機関がデベロッパーにお金を貸さなくなれば、ビジネスサイクルが止まってしまい、潰れてしまうということです。
現在のデベロッパーの状況
過去のバブル崩壊と比べると、今は金利も安く、デベロッパーも収益が出ている状況です。
こうした状況を鑑みると、デベロッパーが倒産するというのは考えにくいと思います。
ですので、過去の大きなバブル崩壊のような値崩れはしないと僕は思っています。
中古マンション市場の活性化というメリット
新築から中古への流れ
もう1つ、マンションバブルが崩壊しない方がいいと思っている理由は、新築価格が上がると、中古マンション市場にお金が流れるからです。
つまり、今の新築マンションの高騰は、中古マンション市場が活性化するチャンスだと思います。
日本の不動産は、長らく耐久消費財として見られており、購入した瞬間に値下がりするものとして扱われています。
しかし、昨今の新築マンションの高騰によって中古マンション市場が活性化すれば、中古物件が売れる“資産”として流通していきます。
つまり、中古市場の活性化という健全なサイクルが生まれてくるわけです。
マンションの資産化と、住み替えの容易化
そうすると、そのマンション自体に資産としての価値が生まれ、住み替えも容易になるということになります。
僕は老朽化したマンションの建て替えは難しいと思っているのですが、価格が安定してくれば、建て替えができるマンションも少しは増えてくるでしょう。
これは、マンション市場、不動産市場にとってもとても良いことだと思います。
価格調整の見通し
インフレによる給料の上昇
もちろん、不動産価格が高騰することで、不動産投資家たちがなかなかいい物件を買えないというデメリットはあるかもしれません。
しかし、インフレによって徐々に給料が上がって所得が追いついてくれば、現在の不動産価格の価格帯は一般的になってくるはずです。
それには10年20年かかるかもしれませんが、今はそういった過渡期にあると思います。
過去30年のデフレからの回復
もう1つ、価格が大きくは下がらないと僕が考えている理由としては、過去30年間ずっとデフレで不動産価格が全く上がっていなかったからです。
今やっと、失われた30年間を取り戻すべく、価格が上がっているわけです。
急激な上昇に見えるかもしれませんが、過去30年間の停滞を取り戻しているだけ、という見方を僕はしています。
海外投資家がもたらす影響と価格調整
円高時の海外投資家の動向
もちろん、円高になれば海外投資家勢はいったん売り抜けると思います。
彼らは利益を出すために買っていますので、キャピタルゲインと為替のメリットの両方が取れるうちに売り抜けるでしょう。
そうすると、マンション価格の若干の調整は入るだろうと思います。
実際の外国人購入比率
ただ、それも10～15％ぐらいの価格調整にとどまると僕は思っています。
というのは、みんな「外国人がタワマンを買い漁っている！」と言いますが、ある調査によると、外国人が日本のマンションを買っている割合というのは大体10～15％ぐらいだそうです。
日本のマンションの半分以上を外国人が購入しているかのような勢いで語られていますが、実はそんなことは全然なくて、10～15％ぐらいの比率というわけです。
この数字は海外と比較しても普通のことですし、海外勢が一斉に売ってきたところで、バブル崩壊のような価格下落は起きないだろうと僕は見ています。
今後の健全な調整への期待
急激な価格上昇への懸念
とはいえ、ここ15年間でマンション価格は約2倍と、ちょっと行き過ぎではあるので、健全な調整は必要だと思います。
調整のタイミング
では、どこで調整が来るのかというと、アメリカの利下げによる円高のタイミングだと思います。
今、アメリカの金利は据え置きになっていますが、トランプ大統領の関税引き上げの脅しがトーンダウンして落ち着いてくれば、FRBも利下げの方向に動き始めると思います。
すると日米金利差のスプレッドが縮まって、為替が円高に振れるでしょう。
そのタイミングで海外勢が日本の不動産を若干売り抜けて、10～15％程度の不動産価格の調整が入るのが健全な形かなと考えています。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
皆さんご存知のとおり、今、首都圏のマンション価格が高騰しています。
最近では、それが波及して地方の住宅価格も高騰しているという話があります。
こうなると、皆さんの中には「マンション価格はそろそろ下がってくるのではないか？」「マンションバブルは弾けるのではないか？」という予想をしている方も少なくないかもしれません。
そこで本日は、マンションバブルの崩壊について、ウラケンの見解をお話ししたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
現在の市場状況
円高基調と金利の動向
マンション価格の現状分析
国交省の不動産価格指数から見る動向
なぜマンションバブル崩壊しない方がいいのか
バブル崩壊のメカニズム
現在のデベロッパーの状況
中古マンション市場の活性化というメリット
新築から中古への流れ
マンションの資産化と、住み替えの容易化
価格調整の見通し
インフレによる給料の上昇
過去30年のデフレからの回復
海外投資家がもたらす影響と価格調整
円高時の海外投資家の動向
実際の外国人購入比率
今後の健全な調整への期待
急激な価格上昇への懸念
調整のタイミング
現在の市場状況
まず、現在の市場状況を簡単におさらいしておきましょう。円高基調と金利の動向
2024年後半から2025年前半にかけて、為替の大きな流れとしては円高基調になってきています。
とはいえ米国の利下げが進んでいませんので、日米の金利差はなかなか縮まっていません。
2025年の年初から比べると、ドル円は大体10円ほど円高になっていて、現在のレートは1ドル＝145円前後でしょうか。
