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利回り6％の新築木造アパート投資は儲かるのか？
公開日: 2025年08月06日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、「新築木造アパートが狙い目」という話をよく耳にします。
先日開催されたJ-RECの事例研究会でも、以下のような相談を受けました。
「築古戸建て投資ではなかなか事業を拡大できない。アパートを購入したいが、中古は値段も高い上に競争が激しく、キャッシュバイヤーに取られてしまう。それなら、新築木造アパートへの投資はどうでしょうか？」
という相談です。
このブログをお読みいただいている方の中にも、同じように考えている方が多いと思いますので、今回は「新築木造アパート投資は儲かるのか？」というテーマで解説していきます。
ぜひ最後までご覧ください。
なぜ新築木造アパート投資が注目されているのか
新築アパート投資の現実
本当に儲かる新築アパート投資とは
まとめ
なぜ新築木造アパート投資が注目されているのか
そもそもなぜ今、新築木造アパート投資が注目されているのでしょうか。
それは、現在の不動産投資の市況が関係しています。
現在の不動産市場は価格高騰・利回り低下・競争激化が進み、中古アパートや中古RCマンションで高利回りの物件はほぼ存在しません。
良い物件は資金力のあるプロに取られ、初心者投資家はなかなか買えない状況です。
また、新築RCマンション投資は建築費の高騰によって収益性が低下しており、工期も長くかかるため、工期中の工務店の倒産リスクが高くなっています。
中古マンションも価格が高止まりしていて利回りが低いですし、築古戸建て投資は高利回り・堅実ですが資産拡大には時間がかかります。
こうした背景から、“消去法的な”選択肢として新築木造アパートに投資家の目が向かっているというわけです。
特に、劣化等級の基準を満たせば木造でも35年ローンを組める銀行も出てきており（通常は法定耐用年数＋αの25年ぐらいが最長）、キャッシュフローも出やすい点が人気の理由です。
新築アパート投資の現実
新築アパート投資の一般的な利回りは、都内で5％、郊外（千葉・神奈川・埼玉など）で6〜6.5％程度で、利回り7％以上はほぼ存在しません。
購入方法は大きく2つあります。
1. 完成済み物件を購入：業者が仕立てた物件を買う（手間がかからない）。
2. 建築条件付き土地を購入して建てる：指定の工務店で建てる必要あり。
どちらの方法でも、建築には業者の利益がごっそり乗っているので儲からないのが現実です。大体20～30％の利益が乗っていると思っていいでしょう（商売なので、当然のことではありますが）。
東京郊外の8,000万円〜1億円規模の物件でも同様に業者の利益が20～30％ほど乗っかっています。
建築条件付き土地の場合も、指定の工務店で建てなければいけない分、バックマージンやキックバックが絡んでいることがあるので、結局業者側の利益は20～30％乗ってしまうことになります。
本当に儲かる新築アパート投資とは
では、どうしたら新築アパートで8％以上の利回りを確保できるのでしょうか。
新築で8％以上の利回りを確保するには、土地を自分で仕入れ、自ら建築するしかありません。
業者も実際には利回り8％程度で仕込み、最終的に6％でエンドユーザーへ販売して利益を得ているのです。
では、そもそも業者の利益が乗っている6％の物件をエンドユーザーが買って儲かるのでしょうか？
これはシミュレーションしてみると分かるのですが、ハッキリ言って儲かりません。
例えば、8戸のうち1戸が半年空室になるだけでキャッシュフローはマイナスになり、持ち出しが発生するような感じです。
ワンルームの平均入居期間は約2年です。
8戸のアパートで、1戸が入れ替わるたびに2ヶ月空室が発生するとすれば、年間8ヶ月が空室という計算になりますので、計画の時点ですでに赤字です。
売却を考えても、現在の相場は郊外で6％、都心で5％程度のため、6％で買った新築アパートは売ることができず、手詰まりになってしまいます。
まとめ
というわけで今回は、「利回り6％の新築木造アパート投資は儲かるのか？」というテーマで解説しました。
どうしても新築木造アパート投資をするというのであれば、8％以上の利回りを目標にすべきです。
そのためには自分で知識をつけ、土地購入から建築をする必要があります。また自己資金も1,500〜2,000万円ほど必要で、ハードルは高めです。
出来合いの6％物件では、キャッシュフローも規模拡大も望めず、手詰まりになります。
