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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

不動産投資では、最初の一棟目にどんな物件を買うか？が非常に重要です。

なぜなら、一棟目で失敗してしまうと、以降の投資活動が大きく制限されてしまうからです。

そこで本日は、「最初の一棟目にはどんな物件を選ぶべきか？」についてお話しします。ぜひ最後までご覧ください。


よくある失敗パターン
新築アパート投資の罠
区分ワンルームマンション投資の罠
結論：アービトラージ物件を狙え
アービトラージ物件の2つのメリット
1. 出口戦略が取りやすい
2. 売却せずとも次の投資に繋げられる
属性別の戦略
高属性（年収700万円以上・自己資金1000万円以上）
一般的な投資家（年収500万円以下・自己資金200万円程度）
まとめ

 

よくある失敗パターン

では、まずは不動産投資のよくある失敗パターンを見てみましょう。

 

新築アパート投資の罠

例えば、年収700万～1,000万円ほどの高属性サラリーマンがレバレッジをかけて新築アパートを購入するケースが多いですが、これは大きな落とし穴です。

新築アパートはキャッシュフローが出にくく、業者の利益がたっぷり乗っているが故に出口戦略も取りづらいです。

仮に売却しようとしても持ち出しが出てしまい、売るに売れなくなってしまうこともあります。

特に一棟目で8,000万〜1億円のローンを組んでしまうと、融資の枠が尽きてしまい、個人ではもう物件が買えなくなってしまうこともあります。

一棟目で失敗すると、規模拡大どころかその後の数年間を棒に振るリスクがあるということです。

とにかく、ローンを引けるからとりあえず一棟物を買う、みたいな選び方は絶対にしてはいけません。

 

区分ワンルームマンション投資の罠

また、区分ワンルームマンションにも要注意です。

銀行がフルローンで融資してくれる＝良い物件だ、と思って買ってしまう方が多いですが、銀行は物件の収益性ではなく、借主の属性を見て融資を判断しています。

そのため、いざ売ろうとしても売ることができずに、身動きが取れなくなることもあります。

 

結論：アービトラージ物件を狙え

では、どんな物件を一棟目に買うべきなのでしょうか？

ズバリ、不動産投資で最初に買うべき物件は「アービトラージが可能な物件」、つまり安く買って高く売れる可能性のある物件です。

最初の一棟はこの一点に尽きます。

不動産投資は、購入した瞬間に勝敗の9～10割が決まると言っても過言ではありません。

だからこそ、仕入れ価格が重要なのです。

 

アービトラージ物件の2つのメリット

アービトラージ物件とは具体的にどのような物件なのでしょうか？メリットを簡単におさらいしておきましょう。

 

1. 出口戦略が取りやすい

第一に、アービトラージ物件は出口戦略が取りやすい点がメリットです。

安く仕入れた物件は売却時に利益を出しやすく、売却後は手元にまとまったキャッシュを残すことができます。

その資金で次の物件を購入し、また売却・・・ということを繰り返すと、徐々に自己資本を積み上げていくことができます。

 

2. 売却せずとも次の投資に繋げられる

また、売却せずとも次の投資に繋げられるのもメリットです。

例えば、現金で購入した築古物件で運用実績を残すことで金融機関からの評価が上がり、次の融資を受けやすくなります。

また、購入した物件を追加担保として差し出すことで頭金としても使えるため、資金不足の際にも役立ちます。

逆に高値で購入した物件は売却してもローン残債が消えないこともあるので、次の融資の足かせになります。

 

属性別の戦略

とはいえ、具体的にどのような物件を購入すべきかは投資家の属性によります。

以下、投資家の属性別の戦略を簡単に解説します。

 

高属性（年収700万円以上・自己資金1,000万円以上）

高属性の方は新築木造アパートという選択肢もありますが、首都圏近郊であれば利回り8％以上が必須です。それ以外の地方では、利回り10%以上が目安になります。

また、先日のYouTube動画でもお話ししましたが、出来合いの新築アパートや建築条件付きの売地はダメです。



そのような物件は利回り6％台が多く、キャッシュフローが出にくいです。また、出口戦略も限られてしまいます。

フルローンで買ってしまうと、空室が数戸出た時点で即赤字になりますし、売却の際は、現金をたっぷり持っている相続対策目的の資産家くらいにしか売ることができません。

 

一般的な投資家（年収500万円以下・自己資金200万円程度）

属性がそれほど高くない方は、築古戸建て投資一択です。

築古戸建て投資であれば、リスクを抑えながら実績と資金を積み上げることができます。

例を挙げると：

•    物件購入：100万円
•    リフォーム：100万円
•    投資総額：200万円
•    家賃収入：月6万円（年72万円）
•    表面利回り：36％

このような物件を5年間運用すれば、家賃収入で360万円が貯まります。

これを利回り20％の物件として売却すれば350万円で売却可能ですので、350万円－投資総額200万円＝150万円の売却益になります。

さらに利回り15％の物件として売却できれば480万円ですので、480万円－投資総額200万円＝280万円の利益が出ます。

こういった物件を5棟ぐらい仕込んでおけば、確実に手元資金と経験値を積み上げることができるわけですね。

そして、このくらいの状態になって初めて、銀行からどっさり融資を受けて一棟を買っていけばいいわけです。

 

まとめ

というわけで今回は、「不動産投資では、最初の一棟目にアービトラージ物件を狙え」というテーマで解説しました。

一棟目は、絶対に高値掴みしないことが大切です。とにかく安く仕入れることが最大の防御であり、次の一手を打つための鍵です。

特に築古戸建て投資では、DIYで物件を見違えるように仕上げれば、買値の2倍の価格で売れることも珍しくありません。

ぜひその辺の知識・ノウハウをさらに高めていただければと思います。


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