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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

僕は普段から口酸っぱく、「大家さんになったら、必ず定期借家契約で入居者と契約してください！」と言っています。

その理由は、トラブルが長期化するのを防げたり、家賃を上げやすくなったりするからです。

定期借家契約にしないと、これからの賃貸経営はなかなか難しいと僕は思っています。

しかし、そんな定期借家契約も実は万能ではなく、制度の正しい理解と実務上の注意点をしっかり押さえておかないと、思わぬトラブルを招いてしまうことになりかねません。

そこで今日は、大家さんが陥りがちな定期借家契約の3つの勘違いをテーマに、よくある誤解とその対策法について整理していきたいと思います。

ぜひ最後までご覧ください。


1つ目の勘違い：契約期間が満了すれば、借主は必ず退去する
定期借家契約の基本的な仕組み
実際は居座られるケースがある
普通借家契約との違い
6ヶ月前通知の重要性
2つ目の勘違い：普通借家契約から定期借家契約にいつでも切り替えられる
合意解約による切り替え
2000年3月1日以前の契約には適用されない
3つ目の勘違い：再契約時に費用はかからない
再契約は新たな契約
仲介手数料が発生
対策法
まとめ

 

1つ目の勘違い：契約期間が満了すれば、借主は必ず退去する

1つ目の勘違いは、「契約期間が満了すれば、借主は必ず退去する」というものです。

どんな勘違いなのか？定期借家契約の基本的な仕組みを簡単におさらいしつつ詳しく見ていきましょう。

 

定期借家契約の基本的な仕組み

定期借家契約は普通借家契約とは違って契約の「更新」がないので、期間満了と同時に契約が終了して、借主は退去しなければいけません。

しかし、優良な入居者であれば「再契約」という形で継続して住んでもらうことができます。

逆に、契約期間中に滞納があったり、近隣に迷惑をかけるようなトラブルがあったりした入居者は、期間満了と共に退去してもらうことになります。

 

実際は居座られるケースがある

ただし、契約期間が満了しても、素直に入居者が退去するとは限りません。

実際には契約満了後も居座られてしまうケースがあります。

この場合は、普通借家契約と同じように裁判で明け渡し判決を取って、強制執行という手続きが必要になってきます。

 

普通借家契約との違い

ただ、先ほども言ったように定期借家契約は期間満了と同時に完全に終了する契約なので、普通借家契約とは違って3ヶ月も4ヶ月も裁判をしなければいけないということはありません。

普通借家契約で退去にかかる日数が6ヶ月だとすると、定期借家契約の場合は3ヶ月ぐらいで立ち退いてもらうことができると考えていいでしょう。

 

6ヶ月前通知の重要性

定期借家契約の場合、契約期間満了6ヶ月前までに書面で契約終了の通知を出す必要があります。

もし通知を忘れていて、契約終了の1ヶ月前に通知を出したとすると、そこから6ヶ月ということになりますので、5ヶ月間も余計に住み続けさせないといけないということになります。

 

2つ目の勘違い：普通借家契約から定期借家契約にいつでも切り替えられる

2つ目の勘違いは、「普通借家契約から定期借家契約にいつでも切り替えられる」という勘違いです。

 

合意解約による切り替え

最近、普通借家契約の更新時に普通借家契約を合意解約して、定期借家契約に切り替えるという手法が流行っています。

これは入居者の合意がないとできませんが、相手が納得してくれれば定期借家契約に切り替えることができます。

例えば、更新時に家賃を上げたいけれど、入居者が拒否したとします。

そこで、「家賃を据え置く代わりに、定期借家契約に切り替えてください」と提案するような形で切り替えられるケースもあります。

 

2000年3月1日以前の契約には適用されない

しかし、普通借家契約はいつでも定期借家契約に切り替えられるわけではなく、例外があります。

定期借家契約に切り替えができるのは、制度ができた2000年3月1日（定期借家契約ができた施行された日）以降に契約された普通借家契約のみです。

2000年3月1日より前に契約された普通借家契約は、借主の合意があっても定期借家契約には切り替えられません。

長期で入居している入居者については要注意ですね。

 

3つ目の勘違い：再契約時に費用はかからない

3つ目の勘違いは、「再契約時に費用はかからない」という勘違いです。

 

再契約は新たな契約

定期借家契約の「再契約」は、普通借家契約でいう「更新」ではありません。

更新時には大体1ヶ月分の更新料が請求されることになりますが、定期借家契約の場合は「再契約」ですので、更新料は発生しません。

 

仲介手数料が発生

代わりに、これは新たな契約になるわけですから、賃貸借契約にかかる「仲介手数料」が発生します。

通常、仲介手数料は家賃の1ヶ月分です。

借主はこの辺を負担増に感じてしまうわけですが、だからといって転居されてしまったら本末転倒です。

 

対策法

そこで僕がオススメするのは、事前に管理会社に「新たな入居者を連れてくるわけではないので、一律3万円の定額で再契約の手続きをしてください」みたいな交渉をしておくことです。

また、僕の物件では、入居者が負担する3万円をオーナーである僕自身が負担し、継続入居を促進することもあります。

 

まとめ

というわけで、今回は「定期借家契約も完璧じゃない！3つの勘違いについて」というテーマで解説しました。

定期借家契約はうまく活用すれば大家さんにとって非常に強力な管理ツールになり得るので、定期借家契約への切り替えは非常にオススメです。

しかし、定期借家契約も万能ではないということをお話ししました。

仕組みをしっかり理解した上で運用していく必要がありますので、ぜひ正しい理解と実務知識を身につけ、トラブルの少ない賃貸経営を目指してみてください。


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