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アパート崩落事故に学ぶ大家の責任。利回りより大切なものとは？
公開日: 2025年07月28日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、長崎で痛ましい事故が起きました。
空き家となっていたアパートの階段の踊り場が崩落し、男性二人が転落。そのうちの一人が命を落としてしまいました。
報道によると、亡くなったのは物件のオーナーで、もう一人はオーナーの知人の不動産業者さんとのことです。
実は、このような事故は各地で起こっていて、入居者が被害に遭うことが多いですが、今回はオーナー自身が命を落としてしまったという事故です。
そこで今回のブログでは、今後このような事故を起こさないために、大家さんが絶対に意識するべき“責任”について解説したいと思います。
このブログをお読みいただくと、
・過去の建造物崩落事故の例
・事故が起きた時の大家の責任について
・大家が利回りよりも優先すべきこととは？
が分かるようになります。ぜひ最後までご覧ください。
意外に多い建造物の崩落事故
まず、過去に起こった建造物の崩落事故の例を見ていきましょう。
2020年10月17日に北海道の苫小牧市で起きた外廊下の崩落事故では、女性4人と乳児1人が重軽傷を負いました。
この事故では、管理会社がオーナーへ「危険なので補修しましょう」と提案していたにもかかわらず、オーナーが重要度を理解できずに改修を後回しにした結果、事故が起こってしまったということです。
一方、2021年4月17日に東京の八王子で起きたアパート階段の崩落事故は、築年数8年という比較的新しいアパートで起きた事故でした。
原因は施工会社の施工不良で、階段が崩落して住民が死亡してしまったという事故なので、オーナーとしてはどうすることもできない事案でした。
八王子の事例のように、建物が新しくても事故が起こる可能性はありますが、基本的には古い物件やメンテナンス不足の物件でこうした事故が起きる可能性が高いといえます。
事故が起きた時の大家の責任
不動産投資をする際の大きな判断基準に、「利回りが何％か？」というものがあります。
そのため、「補修にお金がかかりそうだから、とりあえず現状のまま貸し出そうか」と考えることもあるかもしれません。
しかし、明らかに腐食していたり、軒先の瓦が崩れかかっていたり・・・といった明らかな不具合はきちんと補修しておかないと、万が一事故が起きた時に大変なことになります。
なぜなら、民法で「土地工作物責任」という責任が定められており、建物など工作物の瑕疵や欠陥によって他人に損害が生じた場合、その工作物の占有者または所有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負わなければならないからです。
つまり、自分の物件の瑕疵によって誰かが怪我をしてしまった場合、オーナーは損害賠償請求される可能性があるということです。
もちろん、このような法律がなかったとしても、「入居者の安全と生命の保護」は大家の最低限の務めです。
不動産投資は、入居者が安全に暮らしてくれて、お家賃を払ってくれてこそ成り立つ投資手法であることを忘れてはいけません。
利回りの低下を理由に補修を後回しにするというような考え方は言語道断です。
当社も管理会社を運営していますが、オーナーさんへ「最低限ここは修繕した方がいいですよ」と提案しても、「今は予算がないから」「費用がかかりすぎるから」という理由で、スルーされてしまうケースが結構あります。
こうした反応は自分のことしか考えていない証拠だと思います。
そういった反応が続くと、管理会社としても「このオーナーは何を言ってもやらないから、提案するだけ無駄だな・・・」と考えるようになってしまいます。
となると必要なメンテナンスが行なわれず、今回の事件のような痛ましい事故につながるリスクが高まってしまいます。これが現場のリアルなんですよね。
利回りよりも重要視すべきことがある！
繰り返しになりますが、大家の責任というのは、利回りを追い求めることではなく入居者の命を守ることです。
入居者の命を守るべく、最低限の管理修繕はしなければいけません。
また、「見積もりが高いから」という理由で管理会社の修繕提案を無視するのは、絶対に良くありません。
管理会社からの報告を聞くだけではなく、オーナー自身が物件を見に行って、現地の確認と定期点検をきっちりとやる必要があると思います。
「遠隔地だから行けない」とおっしゃる方がいるかもしれませんが、半年に一回くらいは行けるはずです。
そこまでやらないと入居者の安全は守れませんし、もし実際に事故が起きてしまったら、半年に一度現地へ行くよりもさらに高くつくことになってしまいます。