円高になっているとはいえ、昔に比べればまだまだ円安といえるでしょう。
為替がこんな状況ですから、海外勢からすればまだまだ日本は安く見えているんですよね。
よって、日本のタワマンを購入しようとする外国人もなかなか減っていかないというのが現状です。
マンション価格の現状分析
では、マンションバブルは崩壊するのでしょうか。国交省の不動産価格指数から見る動向
国交省は毎月、不動産価格指数というものを算出しています。
このデータによると、現在のマンション価格は2010年比で210％を超えており、まだまだ高騰を続けそうな雰囲気です。
この住宅価格指数のデータは少し遅れて発表されるので、最新のデータは2月時点のものになっており、その当時はまだドル円が150円前後でした。
すなわち、今度の6月末のデータを見ないことには正確に判断することができませんが、いずれにしても、マンションの高騰は続いているということです。
なぜマンションバブル崩壊しない方がいいのか
バブル崩壊のメカニズム
では、そのマンションバブルは崩壊した方がいいのでしょうか。
僕は、崩壊しない方がいいと思っています。というか、マンションバブルは崩壊しないと思っています。
それはなぜかと言うと、例えば平成バブル崩壊やITバブル崩壊、リーマンショックといった、過去約30年間のバブル崩壊の歴史を踏まえると、これらのきっかけになったのは、デベロッパーの倒産だったわけです。
デベロッパーが倒産する条件というのは、資金供給の停止です。
要するに、金融機関がデベロッパーにお金を貸さなくなれば、ビジネスサイクルが止まってしまい、潰れてしまうということです。
現在のデベロッパーの状況
過去のバブル崩壊と比べると、今は金利も安く、デベロッパーも収益が出ている状況です。
こうした状況を鑑みると、デベロッパーが倒産するというのは考えにくいと思います。
ですので、過去の大きなバブル崩壊のような値崩れはしないと僕は思っています。
中古マンション市場の活性化というメリット
新築から中古への流れ
もう1つ、マンションバブルが崩壊しない方がいいと思っている理由は、新築価格が上がると、中古マンション市場にお金が流れるからです。
つまり、今の新築マンションの高騰は、中古マンション市場が活性化するチャンスだと思います。
日本の不動産は、長らく耐久消費財として見られており、購入した瞬間に値下がりするものとして扱われています。
しかし、昨今の新築マンションの高騰によって中古マンション市場が活性化すれば、中古物件が売れる“資産”として流通していきます。
つまり、中古市場の活性化という健全なサイクルが生まれてくるわけです。
マンションの資産化と、住み替えの容易化
そうすると、そのマンション自体に資産としての価値が生まれ、住み替えも容易になるということになります。
僕は老朽化したマンションの建て替えは難しいと思っているのですが、価格が安定してくれば、建て替えができるマンションも少しは増えてくるでしょう。
これは、マンション市場、不動産市場にとってもとても良いことだと思います。
価格調整の見通し
インフレによる給料の上昇
もちろん、不動産価格が高騰することで、不動産投資家たちがなかなかいい物件を買えないというデメリットはあるかもしれません。
しかし、インフレによって徐々に給料が上がって所得が追いついてくれば、現在の不動産価格の価格帯は一般的になってくるはずです。
それには10年20年かかるかもしれませんが、今はそういった過渡期にあると思います。
過去30年のデフレからの回復
もう1つ、価格が大きくは下がらないと僕が考えている理由としては、過去30年間ずっとデフレで不動産価格が全く上がっていなかったからです。
今やっと、失われた30年間を取り戻すべく、価格が上がっているわけです。
急激な上昇に見えるかもしれませんが、過去30年間の停滞を取り戻しているだけ、という見方を僕はしています。
海外投資家がもたらす影響と価格調整
円高時の海外投資家の動向
もちろん、円高になれば海外投資家勢はいったん売り抜けると思います。
彼らは利益を出すために買っていますので、キャピタルゲインと為替のメリットの両方が取れるうちに売り抜けるでしょう。
そうすると、マンション価格の若干の調整は入るだろうと思います。
実際の外国人購入比率
ただ、それも10～15％ぐらいの価格調整にとどまると僕は思っています。
というのは、みんな「外国人がタワマンを買い漁っている！」と言いますが、ある調査によると、外国人が日本のマンションを買っている割合というのは大体10～15％ぐらいだそうです。
日本のマンションの半分以上を外国人が購入しているかのような勢いで語られていますが、実はそんなことは全然なくて、10～15％ぐらいの比率というわけです。
この数字は海外と比較しても普通のことですし、海外勢が一斉に売ってきたところで、バブル崩壊のような価格下落は起きないだろうと僕は見ています。
今後の健全な調整への期待
急激な価格上昇への懸念
とはいえ、ここ15年間でマンション価格は約2倍と、ちょっと行き過ぎではあるので、健全な調整は必要だと思います。
調整のタイミング
では、どこで調整が来るのかというと、アメリカの利下げによる円高のタイミングだと思います。
今、アメリカの金利は据え置きになっていますが、トランプ大統領の関税引き上げの脅しがトーンダウンして落ち着いてくれば、FRBも利下げの方向に動き始めると思います。
すると日米金利差のスプレッドが縮まって、為替が円高に振れるでしょう。
そのタイミングで海外勢が日本の不動産を若干売り抜けて、10～15％程度の不動産価格の調整が入るのが健全な形かなと考えています。
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