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外国人が自由に不動産を売買できる日本は異常です
公開日: 2025年08月04日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今、外国人が日本の不動産をバンバン購入していて、不動産価格が高騰しています。
日本人がなかなかマイホームを買えない・・・という状況が生じているんですね。
日本の不動産市場は本当にノーガードで、外国人に不動産を買いまくられています。
そこで今回は、諸外国では外国人が不動産を購入する際にどのような規制があるのか？を紹介しつつ、外国人の不動産購入に関して今後日本が取るべきスタンスをお話ししようと思います。
このブログをご覧いただければ、
・外国人による不動産購入の規制事情（世界）
・外国人による不動産購入の規制事情（日本）
・これからの日本の不動産市場をどうするべきか？
が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。
新興国で不動産購入する場合の規制事情
僕はこれまで、東南アジアやヨーロッパなど世界中の不動産の視察をしてきました。
もちろん自らも投資をしてきています。
また、子供の教育のために11年前にマレーシアへ移住しました。
その経験から強く感じることは、外国人が制限なく不動産を購入できる日本の状況は、世界的に見て極めて異例ということです。
例えば、マレーシアでは外国人は100万リンギット（日本円で3,500万円）以上の物件しか購入できません。
そして、所有権だけでなくリースホールド（定期借地権つき）の物件も多いです。
また、中国ではたとえ現地の人であっても、個人での不動産購入は最大70年間の“使用権”しか認められていません。
そして、ベトナムは50年の使用権、インドネシアは最初30年の使用権、その後は延長延長をして最長で80年の使用権があるのみです。
タイでは外国人による土地の所有はできませんが、コンドミニアムだけは全体の49％まで外国人が購入可能になっています。
香港やシンガポールでは、基本的に99年のリースホールドしか持つことが出来ません。当然土地は購入できませんし、区分所有だけで99年間のリースホールドとなっています。
先進国で不動産購入する場合の規制事情
先進国の場合はどうなのかというと、オーストラリアは原則として外国人は新築物件しか購入できません。
これは、2010年代に中華系の投資家が住宅市場に殺到して、不動産価格がめちゃくちゃ高騰したことを受けた措置です。
これに加えて、外国人が住宅を購入するためにはFIRB（外国投資審査委員会）の承認が必要で、その審査料は最低でも150万円くらいかかってきますが、物件の値段によっては200万〜300万もかかります。
さらに、外国人は通常の印紙税が3％〜5％（州によって異なります）に加えて、7％〜8％の追加課税がされます。
つまり、外国人が不動産を買うには経済的ハードルが相当高いという現状です。
また、ヨーロッパに目を向けると、スイスでは外国人の不動産取得を規制する「コラー法（Lex Koller）」というのがあって、外国人による土地取得は極めて厳しく制限されています。
例えば、別荘の取得に関しては地域ごとの戸数の上限が設けられていて、もし違反が発覚したら不動産の没収や転売禁止のような措置も与えられます。
これは、外国資本がやってきて、アルプスなどの風光明媚なリゾート地の買い占めることを未然に防ぐ目的があります。
外国人が日本の不動産を購入する場合の規制事情
対して、日本では日本人も外国人も不動産取得税3％しか課税されませんから、外国人だけが追加で負担する制度はありません。
外国人も日本人もまったく同じように不動産を所有することができるんですね。
こうした状況は、もはや“開かれた市場”というより“お人好し”といっていいでしょう。
外国人であっても、
・土地の所有が可能
・自由に売買も可能
・税率も日本人と同じ
・特別な審査も制限もない
・転売も自由
・用途変更も自由
といった有様です。
ですから、外国資本が東京の都心や観光地で日本の不動産を買い占めていても、日本には法的に止める手段がありません。
2022年にようやく「重要土地等調査法」が施行されましたが、これは防衛施設やその周辺を「注視地域」として指定しているだけであって、事前に届け出れば土地の売買自体はできてしまいます。