今回の事故を他人事とは考えず、明日は我が身と捉えて、建物の劣化修繕には早期対応をするのが重要です。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、長崎で痛ましい事故が起きました。
空き家となっていたアパートの階段の踊り場が崩落し、男性二人が転落。そのうちの一人が命を落としてしまいました。
報道によると、亡くなったのは物件のオーナーで、もう一人はオーナーの知人の不動産業者さんとのことです。
実は、このような事故は各地で起こっていて、入居者が被害に遭うことが多いですが、今回はオーナー自身が命を落としてしまったという事故です。
そこで今回のブログでは、今後このような事故を起こさないために、大家さんが絶対に意識するべき“責任”について解説したいと思います。
このブログをお読みいただくと、
・過去の建造物崩落事故の例
・事故が起きた時の大家の責任について
・大家が利回りよりも優先すべきこととは？
が分かるようになります。ぜひ最後までご覧ください。
意外に多い建造物の崩落事故
まず、過去に起こった建造物の崩落事故の例を見ていきましょう。2020年10月17日に北海道の苫小牧市で起きた外廊下の崩落事故では、女性4人と乳児1人が重軽傷を負いました。
この事故では、管理会社がオーナーへ「危険なので補修しましょう」と提案していたにもかかわらず、オーナーが重要度を理解できずに改修を後回しにした結果、事故が起こってしまったということです。
一方、2021年4月17日に東京の八王子で起きたアパート階段の崩落事故は、築年数8年という比較的新しいアパートで起きた事故でした。
原因は施工会社の施工不良で、階段が崩落して住民が死亡してしまったという事故なので、オーナーとしてはどうすることもできない事案でした。
八王子の事例のように、建物が新しくても事故が起こる可能性はありますが、基本的には古い物件やメンテナンス不足の物件でこうした事故が起きる可能性が高いといえます。
事故が起きた時の大家の責任
不動産投資をする際の大きな判断基準に、「利回りが何％か？」というものがあります。そのため、「補修にお金がかかりそうだから、とりあえず現状のまま貸し出そうか」と考えることもあるかもしれません。
しかし、明らかに腐食していたり、軒先の瓦が崩れかかっていたり・・・といった明らかな不具合はきちんと補修しておかないと、万が一事故が起きた時に大変なことになります。
なぜなら、民法で「土地工作物責任」という責任が定められており、建物など工作物の瑕疵や欠陥によって他人に損害が生じた場合、その工作物の占有者または所有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負わなければならないからです。
つまり、自分の物件の瑕疵によって誰かが怪我をしてしまった場合、オーナーは損害賠償請求される可能性があるということです。
もちろん、このような法律がなかったとしても、「入居者の安全と生命の保護」は大家の最低限の務めです。
不動産投資は、入居者が安全に暮らしてくれて、お家賃を払ってくれてこそ成り立つ投資手法であることを忘れてはいけません。
利回りの低下を理由に補修を後回しにするというような考え方は言語道断です。
当社も管理会社を運営していますが、オーナーさんへ「最低限ここは修繕した方がいいですよ」と提案しても、「今は予算がないから」「費用がかかりすぎるから」という理由で、スルーされてしまうケースが結構あります。
こうした反応は自分のことしか考えていない証拠だと思います。
そういった反応が続くと、管理会社としても「このオーナーは何を言ってもやらないから、提案するだけ無駄だな・・・」と考えるようになってしまいます。
となると必要なメンテナンスが行なわれず、今回の事件のような痛ましい事故につながるリスクが高まってしまいます。これが現場のリアルなんですよね。
利回りよりも重要視すべきことがある！
繰り返しになりますが、大家の責任というのは、利回りを追い求めることではなく入居者の命を守ることです。入居者の命を守るべく、最低限の管理修繕はしなければいけません。
また、「見積もりが高いから」という理由で管理会社の修繕提案を無視するのは、絶対に良くありません。
管理会社からの報告を聞くだけではなく、オーナー自身が物件を見に行って、現地の確認と定期点検をきっちりとやる必要があると思います。
「遠隔地だから行けない」とおっしゃる方がいるかもしれませんが、半年に一回くらいは行けるはずです。
そこまでやらないと入居者の安全は守れませんし、もし実際に事故が起きてしまったら、半年に一度現地へ行くよりもさらに高くつくことになってしまいます。
今回の事故を他人事とは考えず、明日は我が身と捉えて、建物の劣化修繕には早期対応をするのが重要です。
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