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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

最近、宅建業法に関する話題でとてもショッキングなニュースがありました。
 
それは、ある大家さんが宅地建物取引業法違反の疑いで逮捕され、なんと21日間も拘留されたというニュースです。

今回逮捕された大家さんは、資金繰りのために3ヶ月の間に6件の不動産を売却し、1,000万円程度の儲けが出たようです。

ご本人曰く、「賃貸業の一環として売却したものであって、決して転売目的ではない。一時的に資金繰りが悪くなったので売却した」ということでした。
 
ご本人としては「賃貸業の一環であるため問題ない」と考えていたようですが、警察は「反復継続的な売買で事業性あり」と判断したとのことです。

結果としてこの大家さんは21日間も拘留された上で略式起訴をされ、罰金40万円が科せられました。さらに、今後5年間は宅建業の免許申請ができません。

この出来事は個人・法人に限らず、宅建業の免許を取得せずに不動産を売買している投資家にとって、肝を冷やす事例なのではないかと思います。
 
そこで今回は、このニュースを踏まえた上で「宅建業の免許が必要になるケース」を整理してみたいと思います。

本記事をご覧いただければ、 

・宅建業の業務内容 
・不動産売買における注意点 
・不動産投資をするなら取得しておくべき資格 

について理解することができますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

宅建業の業務とは

では、具体的にどういう取引が宅建業にあたるのでしょうか。

まず、

・宅地建物の「売買、交換」を自ら「業として」行なう場合 
・宅地建物の「売買、交換、賃貸の代理または媒介」を「業として」行なう場合 

これらは宅建業の免許が必要になります。

この「業として」というのがくせ者で、法律では「業」は「不特定多数の人に反復継続して、そして利益を得る目的で行なう行為」と定義しています。

しかし、反復継続というのが一体何回までならセーフなのか？というのが明確に定義されていないため、非常にグレーな状態です。

しかし、不動産投資家であれば物件を売却するという経験は誰もがいずれするでしょうし、すでに経験している人もたくさんいるでしょう。

中には、宅建業の免許を持たずに、半年に一度とか年に一度のペースで売却している方も少なくないのではないかと思います。
 
ここに、誤解しやすいポイントがいくつか潜んでいるのでご紹介したいと思います。
 
 

反復継続の明確なガイドラインはない

まず、今回の事例のように「賃貸業の一環であれば問題ないであろう」という思い込みです。
 
つまり、「買取り・再販業」のような事業を行なっていなければセーフというのは間違いで、賃貸業であっても、反復継続して不特定多数の人に業として売却すればアウトです。
 
問題なのはその「頻度」です。

先ほども言ったように、反復継続というのがどの程度の期間・頻度を指しているか明確な基準がないので、「年に一回くらいの売却であれば問題ないのでは？」考える人も多いと思います。

僕個人としても、恐らく一年に一件とかであれば、反復継続性は「無し」とみなされるのではないかと思います。

しかし、年に複数件の物件を売却するような場合は慎重になった方が良いですし、その規模まできているのであれば、むしろ宅建業の免許を取得してしまった方がいいでしょう。

とはいえ、例えば物件を10棟所有していて、年に一棟ずつ手じまいしていく・・・といった感じで、複数年にわたって小分けに売却していくような場合は、たとえ年に一件であっても、慎重を期して宅建業の免許を取得してからやった方がいいと思います。
 
一方で、特定の人に一括でドンと売ってしまうのであれば、これは反復継続性がありませんし、不特定多数への売却にはあたらないため、宅建業の免許は必要ないと思います。

 

宅建士の資格所持だけではダメ

また、「宅建士の資格を持ってればいいんでしょ？」と勘違いしている人もいます。

「宅建士の資格」と「宅建業の免許」は別物です。

宅建業の免許を取得するためには宅建士の資格が必ず必要ですが、宅建士の資格を持っているだけでは、宅建業の免許を取得していることにはなりません。

 

不動産の売主も宅建免許が必要です

さらによく勘違いしやすいのは、「宅建業者に売買の仲介を依頼していれば、自分（売主）が宅建業の免許を取得している必要はない」という誤解です。
 
仲介手数料を得るために業として仲介をする人は、宅建業の免許が当然必要ですが、売買に関しては売主も宅建業の免許が必要になってきます。

 

不動産投資をしている人は、既に「業」として活動している

先ほど「業」として行なわれているか否かの判断基準は曖昧とお伝えしましたが、賃貸業として不動産投資をされている方は、すでに事業者として活動していえます。

税務上の定義として「事業的規模であるか否か？」の判断基準に「5棟10室基準」というものが存在します。これは、「5棟10室未満であれば事業には該当しない」という意味です。

しかし、事業的規模がこの基準値以下だったとしても、不動産所得を税務申告するには必ず事業登録が必要ですから、不動産投資をして確定申告しているのであれば、それはすでに「業」として活動していると解釈できます。

 

個人よりも法人の方がリスクが高い

また、法人の場合はさらに注意が必要です。
 
個人で物件を売却する場合、所有期間が5年以下で売却すると短期譲渡となって40％も税金が課税されますから、個人で5年以内に売却する方はあまり多くないと思います。

しかし、法人の場合は短期譲渡の縛りがないので、所有期間が1〜2年で売却する人も少なくないでしょう。

しかし、それを繰り返すと「業」として認定されやすいですから、法人の場合には宅建業の免許を取得しておいて損はないでしょう。

 

まとめ 

以上、今回は宅建業法違反で逮捕された大家さんのニュースをもとに、宅建業免許の取得についてお話ししました。

この先、副業でもなんでも不動産業を事業としてやっていくのであれば、いずれ宅建免許は取得しておいた方が安全です。

今回のニュースのように、逮捕されて、捜査のために21日間も拘留され、40万もの罰金が取られるなんて最悪ですよね。

従業員の中に宅建士の資格を持っている人がいれば、その人を主任者にして宅建業として登録はできますが、やはり投資家本人も宅建士の資格を持っていた方がいいと思います。

まずは不動産実務検定を取得した後に、ぜひ宅建士の試験にもチャレンジしてみていただければと思います。


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