もちろん指導などはできますが、不動産の取得自体を止める法的拘束力はないと言われていて、実効性には乏しいということです。
お人好しな日本の不動産市場
それでは、なぜ日本はこれまで外国人の投資規制を設けられなかったのでしょうか。
それは、日本が「相互主義」の名のもとに国際的な調和を優先してきた結果とも言えます。
ですが、今までお話しした通り、各国の状況は既に変わっています。
もちろん変わっていない国もありますが、日本だけがお人好しに外国人による不動産取得のハードルを低くしています。
基本的に国土というのは“経済合理性”だけではなく、「国土は一体誰のものなのか？」という“哲学”に基づいて、各国は外国人の不動産取得に対して何かしらの制限を設けています。
そんな中で、日本だけノーガードで所有権が取得できるというのは、僕は例外中の例外だということを断言したいと思います。
これからの日本はどうするべきか？
では、これからの日本の不動産市場はどうすればいいのでしょうか。
僕は、日本も近隣諸国と同様に、外国人には99年間の「リースホールド（定期借地権）での購入に限定する」のがいいと思います。
リースホールドは、世界の投資家にとって珍しい形態ではありません。
例えばイギリスの土地は女王様の土地ですから、99年のリースでしか購入できませんし、外国人にとって慣れ親しんだ制度です。
すでに、日本にも定期借地権付きマンションという制度があるわけですから、こういった制度を導入するハードルはさほど高くないと思います。
ウラケンが考える導入すべき政策
これに加えて、僕はいくつか政策を導入すべきだと思っています。
例えば、
・外国人は土地の購入はできず区分所有権のみ購入可能、かつリースホールドのみにする。
・外国人向けの不動産取得税（日本人は3％ですが、外国人は10％等）を導入する。
・購入できる物件の最低価格を地域ごとに設定する。（例：東京の場合であれば、外国人は最低2億円以上のマンションしか購入できないようにする等）
・一定期間は転売禁止にする。
などです。
このようにすれば、不動産価格が高騰して日本人の実需層が買えない・・・ということを防げると思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今、外国人が日本の不動産をバンバン購入していて、不動産価格が高騰しています。
日本人がなかなかマイホームを買えない・・・という状況が生じているんですね。
日本の不動産市場は本当にノーガードで、外国人に不動産を買いまくられています。
そこで今回は、諸外国では外国人が不動産を購入する際にどのような規制があるのか？を紹介しつつ、外国人の不動産購入に関して今後日本が取るべきスタンスをお話ししようと思います。
このブログをご覧いただければ、
・外国人による不動産購入の規制事情（世界）
・外国人による不動産購入の規制事情（日本）
・これからの日本の不動産市場をどうするべきか？
が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。
新興国で不動産購入する場合の規制事情
僕はこれまで、東南アジアやヨーロッパなど世界中の不動産の視察をしてきました。もちろん自らも投資をしてきています。
また、子供の教育のために11年前にマレーシアへ移住しました。
その経験から強く感じることは、外国人が制限なく不動産を購入できる日本の状況は、世界的に見て極めて異例ということです。
例えば、マレーシアでは外国人は100万リンギット（日本円で3,500万円）以上の物件しか購入できません。
そして、所有権だけでなくリースホールド（定期借地権つき）の物件も多いです。
また、中国ではたとえ現地の人であっても、個人での不動産購入は最大70年間の“使用権”しか認められていません。
そして、ベトナムは50年の使用権、インドネシアは最初30年の使用権、その後は延長延長をして最長で80年の使用権があるのみです。
タイでは外国人による土地の所有はできませんが、コンドミニアムだけは全体の49％まで外国人が購入可能になっています。
香港やシンガポールでは、基本的に99年のリースホールドしか持つことが出来ません。当然土地は購入できませんし、区分所有だけで99年間のリースホールドとなっています。
先進国で不動産購入する場合の規制事情