そのため、まずは不動産実務検定で学び、自分が1棟目に買うべき物件の条件を理解することが先だと思います。ぜひ参考にしてください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、「新築木造アパートが狙い目」という話をよく耳にします。
先日開催されたJ-RECの事例研究会でも、以下のような相談を受けました。
「築古戸建て投資ではなかなか事業を拡大できない。アパートを購入したいが、中古は値段も高い上に競争が激しく、キャッシュバイヤーに取られてしまう。それなら、新築木造アパートへの投資はどうでしょうか？」
という相談です。
このブログをお読みいただいている方の中にも、同じように考えている方が多いと思いますので、今回は「新築木造アパート投資は儲かるのか？」というテーマで解説していきます。
ぜひ最後までご覧ください。
なぜ新築木造アパート投資が注目されているのか
新築アパート投資の現実
本当に儲かる新築アパート投資とは
まとめ
なぜ新築木造アパート投資が注目されているのか
そもそもなぜ今、新築木造アパート投資が注目されているのでしょうか。それは、現在の不動産投資の市況が関係しています。
現在の不動産市場は価格高騰・利回り低下・競争激化が進み、中古アパートや中古RCマンションで高利回りの物件はほぼ存在しません。
良い物件は資金力のあるプロに取られ、初心者投資家はなかなか買えない状況です。
また、新築RCマンション投資は建築費の高騰によって収益性が低下しており、工期も長くかかるため、工期中の工務店の倒産リスクが高くなっています。
中古マンションも価格が高止まりしていて利回りが低いですし、築古戸建て投資は高利回り・堅実ですが資産拡大には時間がかかります。
こうした背景から、“消去法的な”選択肢として新築木造アパートに投資家の目が向かっているというわけです。
特に、劣化等級の基準を満たせば木造でも35年ローンを組める銀行も出てきており（通常は法定耐用年数＋αの25年ぐらいが最長）、キャッシュフローも出やすい点が人気の理由です。
新築アパート投資の現実
新築アパート投資の一般的な利回りは、都内で5％、郊外（千葉・神奈川・埼玉など）で6〜6.5％程度で、利回り7％以上はほぼ存在しません。購入方法は大きく2つあります。
1. 完成済み物件を購入：業者が仕立てた物件を買う（手間がかからない）。
2. 建築条件付き土地を購入して建てる：指定の工務店で建てる必要あり。
どちらの方法でも、建築には業者の利益がごっそり乗っているので儲からないのが現実です。大体20～30％の利益が乗っていると思っていいでしょう（商売なので、当然のことではありますが）。
東京郊外の8,000万円〜1億円規模の物件でも同様に業者の利益が20～30％ほど乗っかっています。
建築条件付き土地の場合も、指定の工務店で建てなければいけない分、バックマージンやキックバックが絡んでいることがあるので、結局業者側の利益は20～30％乗ってしまうことになります。
本当に儲かる新築アパート投資とは
では、どうしたら新築アパートで8％以上の利回りを確保できるのでしょうか。新築で8％以上の利回りを確保するには、土地を自分で仕入れ、自ら建築するしかありません。
業者も実際には利回り8％程度で仕込み、最終的に6％でエンドユーザーへ販売して利益を得ているのです。
では、そもそも業者の利益が乗っている6％の物件をエンドユーザーが買って儲かるのでしょうか？
これはシミュレーションしてみると分かるのですが、ハッキリ言って儲かりません。
例えば、8戸のうち1戸が半年空室になるだけでキャッシュフローはマイナスになり、持ち出しが発生するような感じです。
ワンルームの平均入居期間は約2年です。
8戸のアパートで、1戸が入れ替わるたびに2ヶ月空室が発生するとすれば、年間8ヶ月が空室という計算になりますので、計画の時点ですでに赤字です。
売却を考えても、現在の相場は郊外で6％、都心で5％程度のため、6％で買った新築アパートは売ることができず、手詰まりになってしまいます。
まとめ
というわけで今回は、「利回り6％の新築木造アパート投資は儲かるのか？」というテーマで解説しました。どうしても新築木造アパート投資をするというのであれば、8％以上の利回りを目標にすべきです。
そのためには自分で知識をつけ、土地購入から建築をする必要があります。また自己資金も1,500〜2,000万円ほど必要で、ハードルは高めです。
出来合いの6％物件では、キャッシュフローも規模拡大も望めず、手詰まりになります。
そのため、まずは不動産実務検定で学び、自分が1棟目に買うべき物件の条件を理解することが先だと思います。ぜひ参考にしてください。
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