先進国の場合はどうなのかというと、オーストラリアは原則として外国人は新築物件しか購入できません。これは、2010年代に中華系の投資家が住宅市場に殺到して、不動産価格がめちゃくちゃ高騰したことを受けた措置です。
これに加えて、外国人が住宅を購入するためにはFIRB（外国投資審査委員会）の承認が必要で、その審査料は最低でも150万円くらいかかってきますが、物件の値段によっては200万〜300万もかかります。
さらに、外国人は通常の印紙税が3％〜5％（州によって異なります）に加えて、7％〜8％の追加課税がされます。
つまり、外国人が不動産を買うには経済的ハードルが相当高いという現状です。
また、ヨーロッパに目を向けると、スイスでは外国人の不動産取得を規制する「コラー法（Lex Koller）」というのがあって、外国人による土地取得は極めて厳しく制限されています。
例えば、別荘の取得に関しては地域ごとの戸数の上限が設けられていて、もし違反が発覚したら不動産の没収や転売禁止のような措置も与えられます。
これは、外国資本がやってきて、アルプスなどの風光明媚なリゾート地の買い占めることを未然に防ぐ目的があります。
外国人が日本の不動産を購入する場合の規制事情
対して、日本では日本人も外国人も不動産取得税3％しか課税されませんから、外国人だけが追加で負担する制度はありません。外国人も日本人もまったく同じように不動産を所有することができるんですね。
こうした状況は、もはや“開かれた市場”というより“お人好し”といっていいでしょう。
外国人であっても、
・土地の所有が可能
・自由に売買も可能
・税率も日本人と同じ
・特別な審査も制限もない
・転売も自由
・用途変更も自由
といった有様です。
ですから、外国資本が東京の都心や観光地で日本の不動産を買い占めていても、日本には法的に止める手段がありません。
2022年にようやく「重要土地等調査法」が施行されましたが、これは防衛施設やその周辺を「注視地域」として指定しているだけであって、事前に届け出れば土地の売買自体はできてしまいます。
もちろん指導などはできますが、不動産の取得自体を止める法的拘束力はないと言われていて、実効性には乏しいということです。
お人好しな日本の不動産市場
それでは、なぜ日本はこれまで外国人の投資規制を設けられなかったのでしょうか。それは、日本が「相互主義」の名のもとに国際的な調和を優先してきた結果とも言えます。
ですが、今までお話しした通り、各国の状況は既に変わっています。
もちろん変わっていない国もありますが、日本だけがお人好しに外国人による不動産取得のハードルを低くしています。
基本的に国土というのは“経済合理性”だけではなく、「国土は一体誰のものなのか？」という“哲学”に基づいて、各国は外国人の不動産取得に対して何かしらの制限を設けています。
そんな中で、日本だけノーガードで所有権が取得できるというのは、僕は例外中の例外だということを断言したいと思います。
これからの日本はどうするべきか？
では、これからの日本の不動産市場はどうすればいいのでしょうか。僕は、日本も近隣諸国と同様に、外国人には99年間の「リースホールド（定期借地権）での購入に限定する」のがいいと思います。
リースホールドは、世界の投資家にとって珍しい形態ではありません。
例えばイギリスの土地は女王様の土地ですから、99年のリースでしか購入できませんし、外国人にとって慣れ親しんだ制度です。
すでに、日本にも定期借地権付きマンションという制度があるわけですから、こういった制度を導入するハードルはさほど高くないと思います。
ウラケンが考える導入すべき政策
これに加えて、僕はいくつか政策を導入すべきだと思っています。例えば、
・外国人は土地の購入はできず区分所有権のみ購入可能、かつリースホールドのみにする。
・外国人向けの不動産取得税（日本人は3％ですが、外国人は10％等）を導入する。
・購入できる物件の最低価格を地域ごとに設定する。（例：東京の場合であれば、外国人は最低2億円以上のマンションしか購入できないようにする等）
・一定期間は転売禁止にする。
などです。
このようにすれば、不動産価格が高騰して日本人の実需層が買えない・・・ということを防げると思います。
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